TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/01846 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y5WT

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 21 JANVIER 2025

DEMANDEUR :

M. [H] [K]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Margaux MACHART, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. NG INVEST IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 17 Décembre 2024

ORDONNANCE du 21 Janvier 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte délivré à sa demande le 15 novembre 2024, M. [H] [K] a fait assigner la S.A.R.L. NG Invest Immobilier devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille notamment afin qu’elle soit condamnée à lui verser une provision, à lui communiquer divers documents et à lui verser une provision au titre d’une résistance abusive.

La société NG Invest Immobilier n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 17 décembre 2024 où elle a été retenue.

Représenté, M. [K] soutient les demandes détaillées dans son acte introductif d’instance à l’audience, notamment :

— la condamnation de la société NG Invest Immobilier à lui verser une provision de 36 000 euros arrêtée au 4 novembre 2024 avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir et capitalisation des intérêts,

— la condamnation de la même à lui communiquer sous astreinte de 500 euros par jour de retard :

? copie de sa garantie financière,

? liste de l’ensemble des locataires,

? copie de l’ensemble des baux et avenants,

? attestation d’assurance à jour des locataires,

? copie des états des lieux d’entrée et de sorties,

? copie des mises en demeure et justificatifs de recouvrement des loyers impayés,

? copie des diagnostics (surfaces [P] et fiscales, DPE, amiante, risques naturels, électricité, gaz etc…)

? permis de louer,

? comptes rendus de gestion avec détails par lots loués,

? comptes locataires détaillés depuis le 1er janvier 2023,

? contrats de garantie de loyers impayés,

? relevé général des dépenses à compter du 1er janvier 2023 avec copies des factures payées pour le compte du mandant,

— la réserve par le juge des référés du contentieux de liquidation de l’astreinte,

— la condamnation de la société NG Invest Immobilier à lui verser une provision de 3 000 euros pour résistance abusive,

— la condamnation de la même aux dépens et à lui verser 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

A l’issue du débat, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

L’article 472 du code de procédure civile énonce que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond » et que « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

L’article 473 du même code dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, il convient donc de statuer dans les conditions de l’article 472 par décision réputée contradictoire conformément à l’article 473.

Sur les demandes de provision

En premier lieu, M. [K] expose avoir confié à la société NG Invest Immobilier un mandat de gestion d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] dont il est propriétaire par acte sous seing privé du 1er octobre 2021. Dans ce cadre, il explique que la société défenderesse a conclu avec la société Group LG Invest LTD un contrat de colocation de meublé portant sur 8 chambres portant les n°1 et n°4 à n°10 prenant effet au 1er octobre 2021 avec dépôt de garantie et loyer mensuel de 450 euros. Il affirme que depuis le 1er janvier 2024, la société NG Invest Immobilier ne lui adresse plus les relevés mensuels de reddition de compte de gestion et ne lui reverse plus les loyers de la société Group LG Invest LTD ou à défaut les revenus fonciers de substitution. Pour ces derniers, il souligne le cadre du mandat et l’obligation de résultat à la charge de la société défenderesse.

En second lieu, M. [K] indique avoir mis en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception la société défenderesse le 4 septembre 2024 afin qu’elle lui communique les documents déjà détaillés dans ses demandes. Il précise que cette mise en demeure porte aussi sur la restitution des loyers versés par la société NG Suite Home entre janvier 2024 jusqu’en août 2024 pour un montant de 28 800 euros. Il indique que la mise en demeure est demeurée vaine. Il soutient que le montant des loyers non reversés par la société défenderesse s’élève désormais à 36 000 euros.

Enfin, M. [K] considère que la défenderesse fait preuve d’une résistance abusive lui causant un préjudice justifiant l’octroi d’une provision à valoir sur les dommages et intérêts de réparation en sus de celle réclamée au titre de l’arriéré lui-même.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure, que ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte, et que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, M. [K] produit un mandat, pièce n°2, dont il ressort qu’il a confié la gestion de son bien immobilier à la société défenderesse exerçant sous l’enseigne Gitnor, que ce bien est situé [Adresse 2] à [Localité 7], les honoraires s’élevant à 15% toutes taxes comprises du loyer attendu de 4 500 euros par mois. L’extrait de RCS fournit confirme la qualité d’agent immobilier de la société défenderesse.

La pièce n°3 correspond aux conditions générales du mandat dont les articles IV et V stipulent le régime de l’obligation de résultats du mandataire et notamment de son obligation de verser au mandant « un revenu foncier de substitution équivalent à la hauteur de sa mensualité correspondant aux loyers hors charges locatives récupérables attachés aux biens gérés, diminués des frais de gérance correspondant au présent mandant, que les biens soient effectivement loués ou non, que les locataires en place aient réglé ou non entre les mains du mandataire le prix de la location ». L’article IX précise qu’il s’agit d’un mandat annuel reconductible par tacite reconduction.

Selon M. [K], sa pièce n°5 correspond à des échanges entre une personne dénommée [E] [T] exerçant au sein de la société NG Invest Group et lui. La teneur de ces échanges coïncide pour part avec la relation livrée par le demandeur concernant ses démarches auprès de la société défenderesse. La nature de cette pièce, le défaut d’étayage, le défaut de garantie d’intégrité concernant son contenu limitent sa portée probante.

Il n’est pas sérieusement contestable que, compte tenu de ses engagements contractuels, la société défenderesse doit verser chaque mois un montant correspondant aux dispositions de l’article V des conditions générales de son mandat. Dès lors que la société défenderesse ne comparait pas, il est manifeste qu’elle n’établit pas s’être libérée de son obligation.

Par conséquent, il y a lieu de condamner la société défenderesse à verser à M. [K] une provision de 30 000 euros.

En l’espèce, la défaillance du débiteur suffit, au vu des éléments évoqués pour caractériser l’existence non sérieusement contestable d’une résistance abusive de la défenderesse justifiant l’octroi d’une provision à valoir sur la réparation du préjudice en étant résulté pour le demandeur à hauteur de 1 500 euros.

Sur la demande de capitalisation des intérêts échus

En vertu de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Ce texte est d’ordre public et s’applique aux intérêts moratoires quelle que soit leur origine, légale, judiciaire ou conventionnelle.

Le juge des référés peut, sans excéder ses pouvoirs, ordonner la capitalisation des intérêts produits par les sommes auxquelles une partie est condamnée. Le point de départ de cette capitalisation ne peut être fixée avant la demande en justice.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande de capitalisation par année à compter de la présente ordonnance.

Sur la demande de communication de pièces sous astreinte.

L’article 834 du code de procédure civile confère, « dans tous les cas d’urgence », au président du tribunal judiciaire le pouvoir d’ordonner en référé « toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

En l’espèce, la société défenderesse ne comparaît pas de sorte qu’il est manifeste qu’elle ne peut justifie s’être libérée de son obligation de communiquer certains documents à son mandant.

Au titre des conditions générales : « le mandataire rendra compte de sa gestion une fois par mois, en adressant un relevé détaillé de tout ce qu’il aura reçu et dépensé ». Il convient également qu’il justifie des diligences qu’il a accomplis dans le cadre de son mandat tant pour la location que pour le recouvrement des sommes dues à ce titre. Par conséquent, il sera fait droit à la demande formulée par M. [K] dans la mesure où les pièces qu’il réclame sont en lien avec le mandat à propos duquel il est manifeste que la société défenderesse s’est montrée défaillante depuis plusieurs mois. Cependant, il sera tenu compte pour certains documents réclamés du fait que le demandeur indique ne plus les avoir reçus depuis le mois de janvier 2024.

Par conséquent, il convient de condamner la société NG Invest Immobilier à cette communication selon les modalités précisées au dispositif, l’ancienneté de la défaillance de la défenderesse justifie que cette obligation soit assortie d’une astreinte dont la fixation des modalités relève du pouvoir souverain de la juridiction qui se réservera le contentieux de sa liquidation par souci d’une bonne administration de la justice.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de condamner la société défenderesse aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, vu les circonstances déjà évoquées, il convient de condamner la défenderesse à verser 1 500 euros à M. [K] au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe rendue en premier ressort,

Condamne la société NG Invest Immobilier à verser à M. [H] [K] une provision de 30 000 euros (trente mille euros) à valoir sur les sommes dont elle lui est redevable en exécution du mandat liant les parties depuis le 1er octobre 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Ordonne la capitalisation des intérêts par année à compter du 21 janvier 2025 ;

Condamne la société NG Invest Immobilier à verser à M. [H] [K] une provision de 1 500 euros (mille cinq cents euros) à valoir sur les dommages et intérêts dus au titre de sa résistance abusive ;

Condamne la société NG Invest Immobilier à communiquer sous dix jours à compter de la signification de la présente ordonnance à M. [H] [D] et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant deux mois pour chacun des huit lors concernés par le mandat en cause :

? copie de sa garantie financière,

? liste de l’ensemble des locataires,

? copie de l’ensemble des baux et avenants,

? attestation d’assurance à jour de chacun des locataires,

? copie des états des lieux d’entrée et de sorties de chacun des locataires,

? copie des mises en demeure et justificatifs de recouvrement des loyers impayés,

? copie des diagnostics (surfaces [P] et fiscales, DPE, amiante, risques naturels, électricité, gaz etc…)

? permis de louer,

? comptes rendus mensuels de gestion depuis le 1er janvier 2024,

? comptes locataires détaillés depuis le 1er janvier 2024,

? contrats de garantie de loyers impayés souscrits dans le cadre du mandat liant les parties,

? relevé général des dépenses à compter du 1er janvier 2024 avec copies des factures payées pour le compte du mandant ;

Se réserve le contentieux de la liquidation de l’astreinte ;

Condamne la société NG Invest Immobilier aux dépens ;

Condamne la société NG Invest Immobilier à verser à M. [K] 1 500 € (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE