TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/10898 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YZ3N

N° de Minute : 25/1358

JUGEMENT

DU : 27 Novembre 2025

Etablissement public PARTENORD HABITAT

C/

[J] [Y]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Etablissement public PARTENORD HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [J] [Y], demeurant [Adresse 2]

assistée par M^e Sixtine DUBUS, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 26 Juin 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 août 1989, l’office HLM du département du Nord, devenu [Adresse 3], a donné à bail à Madame [J] [Y] un local à usage d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice délivré le 22 octobre 2024, Partenord Habitat a fait assigner Madame [J] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille à l’audience du 12 décembre 2024 afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail,

L’expulsion de la locataire,

La suppression du délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

La condamnation de la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyers, des charges et des droits dus, majorée des augmentations légales et contractuelles, sans tenir compte de l’allocation pour le logement,

Le rejet des demandes reconventionnelles adverses

La condamnation de la locataire à la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens, en ce compris le coût des procès – verbaux de constat, de la sommation de faire et de l’assignation.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois et a été utilement évoquée à l’audience du 26 juin 2025.

A cette audience, Partenord Habitat a comparu représenté par son conseil.

Partenord Habitat, qui s’est référée à ses conclusions en réplique déposées à l’audience, a réitéré ses demandes introductives d’instance.

Madame [J] [Y] a comparu représentée par son conseil.

Madame [J] [Y], qui s’est référée à ses conclusions n°3 déposées à l’audience, a sollicité le rejet des prétentions adverses et, reconventionnellement, la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 4.000 euros en réparation du préjudice du fait des manquements contractuels subis, outre sa condamnation au paiement de la somme 1.000 euros de frais irrépétibles et aux dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il y a de se référer expressément aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025 prorogée au 27 Novembre 2025.

Par notes en délibéré reçues le 8 juillet 2025, les parties ont, comme elles y avaient été autorisées, fait état de leurs observations sur la composition de l’immeuble collectif et la localisation des parties et témoins au litige.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation :

L’article 7, b) de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux locations de locaux à usage d’habitation, prévoit que le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Il résulte des articles 1728 et 1729 du code civil, relatif au contrat de louage, que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploi la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui – ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Il appartient au bailleur qui se prévaut d’un manquement du locataire à son obligation d’usage paisible des lieux loués de le prouver, conformément aux articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil.

En l’espèce, Partenord Habitat allègue de manquements graves et répétées de Madame [J] [Y] à son obligation d’user paisiblement des locaux loués caractérisés par des troubles du voisinage.

Il ressort des pièces versées aux débats que Partenord Habitat a, ayant connaissance de conflits de voisinage au sein du Pavillon [L], soit l’un des deux bâtiments de l’ensemble immobilier, adressé le 30 novembre 2023 un courrier de rappel des règles de vie en collectivité à l’ensemble des résidents et convoqué le 6 décembre 2023 Madame [J] [Y] et Madame [B] [O], locataires de l’appartement n°21, à un échange, en présence de l’un de ses représentants, sur le conflit qui les oppose.

Le 18 décembre 2023, Madame [J] [Y] a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure Partenord Habitat de faire cesser les nuisances sonores et les agressions verbales commises par Madame [B] [O] à son encontre.

En réponse, Partenord Habitat a, par courrier du 18 janvier 2024, allégué de plaintes de « certains voisins » pour des « agissements irrespectueux », notamment des « insultes racistes » et du « harcèlement moral ».

Au soutien de ses allégations, Partenord Habitat verse de nombreux courriers, attestations et dépôts de plainte des voisins de Madame [J] [Y] entre mars 2024 et juin 2025 de :

— Madame [I] [C], locataire de l’appartement n°2, entrée n°1, c’est-à-dire la même partie de l’immeuble que celle occupée par Madame [J] [Y], au rez – de – chaussée, faisant état de jets d’eau par la fenêtre, d’insultes, de coups dans les portes, de l’encombrement du pallier ou encore de nombreux tapages nocturnes. S’agissant des tapages, elle explique que la locataire claque des objets au sol en pleine nuit,

— Madame [K] [C], qui n’est pas locataire mais qui réside au même domicile que sa mère, qui fait état de tapages jour et nuit,

— Madame [Z] [G], locataire de l’appartement n°22, entrée n°2, c’est-à-dire l’autre partie du bâtiment que celle occupée par Madame [J] [Y], au 2ème étage, qui fait état d’insultes contre les résidents et leurs enfants qui jouent à proximité de sa voiture garée en bas de l’immeuble,

— Monsieur [S] [V], locataire de l’appartement n°31, entrée n°2, au 3ème étage, qui fait état de provocations et de harcèlement ainsi que d’insultes contre les enfants qui jouent en extérieur,

— Madame [H] [X], locataire de l’appartement n°31, entrée n°1, au 3eme étage, qui fait état de nuisances sonores, d’insultes telles que « ta gueule connasse » alors qu’elle secouait son tapis par la fenêtre le 3 avril 2024,

— Madame [P] [T], locataire de l’appartement n°1, entrée n°11, au rez – de – chaussée, qui fait état de bruits, de coups dans les portes, d’injures, de jets d’eau dans les fenêtres, de jets de javel pure dans l’entrée ou encore d’injures proférées contre son petit fils le 18 août 2024 qui jouait à l’extérieur vers 12h30 (« tu fermes ta gueule il y a des gens qui dorment »),

— Madame [D] [W], épouse [N] [F], locataire de l’appartement n°2, entrée 2, au rez – de – chaussée, qui fait état d’agressions verbales des locataires et de leurs enfants qui jouent dehors,

— Madame [E] [U], locataire de l’appartement n°12, entrée n°1, au 1er étage, qui déclare que le 22 mars 2024 vers 8h45 Madame [J] [Y] qui lavait ses vitres a jeté en sa direction le sopalin dont elle se servait et l’a insulté en ces termes « grosse pute, cul à bite, sale arabe, retourne dans ton pays, tu n’es pas chez toi ici, dégage » ou encore de nuisances sonores régulières, de cris sur les enfants qui jouent dans la rue,

— Madame [R] [M], locataire de l’appartement n°32, entrée n°2, au 3e étage, qui indique que des résidents du pavillon [L] se plaignent de Madame [J] [Y].

Il résulte de ces éléments que huit des seize locataires de l’ensemble immobilier, c’est-à-dire de l’entrée n°1 et l’entrée n°2 du pavillon [L], ont attesté de troubles de voisinage.

Leurs déclarations sont précises et circonstanciées – les locataires fournissent des dates et contextualisent les faits -, cohérentes avec leur proximité ou leur éloignement de l’appartement de Madame [J] [Y] – les locataires de l’entrée n°1 attestent de tapages, d’insultes et de jets d’eau tandis que les locataires de l’entrée n°2 se bornent à dénoncer les cris et insultes contre les enfants qui jouent dehors -, et concordantes – leurs griefs sont similaires et certains confirment les faits subis par d’autres. A ce titre, il sera, par exemple, relevé que Madame [H] [X] confirme l’agression et les injures subies par Madame [E] [U] le 22 mars 2024. De la même manière, Madame [E] [U] corrobore les déclarations de Madame [I] [C] aux termes desquelles Madame [J] [Y] lui envoie de l’eau ou des bouteilles dessus.

Les faits allégués sont donc matériellement établis, contrairement à ce que Madame [J] [Y] soutient, et constituent des manquements particulièrement graves à l’obligation de jouissance paisible du locataire en ce qu’ils ont, aux termes des nombreuses attestations, eu pour objet ou pour effet de dégrader les conditions de vie des autres résidents, notamment leur sommeil.

Ces manquements ont, de surcroît, perduré malgré les mises en demeure et tentatives de conciliation du bailleur et la saisine de la présente juridiction comme en témoigne les nombreuses attestations qui rapportent des troubles jusqu’à l’audience où l’affaire a été plaidée, sans qu’il y ait lieu de se prononcer sur l’imputabilité de l’altercation du 7 juin 2025 qui, de surcroît, fait l’objet d’une enquête pénale.

En défense, Madame [J] [Y] soutient avoir elle-même été victime de troubles de voisinage. Elle verse aux débats trois dépôts de plainte dans lesquels elle met en cause le fils de Madame [B] [O] pour du tapage le 2 décembre 2023, le fils de Madame [E] [U] pour du tapage en mai 2024 et Madame [E] [U], elle-même, pour des insultes et Madame [K] [C] pour une atteinte à son droit à l’image, en l’occurrence l’avoir photographié sans son accord, en octobre 2024. Elle verse également huit attestations de personnes de son entourage qui, pour l’essentiel, ne rapportent pas des faits dont elles ont été les témoins directs mais font état des qualités morales de la locataire et, pour partie, relatent des relations de voisinage tendues et un manque de civilité des voisins à l’égard de la locataire. Les troubles alléguées par Madame [J] [Y], bien moins nombreux que ceux invoquées à son encontre, ne sont donc nullement établis et, en toute hypothèse, ne justifieraient pas ses propres manquements à son obligation de jouissance paisible des locaux loués.

Dans ces conditions, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail de Madame [J] [Y] pour manquement à son obligation d’user paisiblement des locaux loués à la date de la présente décision.

En conséquence, l’expulsion de Madame [J] [Y] sera ordonnée selon les modalités prévues au présent dispositif.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail doit être réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, subissant les mêmes augmentations légales et contractuelles que celles dues en cas de poursuite du bail, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Madame [J] [Y] y sera donc condamnée.

Sur le délai de deux mois pour quitter les lieux :

En application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il résulte des développements précédents que Madame [J] [Y] a commis des manquements graves et répétées à son obligation d’user paisiblement des locaux loués caractérisés par des troubles du voisinage, tels que des nuisances sonores diurnes et nocturnes, des insultes ou encore des jets d’eau, à l’égard de près de la moitié des résidents de l’immeuble collectif d’habitation. Ces manquements manifestent la mauvaise foi de la locataire dans l’exécution de ses obligations locatives et justifient, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7, de constater que le délai prévu au premier alinéa de l’article L412-1 ne s’applique pas à Madame [J] [Y].

Sur la demande reconventionnelle :

Madame [J] [Y] soutient être, elle – même, victime de troubles du voisinage. Si le bailleur a, à l’origine du litige, adressé un courrier de rappel des règles de vie en collectivité à l’ensemble des résidents suggérant, ainsi, des troubles de voisinage réciproques, les manquements qu’elle reproche à ses voisins ne sont pas suffisamment démontrés conformément aux développements précédents.

Sa demande indemnitaire sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Madame [J] [Y], qui succombe à l’instance, supportera la charge aux dépens, à l’exclusion des procès – verbaux de constat des 10 avril et 29 mai 2024 et de la sommation de faire du 2 juillet 2024, relatifs aux aménagements non autorisés des parties communes, qui étaient parfaitement surabondant pour caractériser les manquements à l’obligation de jouissance paisible allégués.

Madame [J] [Y] sera condamnée à payer à Partenord Habitat une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu entre Partenord Habitat et Madame [J] [Y] portant sur un local à usage d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 3] à la date de la présente décision, soit le 27 Novembre 2025 ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [J] [Y] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONSTATE la mauvaise foi de Madame [J] [Y] dans l’exécution de ses obligations locatives ;

En conséquence,

DIT que le délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l’alinéa 1 de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne s’applique pas ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »;

CONDAMNE Madame [J] [Y] à payer à Partenord Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, subissant les mêmes augmentations légales et contractuelles que celles dues en cas de poursuite du bail, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELLE à Madame [J] [Y] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 4]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DEBOUTE Madame [J] [Y] de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE Madame [J] [Y] aux dépens ;

DEBOUTE Madame [J] [Y] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [J] [Y] à payer à Partenord Habitat la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 27 Novembre 2025.

LA CADRE GREFFIERE, LE JUGE,