TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

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Expropriations

N° RG 25/00004 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZFVX

JUGEMENT DU 12 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEUR :

L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2]

représentée par M^e Audrey D’HALLUIN, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

Mme [H] [P] demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Laurence D’HERBOMEZ, avocat au barreau de LILLE

En présence de Monsieur [V] [J], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Juin 2025, après avoir entendu :

Me d'[Localité 9]

Me d’Herbomez

M. [J]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 12 Septembre 2025.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 12 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

La Métropole européenne de Lille (MEL), l’Etablissement public foncier des Hauts de France (Etablissement public foncier des Hauts de France), la Société publique locale d’aménagement (SPLA) « La Fabrique des Quartiers » et l’ANRU mènent depuis plusieurs années un projet d’aménagement de requalification du [Adresse 12] à [Localité 13] dans le cadre du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPRU).

L’enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique et parcellaire du projet s’est déroulée du 26 juin au 10 juillet 2023.

Le projet a été déclaré d’utilité publique le 15 avril 2024 et les parcelles concernées par le projet cessibles au profit de l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France (EPF).

La parcelle cadastrée BZ [Cadastre 1] d’une contenance de 56 m² sise [Adresse 3] à [Localité 13], appartenant à Mme [H] [P] est concernée par le projet.

Le 15 avril 2024, le service des Domaines a évalué l’immeuble à la somme de 66 000 euros, avec une marge d’appréciation de 10 %.

L’ordonnance du juge de l’expropriation en date du 15 novembre 2024 a opéré le transfert de la propriété de cette parcelle appartenant à Mme [H] [P].

L’Etablissement public foncier des Hauts-de-France, autorisé à acquérir les immeubles nécessaires à l’exécution du projet, a adressé son mémoire valant offre à Mme [H] [P] le 9 décembre 2024 par acte de commissaire de justice délivré à domicile.

Par mémoire parvenu au greffe le 23 janvier 2025, l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer l’indemnité d’expropriation revenant à Mme [H] [P] à 73 800 euros dont 66 000 euros d’indemnité principale et 7 800 euros d’indemnité de remploi sur la base d’un prix de 900 €/m²P et d’une surface de 73,80 m²P.

Dans ses conclusions enregistrées au greffe le 28 février 2025, M. le commissaire du gouvernement acquiesce à l’offre faite par l’autorité expropriante.

La visite des lieux s’est déroulée le 11 mars 2025, en présence du représentant de l’EPF et de son conseil, de M. le commissaire du gouvernement, mais en l’absence de Mme [P] régulièrement convoquée. Contacté par téléphone, le conseil de Mme [P] a indiqué que sa cliente n’avait pas souhaité qu’elle l’assiste lors du transport mais qu’elle était bien avisée et aurait dû être présente. Dans ces conditions, l’immeuble n’a pu être visité.

Dans son mémoire reçu au greffe le 6 mai 2025, Mme [E] demande à la juridiction de :

— Fixer l’indemnité d’expropriation lui revenant à la somme de 163 360 euros ventilée en :

→ 147 600 euros au titre de l’indemnité principale ;

→ 15 760 euros au titre de l’indemnité de remploi

— Rejeter les prétentions de l’EPF

— Le Condamner aux dépens.

Elle se fonde sur un prix de 2000 €/m² en arguant d’évaluations par des agences immobilières.

Dans son mémoire en réplique reçu au greffe le 23 mai 2025, l’EPF maintient son offre. Il rappelle que les évaluations des agences immobilières ne constituent pas des termes de comparaison. Il estime qu’il convient d’écarter les trois dernières ventes citées, correspondant à des immeubles qui ne sont pas situés dans des courées et faute de précisions suffisantes.

Dans ses conclusions enregistrées au greffe le 11 juin 2025, M. le commissaire du gouvernement maintient son estimation. Il rectifie les surfaces pondérées des termes de comparaison. Il écarte certains termes de comparaison notamment s’agissant d’immeubles occupés ou présentant des caractéristiques très différentes.

Après deux renvois à la demande des parties, l’affaire a pu être utilement retenue à l’audience du 13 juin 2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l’utilité publique que :

— les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

— la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété;

l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur l’indemnité principale d’expropriation

1/ Sur la consistance du bien

Le bien est situé sur la commune de [Localité 13], dans le quartier [Localité 6] [Adresse 11], au sein d’une courée donnant sur la [Adresse 15]. Il s’agit d’une petite parcelle de 56 m² accueillant une maison mitoyenne des deux côtés, érigée en R+2 avec façade de briques et couverture en tuiles.

L’immeuble n’ayant pu être visité, il sera repris les éléments relevés par le service des Domaines lors de son évaluation, lesquels sont corroborés par le procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 6 mai 2025 (pièce 7 défendeur). Elle est composée au rez-de-chaussée d’une grande pièce à vivre, séparée en trois espaces, entrée, séjour et cuisine, délimités par l’escalier et un mur semi-ouvert. La cuisine est éclairée par deux puits de lumière. Elle donne sur une courette, de la taille d’un couloir. Au 1er étage, il y a une salle de bains avec baignoire sans coffrage/habillage, lavabo et WC et deux chambres. Le grenier est aménagé en une chambre. La maison est équipée du chauffage électrique avec des radiateurs de type « grille-pain » L’ensemble des fenêtres est en double vitrage. Lors de l’évaluation par le service des Domaines, la propriétaire a indiqué que la maison a été rénovée, mais qu’il s’agit surtout de travaux de décoration, sans amélioration de l’isolation.

Le bien a été acquis le 15 octobre 2019 au prix de 28 000 euros.

D’après le descriptif de l’avis domanial, la surface utile pondérée est de 73,80 m², soit 57 m² pour l’habitation, outre 30 m² pondérés à 0,5 pour le grenier aménagé et 6 m² pondérés à 0,3 pour la cave. La surface n’est pas discutée par les parties.

Il résulte de la visite des Domaines et du procès-verbal de constat de commissaire de justice que l’immeuble est libre d’occupation.

Il est classé en zone UCA7.1.4 au PLU et depuis l’approbation du PLUi3 de la MEL le 28 juin 2024, il est classé en zone UOP14, zone d’opération d’aménagement.

2/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 8] [Localité 10], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

En l’espèce, il convient de fixer la date de référence, à un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique soit le 26 juin 2022.

3/ Sur la méthode à appliquer

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l’expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d’urbanisme.

La méthode par comparaison implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d’urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

4/ Sur l’estimation du bien

Les parties citent les termes de comparaison suivants, les surfaces et prix au m²P ayant été rectifiés par M. le commissaire du gouvernement :

Termes de comparaison cités par l’autorité expropriante : (tableau non inséré)

Termes de comparaison cités par Mme [H] [P] : (tableau non inséré)

Mme [P] produit également trois évaluations immobilières, desquelles il ressort un prix moyen de 1117€/m²P à 1633€/m²P dans le quartier du Pile ou la [Adresse 5].

Or, il est constant que des estimations ou études d’agences immobilières, qui ne correspondent pas à des ventes effectivement réalisées, ne constituent pas des termes de comparaison et ne peuvent servir de base à l’application de la méthode par comparaison.

Il convient d’écarter les termes de comparaison 1, 10, 16 et 17 s’agissant d’immeubles occupés et loués, alors que le bien en cause est libre.

Il y a lieu d’écarter également le terme 14 correspondant à une vente particulière d’un immeuble par le bailleur à son locataire.

Les termes 2 à 9, 11 à 13 et 15 correspondent à des cessions de maisons de courée situées à proximité immédiate du bien à évaluer, dans la même courée ou dans la [Adresse 14], rue parallèle.

Les termes 18 à 22 correspondent à des maisons beaucoup plus éloignées de la cité [7], à plus d’un kilomètre pour la plupart et 500 mètres pour le TC22. Les maisons des termes 20 et 22 correspondent à des maisons avec une façade plus large et avec garage, très différentes du bien à évaluer et seront écartées. Les maisons des termes 19 et 21 ne sont pas situées en courée. Elles sont éloignées et disposent d’un environnement plus agréable. De même, le bien du terme 18 donne directement sur une rue large et aérée, sans comparaison avec la cité [7]. Au regard du nombre de termes de comparaison situés à proximité immédiate, dans la même courée, les termes 18, 19 et 21 sont moins pertinents compte tenu de leur distance et de leur environnement plus agréable et seront donc écartés.

En conséquence seront retenus comme termes de comparaison pertinents les termes de comparaison 2 à 9, 11 à 13 et 15, en ce qu’ils correspondent à des cessions récentes de maisons situées à proximité immédiate, libres d’occupation et présentant de nombreuses caractéristiques communes.

Il ressort de ces douze termes un prix moyen de 1 054,86 €/m²P.

Il sera relevé que d’après les éléments apportés par M. le commissaire du gouvernement, le bien du terme 3 (prix de 1205,55€/m²P) est en très bon état d’entretien (huisseries de belle qualité, chéneaux neufs, quatre chambres) et que celui du terme 7 (prix de 960€/m²P) est dans un état médiocre.

Au regard de la rénovation de l’immeuble, quand bien même il ne s’agirait que d’une rénovation de surface, limitée aux embellissements, et alors que l’état des immeubles correspondant aux autres termes de comparaison n’est pas connu, il convient de fixer le prix de l’immeuble à un montant supérieur au prix moyen, soit 1 100€/m²P.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité de dépossession revenant à Mme [H] [P] doit être fixée à 81 000 euros (73,80 m² x 1100 €/m²P = 81 180 € arrondi à 81 000 euros).

II- Sur les indemnités accessoires

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir de manière forfaitaire les frais de tous ordres qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire.

Il convient de fixer l’indemnité de remploi de la manière suivante :

—  8 000 euros x 25 % = 2 000 euros

—  73 000 euros x 10 % = 7 300 euros

= 9 300 euros.

III- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation du Nord, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 26 juin 2022 ;

FIXE l’indemnité de dépossession revenant à Mme [H] [P], pour la parcelle cadastrée BZ [Cadastre 1] d’une contenance de 56 m² sise [Adresse 3] à [Localité 13] à 90 300 euros se décomposant ainsi :

indemnité principale : 81 000 euros

indemnité de remploi : 9 300 euros ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

LAISSE les dépens à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France.

Le Greffier Le juge de l’expropriation