COUR D’APPEL DE [Localité 3]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO

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N° du dossier : N° RG 24/00169 – N° Portalis DBXH-W-B7I-C6NU

N° de Minute : 25/

JUGEMENT DU 19 Juin 2025

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU PRONONCE DU DELIBERE:

M^me ANTONETTI, Magistrate , siégeant en qualité de Juge unique.

Assisté lors des débats et lors du prononcé de Madame CHIMINGERIU,

Débats à l’audience publique du :13 Février 2025

JUGEMENT: contradictoire mis en délibéré, rendu par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025 et signé par M^me ANTONETTI et Madame CHIMINGERIU

ENTRE :

Madame [C] [D]

née le 22 Juin 1953 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Pierre louis MAUREL, avocat au barreau de BASTIA

D’UNE PART,

ET :

S.A.R.L. CALA [E] IMMOBILIER Exerçant sous l’enseigne AGENCE BARNES [Localité 7] immatriculée au RCS d'[Localité 2] sous le numéro 492 299 938, dont le siège social est [Adresse 9] prise en la personne de son représentant légal en exercie y domicilié,

Rep/assistant : Maître Marie laure BATTESTI de l’AARPI AARPI ARNA, avocats au barreau d’AJACCIO

D’AUTRE PART,

Le

1 copie expédition à M^e Pierre louis MAUREL

1 expedition à Maître [Localité 5] laure [A]

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 mai 2022, Mme [C] [D] a loué par l’intermédiaire de l’agence CALA [E] IMMOBILIER SARL exerçant sous l’enseigne BARNES, (ci-après, l’agence immobilière) une villa sise [Adresse 6]), dans le cadre d’une location saisonnière pour la semaine du 23 juillet 2022 au 30 juillet 2022, suivant loyer de 10 423 euros, comprenant outre la mise à disposition du bien lui-même, des prestations para-hôtelières, décrites dans le contrat de location (accueil, ménage et location du linge).

L’état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 23 juillet 2023.

Se plaignant de différents dysfonctionnements survenus lors de la location et que les prestations souscrites ne correspondaient pas à la réalité de ce bien, Mme [D] a mis en demeure le 2 aout 2022 la société BARNES [Localité 7] d’avoir à lui rembourser la totalité de la somme versée, soit 10 423 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 22 décembre 2022, Mme [B] [D] a fait assigner l’agence CALA [E] IMMOBILIER SARL devant le tribunal judicaire d’Ajaccio, aux fins de remboursement de la totalité du prix de la location et d’indemnisation de ses préjudices complémentaires.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 27 juillet 2023, Mme [C] [D] demande au tribunal de :

— déclarer recevable son action engagée à l’encontre de la SARL CALA [E] Immobilier,

— condamner la SARL CALA [E] immobilier, exerçant sous l’enseigne « Agence Barnes [Localité 7] » à lui payer les sommes de

10 423 euros au titre du loyer indûment réglé,2 500 euros à titre de dommages et intérêts,4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, – condamner la SARL CALA [E] à supporter les entiers dépens.

Au soutien de sa demande, elle fait d’abord valoir que l’agence immobilière doit répondre, sur le fondement des articles 1720 et 1721 du code civil, des fautes commises en sa qualité de bailleresse, au titre de manquements à ses obligations de mandataire résultant des articles 1154 alinéa 2 et 1997 du code civil ainsi que du principe de la représentation imparfaite. En effet, elle estime que sa responsabilité peut être engagée en tant que bailleresse puisque lors de la conclusion du contrat de location, le mandant n’était pas connu et c’est donc au mandataire de répondre personnellement des actes accomplis auprès des tiers. Elle soutient également que sa responsabilité peut être engagée au titre de l’article L121-1 du code de la consommation en sa qualité de prestataire. Concernant le fait générateur de responsabilité, elle soutient que l’agence a fait preuve de déloyauté puisque l’état réel du bien était différent de celui annoncé dans le contrat de location.

Elle fait valoir à titre subsidiaire que la responsabilité de l’agence est engagée sur le fondement de la responsabilité contractuelle et des articles 1231 et 1231-1 du code civil puisque, dès lors que le bien loué ne correspondait pas aux critères prévus par le contrat de location, il est établi qu’elle a commis une mauvaise exécution de sa prestation en sa qualité d’agence immobilière. Enfin, à titre très subsidiaire, elle fait valoir que la responsabilité de l’agence est engagée sur le fondement de l’article 1240 du code civil dès lors que la faute de l’agence est responsable des difficultés qu’elle a rencontrées.

En indemnisation de ses préjudices, elle sollicite le remboursement de la totalité du montant du loyer réglé ainsi que des dommages et intérêts pour indemniser son préjudice de jouissance lié aux difficultés rencontrées lors de la période de location ainsi que l’indemnisation de son préjudice moral lié à la perte de chance de passer de bonnes vacances.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 05 septembre 2023, la SARL Cala [E] demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— à titre principal, débouter Mme [C] [D] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— à titre subsidiaire, ramener ses demandes de dommages et intérêts à de plus justes proportions et dans tous les cas, déduire la somme de 1 519,02 euros, correspondant aux prestations para-hotellières facturés dans le prix de location et réalisées,

— en tout état de cause, condamner Mme [B] [D] à lui payer la somme de 3 500 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer aux demandes formées à son encontre, elle estime d’abord que sa responsabilité en tant que mandataire ne peut être engagée à l’égard des tiers puisqu’en application de l’article 1199 et 1997 du code civil, le mandataire n’est que le représentant du mandant et il ne peut être tenu responsable envers le cocontractant de son mandant, qui est un tiers à son égard, des obligations découlant du contrat conclu entre ces derniers et incombant par conséquent uniquement au mandant. En conséquence, elle indique que les obligations dues au titre du bail ne peuvent être mises à sa charge. Par ailleurs, elle affirme que sa responsabilité ne peut être engagée ni sur le fondement contractuel des articles 1231 et 1231-1 du code civil, ni sur le fondement délictuel de l’article 1240 du code civil dès lors qu’en premier lieu, Mme [C] [D] ne justifie d’aucun lien contractuel avec l’agence immobilière dès lors que c’est avec le propriétaire du bien immobilier qu’elle a contracté, par l’intermédiaire d’un mandat de gestion. En second lieu, elle fait valoir que conditions d’engagement de la responsabilité délictuelle ne sont pas réunies.

S’agissant des préjudices, elle fait valoir que si, les obligations dues au titre du bail ne peuvent être mises à sa charge, elles ont, en tout état de cause, été pleinement satisfaites, que ce soit les obligations de délivrance et d’entretien prévues par l’article 1720 du code civil, que son obligation de réparation due au titre des articles 1731 et 1732 du code civil. Elle fait également valoir qu’il n’y a pas lieu à la garantie des vices prévues par l’article 1721 dès lors que Mme [C] [D] n’a pas été empêchée de jouir de la chose louée. Elle ajoute que Mme [C] [D] ne peut se plaindre de l’existence d’un préjudice de jouissance. Elle fait également valoir que les nuisances en provenance de tiers, notamment sur la poursuite d’un chantier voisin ou la présence d’une route départementale ne peuvent être mis à sa charge dès lors qu’en application de l’article 1725, la responsabilité du bailleur est exclue en cas de troubles de fait causés par un tiers, quelles que soient la nature et les incidents de ce trouble. Enfin, l’agence immobilière soutient que les dispositions de l’article L121-1 du code de la consommation ne peuvent être invoquées dans le présent litige et qu’en tout état de cause, aucune pratique déloyale a été mis en œuvre en l’espèce.

Par ordonnance du 27 septembre 2024, le juge de la mise en état a déclaré la demande formulée à l’encontre du mandataire recevable.

La clôture est intervenue le 08 janvier 2025, par ordonnance du même jour et l’affaire renvoyée à plaider à l’audience du 13 février 2025.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 avril 2025, puis prorogée au 19 juin 2025, par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIVATION

I- Sur la demande de remboursement du loyer :

Sur la qualité de mandataire

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, et notamment de l’extrait d’immatriculation principale au registre du commerce et des sociétés que l’agence Cala [E] Immobilier agit pour le compte de l’enseigne BARNES.

Il ressort du contrat de location, qu’il a été conclu entre Mme [C] [D] et « le bailleur », indiqué comme étant « le propriétaire de la RL203 », représenté par son mandataire, l’agence Cala [E] Immobilier.

S’il doit être constaté que le mandat de gestion liant l’agence immobilière au propriétaire de la villa n’est pas produit, l’existence même d’un mandat n’est pas contestée par les parties et ressort du contrat de location de logement. Il figure ainsi aux termes du contrat que l’agence Cala [E] Immobilier agit en qualité de mandataire, au nom et pour le compte du propriétaire de la villa.

Dès lors, il est admis que l’agence immobilière a agi en qualité de mandataire, sans que la qualité du mandant ne soit connue.

Sur les obligations du mandataire

Le juge de la mise en état a retenu que le mandataire professionnel qui agit sous la forme d’une société commerciale, en l’espèce une SARL, est tenu de donner le nom de son mandant, faute de quoi il est réputé responsable de tout manquement aux obligations du bail, dont notamment une obligation de conformité du bien loué aux stipulations contractuelles

En l’espèce, le juge de la mise en état a constaté que le mandataire avait agi de son propre chef, sans mentionner le nom du propriétaire, qui demeure toujours inconnu et qui n’a pas été mis en cause dans la présente instance. En effet, il ressort des pièces du dossier que le contrat de location de logement a été signé par Mme [C] [D] avec l’agence immobilière uniquement, sans aucune mention du nom du bailleur.

Par ailleurs, Mme [C] [D] fait valoir qu’elle n’a eu connaissance de l’identité du bailleur que par courrier du 10 septembre 2022, après la fin de la location et après mise en demeure.

Dès lors, le mandataire qui traite en son propre nom avec un tiers devient le débiteur de ce dernier et conformément aux dispositions des articles 1991 et suivants du code civil, le mandataire doit répondre de l’inexécution de son mandat ou de sa mauvaise exécution et engage de ce fait sa responsabilité contractuelle.

Il est constant que l’agent immobilier, intermédiaire professionnel qui prête son concours à la rédaction d’un acte après avoir été mandaté par l’une des parties, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions juridiques nécessaires à l’efficacité de la convention. Pour ce faire, il est ainsi astreint à des obligations du bail et peut être déclaré responsable de toutes fautes ou négligences dans l’exercice de sa mission susceptibles d’avoir causé tout ou partie des dommages subis par celui-ci.

Sur la faute au titre des nuisances sonores

En vertu de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

L’article 1137 du code civil sanctionne le dol, défini comme le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges, et la réticence dolosive, définie comme la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier que l’annonce concernant la location du logement, rédigée par l’agence BARNES indique notamment « magnifique villa, vue mer panoramique, environnement calme et préservé (…) avec un jardin arboré d’essences locales, piscine vue mer ».

Il ressort dès lors de cette annonce que le calme est entré dans les caractéristiques de la location.

Or, Mme [C] [D] s’est plainte auprès de l’agence de bruit provenant d’un chantier attenant et des bruits de voitures venant de la route en contrebas, par mail du 27 juillet 2022. Elle produit un constat d’huissier, établi le 26 juillet 2022, d’où il ressort qu’à l’arrière de la propriété, côté amont, un chantier de construction est actif, avec une pelleteuse en fonctionnement et plusieurs ouvriers sur site, générant des nuisances sonores, très régulières. Le constat fait également état d’un bruit de véhicules quasiment sans interruption sur la route départementale en aval.

Ainsi, il ressort de ces éléments que Mme [C] [D] a subi des nuisances lors de son séjour, susceptibles d’ouvrir droit à réparation.

Toutefois, l’antériorité et la connaissance des nuisances par l’agence n’est pas attestée par Mme [C] [D]. A ce titre, l’agence immobilière se prévaut d’un arrêté préfectoral portant réglementation du bruit sur la commune de [Localité 8] réglementant les bruits de chantiers liés aux travaux et qui prohibe notamment les travaux de terrassements, de gros œuvres et de démolition sur la période estivale (du 1er juillet au 31 aout). Dès lors l’agence immobilière ne pouvait raisonnablement se douter de la réalisation de travaux lors de la période estivale. Par ailleurs, Mme [D] ne démontre aucunement que l’agence avait connaissance de la réalisation de travaux sur la propriété voisine.

Il en va de même concernant les bruits de route qui sont contestés par un second constat d’huissier, réalisés le 17 janvier 2023, qui fait état de la présence de nombreux végétaux sur la propriété, assurant une barrière anti bruit.

En conséquence, le bruit subi par Mme [C] [D] ne peut être imputable à une faute quelconque de la part de l’agence.

Sur la faute au titre de la mauvaise exécution des prestations de l’agent immobilier

Selon l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat, tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Mme [C] [D] se plaint que l’état réel du bien est en inadéquation avec l’état annoncé dans le contrat de location.

Conformément à l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1º De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2º D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3º D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4º D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 du code civil, dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Et l’article 1721 du même code, qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

En l’espèce, il ressort du contrat de location que le bailleur est tenu d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal de la chose louée. Le locataire s’oblige à aviser sans délai le bailleur de tout dommage, ou dégradation, ou de tout sinistre survenant dans les lieux loués, et qui rendraient nécessaires des travaux ou réparations qui seraient à la charge du bailleur. En cas demanquement à cette obligation, il sera responsable des préjudices de tous ordres causés par son silence ou son retard.

Il ressort des pièces du dossier que les parties ont réalisé lors de la prise en possession des lieux le 23 juillet 2022 un état des lieux d’entrée contradictoire, sans que celui-ci ne mentionne de difficultés particulières.

Par ailleurs, s’il ressort effectivement des différents échanges produits que des dysfonctionnements sont apparus en cours de location, l’agence énonce avoir mis en œuvre différents moyens pour y remédier. C’est ainsi que le constat d’huissier du 26 juillet 2022 énonce que des techniciens sont intervenus pour poser des étagères manquantes.

Par ailleurs, il ressort des échanges de mail que l’agence immobilière a, suite au mécontentement des Mme [C] [D], proposé d’autres biens à la location, échange qui a été refusé par cette dernière.

Dès lors, le mandataire, tenu d’une obligation de moyen n’a pas commis de faute dans l’exécution d’un mandat de prestation immobilière et a veillé au bon déroulement de la prestation immobilière, en intervenant directement sur place et en proposant des solutions à Mme [C] [D].

En conséquence, Mme [C] [D] sera déboutée de toutes ses demandes.

II- Sur la demande en paiement au titre des préjudices subis :

Sur la responsabilité contractuelle

Il a été vu qu’il n’existe pas de contrat entre l’agence immobilière et Mme [D]. Toutefois, il est admis que, dans le cas d’espèce, les autres parties au contrat peuvent invoquer un manquement contractuel, dès lors que ce manquement leur a causé un dommage.

Or, le contrat de mandat n’est pas produit et aucune faute ne peut être reprochée à l’agence immobilière à ce titre.

En conséquence, Mme [C] [D] sera déboutée de ses demandes à ce titre.

Sur la responsabilité extracontractuelle

Il résulte de ce qui précède, que les conditions d’engagement de la responsabilité extra contractuelle fondée sur l’article 1240 du code civil notamment ne sont pas réunies dès lors que Mme [C] [D] échoue à prouver l’existence d’une faute de l’agence immobilière.

Dès lors, sa demande présentée sur ce fondement sera rejetée.

III- Sur les autres demandes

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Mme [C] [D] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

— Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dès lors, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE Mme [C] [D] de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTE la SARL CALA [E] IMMOBILIER de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [C] [D] au paiement des dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier Le Juge