TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/11094 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y2RI

N° de Minute : 25/1009

JUGEMENT

DU : 18 Septembre 2025

Société 3F NOTRE LOGIS, venant aux droits de la société 3F NORD ARTOIS.

C/

[V] [H]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Société 3F NOTRE LOGIS, venant aux droits de la société 3F NORD ARTOIS., dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Isabelle MERVAILLE-GUEMGHAR, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [V] [H], demeurant [Adresse 6]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Juin 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 6 août 2010, la SA 3F Immobilière Nord-Artois, aux droits de laquelle se trouve la SA 3F Notre Logis, a donné à bail à Madame [V] [H] un logement situé [Adresse 7], à [Localité 11], moyennant un loyer mensuel révisable de 329,73 hors charges.

Par acte d’huissier de justice du 27 juin 2024, la SA 3F Notre Logis a fait signifier à Madame [V] [H] un commandement de payer la somme de 3.000,00 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Par acte d’huissier de justice du 19 septembre 2024, la SA 3F Notre Logis a fait assigner Madame [V] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

• Constater la résiliation de plein droit du contrat de location ;

• À défaut, le cas échéant, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges ;

• Par voie de conséquence, déclarer Madame [V] [H] sans droit au maintien dans le logement ;

• Condamner Madame [V] [H] à délaisser et rendre libres de toute personne et de tout bien les lieux qu’elle occupe, en satisfaisant aux obligations d’un locataire sortant ;

• Faute par Madame [V] [H] de le faire immédiatement, ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

• Condamner Madame [V] [H] à lui payer les sommes suivantes :

• en deniers ou quittances valables, la somme de 4.106,91 euros, avec intérêts au taux légal ;

• les sommes échues depuis le 4 septembre 2024 jusqu’au jugement à intervenir ;

• dire que les condamnations porteront intérêt au taux légal à compter du commandement pour la somme énoncée dans les causes dudit commandement et de la présente assignation pour le surplus ;

• une indemnité mensuelle d’occupation due jusqu’à complète libération des lieux égale au prix du loyer actuel, charges comprises ;

• Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision ;

• 450,00 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens dont le coût du commandement de payer les loyers, la présente assignation et sa dénonciation au préfet,

• Juger que, dans le cas où des délais de paiement seraient accordés au titre de l’article 1343-5 du code civil, ceux-ci seront soumis au règlement simultané du loyer et charges courants et que la déchéance sera encourue à défaut de versement partiel ou total tant au titre des délais accordés qu’au titre des loyers et charges courants, le solde de la dette devenant alors immédiatement exigible ;

• certifier le jugement en tant que titre exécutoire européen ;

• rappeler que la décision est assortie de l’exécution provisoire.

A l’audience du 5 juin 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SA 3F Notre Logis, représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 7.560,79 euros. Elle indique que le versement de l’allocation de logement est suspendu, que la locataire n’a pas repris le paiement intégral de son loyer, seul un règlement de 190,00 euros ayant été effectué le 12 mai 2025, que dans ces conditions elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Madame [V] [H] indique percevoir l’allocation de solidarité spécifique à hauteur de 500 euros par mois et être dans l’attente d’une mutation dans un logement adapté à sa situation personnelle et financière. Elle précise qu’elle occupe actuellement seule un logement type 3. Elle ne sollicite pas des délais de paiement, dans la mesure où elle ne dispose d’aucune capacité de remboursement. Elle ajoute ne pas bénéficier d’une procédure de surendettement.

Le juge a donné connaissance du diagnostic social et financier parvenu au greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

— sur la recevabilité de l’action :

La SA 3F Notre Logis justifie que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la CAF du Nord par lettre recommandée avec avis de réception signé le 10 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24, II, de la loi du 6 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 20 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 6 août 2010 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en l’article 9 de ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 juin 2024, pour la somme en principal de 3.000,00 euros.

Toutefois ce commandement a fixé le délai d’apurement de la dette à six semaines en application de l’article 24I de la loi n°89-462 précitée mais en sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Or, l’article 24 I de la loi n°89-462 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, de sorte que le commandement de payer litigieux, qui fixe à Madame [V] [H] un délai erroné et réduit pour régulariser les causes du commandement, n’a pu produire ses effets malgré l’absence de régularisation de ses causes par le locataire.

La demande de constatation de la résiliation du bail sera rejetée.

— sur le prononcé de la résiliation du bail :

En application des articles 1225, 1227 et 1228 du code civil :

La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du Code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, la SA 3F Notre Logis produit un décompte détaillé arrêté au 17 mai 2025 démontrant que Madame [V] [H] reste lui devoir à cette date la somme de 7.560,79 euros, après soustraction des frais qui entrent dans les dépens.

Le montant de l’impayé représente plus de 11 termes de loyer et charges impayés. Par ailleurs, les impayés perdurent depuis janvier 2022.

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l’obligation incombant au locataire en application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail à la date de l’assignation du 19 septembre 2024.

L’expulsion de Madame [V] [H] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

Madame [V] [H] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 7.560,79 euros créance arrêtée au 17 mai 2025, terme de mai 2025 non inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 juin 2024 pour la somme de 3.000,00 euros, à compter de l’assignation en justice du 19 septembre 2024 pour la somme de 1.106,91 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Elle sera également condamnée, en application de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer majoré des charges, soit la somme de 651,30 euros, pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, se matérialisant par soit la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, soit par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour la SA 3F Notre Logis de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La provision sur charges pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision,

Sur les demandes accessoires :

Madame [V] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation au représentant de l’Etat dans le département.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA 3F Notre Logis recevable en son action ;

DEBOUTE la SA 3F Notre Logis de sa demande de constatation de la résiliation du bail ;

PRONONCE, à la date du 19 septembre 2024, pour non paiement des loyers et charges aux torts de Madame [V] [H] la résiliation du bail liant les parties et relatif à l’immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 7], à [Localité 11] ;

ORDONNE à défaut pour Madame [V] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire» ;

CONDAMNE Madame [V] [H] à payer à la SA 3F Notre Logis la somme de 7.560,79 euros créance arrêtée au 17 mai 2025, terme de mai 2025 non inclus aux titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 juin 2024 pour la somme de 3.000,00 euros, à compter de l’assignation en justice du 19 septembre 2024 pour la somme de 1.106,91 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [V] [H] à payer à la SA 3F Notre Logis une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer majoré des charges, soit la somme de 651,30 euros, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux se matérialisant soit par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, soit par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DIT la part des charges dans cette indemnité pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision ;

DIT que le présent jugement vaut titre exécutoire européen et que le Greffier du tribunal délivrera sur simple demande d’une partie le titre exécutoire européen ensemble avec l’original du jugement ;

RAPPELLE à Madame [V] [H] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

[Adresse 9]

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 4]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [V] [H] aux dépens, dont le coût du commandement de payer, de l’assignation en justice et de sa notification au représentant de l’Etat dans le département ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 18 septembre 2025.

LA CADRE GREFFIERE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,