TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/05672 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4YKX

N° MINUTE : 2

Assignation du :

18 Avril 2024

EXPERTISE[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e LEGER et M^e BENAZERAH

CCC à M. [X] et M. [B]

Expert:[G] [X][2]

[2]

[Adresse 5]

01.45.63.57.32

Médiateur : M. [O] [B]

[Adresse 7]

06 70 07 13 59 – 01 56 89 92 70

[Courriel 13]

JUGEMENT

rendu le 17 Juillet 2025

DEMANDEUR

Monsieur [W] [N] [H]

[Adresse 8]

[Localité 2] (SUISSE)

représenté par Maître Valérie LÉGER de la SELAS DS AVOCATS, demeurant [Adresse 10], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #T0007

DEFENDERESSE

S.A.S.U. GD DISTRIBUTION

[Adresse 3]

[Localité 11]

représentée par M^e Jacky BENAZERAH, demeurant [Adresse 9], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1097

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 22 Mai 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 7 juin 2012, Mme [V] [F] veuve [H] aux droits de laquelle vient M. [W] [N] [H], a donné à bail commercial en renouvellement à la S.A.R.L. GD France, aux droits de laquelle vient la S.A.S. GD Distribution, des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 1] à [Localité 16], pour une durée de neuf ans du 1er octobre 2011 au 30 septembre 2020, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 134 000 euros hors taxes et hors charges ramené à 114 000 euros pour la période du 1er octobre 2011 au 30 septembre 2012, 120 000 euros pour la période du 1er octobre 2012 au 30 septembre 2014 puis 130 000 euros pour la période du 1er octobre 2014 au 30 septembre 2017, puis 134 0000 euros à compter du 1er octobre 2017, avec indexation triennale à compter de cette même date.

Les lieux ont pour destination exclusive le commerce de « vêtements, prêt-à-porter hommes, femmes, enfants, et accessoires cuirs, peaux, chaussures et maroquinerie » .

À compter du 1er octobre 2020, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte d’huissier de justice signifié le 15 septembre 2021, la société GD Distribution a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2021, aux clauses et conditions du bail expiré.

Par acte d’huissier de justice signifié le 13 décembre 2021, M. [W] [N] [H] a accepté l’offre de renouvellement et a proposé une discussion amiable en vue de fixer les conditions dudit renouvellement.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 13 décembre 2023, M. [W] [N] [H] a notifié à la société GD Distribution un mémoire préalable aux fins de voir fixée à la somme annuelle en principal de 306 000 euros le loyer du bail renouvelé pour neuf ans à compter du 1er octobre 2021 et subsidiairement de voir désigner un expert et de voir fixer un loyer provisionnel pendant la durée de l’instance à la somme annuelle de 250 000 euros hors taxes et hors charges.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, M. [W] [N] [H] a ensuite fait assigner la société GD Distribution devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice signifié le 18 avril 2024.

Lors de l’audience de plaidoirie, M. [W] [N] [H], reprenant les termes de son dernier mémoire, demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

— fixer à 1800 euros/m² hors taxes et hors charges au 1er octobre 2021 la valeur locative des locaux loués ;

— fixer en conséquence à 306 000 euros hors taxes et hors charges le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2021 portant sur les locaux loués ;

— condamner la société GD Distribution à lui payer, depuis le 1er octobre 2021, la différence entre le loyer de 134 000 euros hors taxes et hors charges payable jusqu’à cette date et le montant du loyer renouvelé ci-dessus applicable à compter de ladite date ;

— condamner la société GD Distribution à lui payer les intérêts légaux capitalisés applicables à la différence de loyer ainsi due, en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 1er octobre 2021 ;

A titre subsidiaire,

— désigner tel expert qu’il plaira, aux frais avancés de la société GD Distribution, avec mission de :

*se rendre sur place, visiter l’immeuble dont dépendent les locaux loués, ainsi que ces derniers, en faire la description avec plans et photographies à l’appui,

*entendre les parties et leurs conseils ainsi que tout sachant dont la compétence et l’expérience s’avéreraient utiles à la solution du litige,

*se faire remettre par les parties tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission,

*préciser toutes les caractéristiques susceptibles d’être prises en compte pour l’évaluation de la valeur locative des locaux loués conformément aux dispositions des articles L.145-33, R.145-2 à R.145-8 du code de commerce,

*faire application de toute méthode de calcul permettant au tribunal de déterminer la valeur locative des locaux loués au 1er octobre 2021, selon les usages observés dans la branche d’activité considérée,

*donner son avis sur le montant de la valeur locative à la date du 1er octobre 2021 conformément aux critères stipulés articles L.145-33, R.145-2 à R.145-8 du code de commerce,

*plus généralement, formuler toutes observations utiles à la solution utile du litige,

*le cas échéant, s’adjoindre les services de tout sapiteur dont le concours lui apparaîtrait utile pour la solution du litige,

— fixer le loyer provisionnel annuel de 250 000 euros hors taxes et hors charges au cas où une mesure d’instruction serait ordonnée, payable par le preneur selon les échéances du bail ;

— condamner la société GD Distribution à lui payer le montant dudit loyer provisionnel à compter de la date de la décision désignant un expert judiciaire ;

A titre infiniment subsidiaire si le juge des loyers commerciaux devait considérer que le déplafonnement du loyer n’est pas justifié,

— fixer le loyer annuel renouvelé des locaux loués à 149 520,7 euros hors taxes et hors charges à effet du 1er octobre 2021 ;

— condamner en conséquence la société GD Distribution à lui payer, depuis le 1er octobre 2021, la différence entre le loyer de 134 000 euros hors taxes et hors charges payable jusqu’à cette date et le montant du loyer renouvelé ci-dessus applicable à compter de ladite date ;

— condamner la société GD Distribution à lui payer les intérêts légaux capitalisés applicables à la différence de loyer ainsi due, en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 1er octobre 2021 ;

En tout état de cause,

— débouter la société GD Distribution de l’ensemble de ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, M. [W] [N] [H] fait valoir en substance que loyer du bail renouvelé doit être déplafonné et fixé à la valeur locative à raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Il indique notamment que la rénovation de plusieurs commerces à proximité immédiate des locaux litigieux à savoir celle initiée depuis 2012 du magasin « Bon marché », celle du Palace Lutecia en 2018, celle de la boutique Hermès en 2021 ainsi que la présence de deux commerces de luxe installés respectivement en 2013 et 2018 à proximité des locaux, ont renforcé l’attractivité du quartier dans lequel se situe les locaux litigieux et ont eu une incidence favorable sur le commerce de vente de prêt-à-porter haut de gamme exploitée par la société GD Distribution.

Il considère en outre que le prix unitaire à retenir est celui de 3000 euros par m² au regard des éléments favorables retenus par l’expertise amiable établie à la requête de la société GD Distribution, ce qui aboutit à un loyer en renouvellement à la somme de 306 000 euros par an en principal, et sans abattements pour la mise à la charge du locataire des travaux de mise en conformité et des travaux d’agencement exécutés par le locataire, contrairement de ce qui a été retenu par l’expert amiable.

En réplique et développant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 10 octobre 2024, la société GD Distribution demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

— fixer le loyer annuel en principal au 1er octobre 2021 à la somme de 152 000 euros hors taxes et hors charges correspondant au loyer indiciaire ;

A titre subsidiaire, si le loyer devait être fixé à la valeur locative,

— fixer le loyer annuel en principal au 1er octobre 2021 à la somme de 250 000 euros hors taxes et hors charges ;

A titre infiniment subsidiaire dans l’hypothèse où une expertise serait ordonnée avant dire droit,

— dire que la mission de l’expert sera la suivante :

*se rendre sur les lieux litigieux, les visiter, les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires et fournir des photographies à l’appui de ses constatations,

*rechercher si au cours du bail expiré est intervenue une modification notable de l’un au moins des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6 et R.145-8 du code de commerce et plus particulièrement des facteurs locaux de commercialité, et dire si cette évolution a eu une incidence sur le commerce considéré,

*dans l’affirmative, fournir à la présente juridiction tous éléments permettant d’estimer la valeur locative des locaux à la date de renouvellement du bail, soit au 1er octobre 2021 en fonction des critères édictés par l’article L.145-33 du code de commerce,

*calculer en toute hypothèse le loyer en renouvellement à partir de la variation de l’indice des loyers commerciaux,

*de manière générale donner tout avis utile à la solution du litige,

— fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 152 000 euros hors taxes et hors charges ;

En tout état de cause,

— condamner M. [W] [N] [H] à lui payer une somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’une éventuelle expertise judiciaire.

La société GD Distribution soutient principalement, en se prévalant d’un rapport d’expertise amiable établi à sa demande, que le loyer en renouvellement doit être plafonné et fixé à la valeur locative, M. [W] [N] [H] échouant à démontrer la modification notable des facteurs locaux de commercialité. Elle ajoute que la valeur locative retenue par le demandeur n’est fondée sur aucun rapport d’expertise amiable, ne repose que sur la valeur locative de marché étant par essence supérieure à une valeur locative de renouvellement et n’est calculée qu’en fonction du nombre de m² réel contrairement à l’usage se référant au m² pondéré des locaux loués.

En outre, à titre subsidiaire, si le loyer en renouvellement doit être déplafonné, elle expose que le prix unitaire doit être fixé à la somme de 2500 euros par m² pondérée, et qu’il convient d’appliquer un abattement de 4 % pour la mise à sa charge des travaux de mise en conformité et des travaux prescrits par les autorités administratives ainsi qu’un abattement de 5 % à raison de la stipulation contractuelle d’une clause d’accession en fin de bail. Après abattements, la valeur locative serait, selon elle, fixée à la somme de 250 000 euros.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 22 mai 2025. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Selon l’article L. 145-9 du code de commerce, les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

Par ailleurs, l’article L. 145-12 du même code dispose que la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie.

Il convient ainsi de constater le renouvellement de ce contrat pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2021 aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception du loyer de renouvellement.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Aux termes de l’article L145-34 du code de commerce, le principe du plafonnement du loyer du bail à renouveler est écarté s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33.

Ces éléments sont :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité.

Les parties sont en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé et, notamment sur l’existence des motifs de déplafonnement et sur la valeur locative

L’article R145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce dispose que “si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte”.

En l’état des moyens tels que ci-dessus exposés, et des éléments communiqués par les parties qui présentent des conclusions divergentes, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Dès lors, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise, dont la teneur est précisée au dispositif, et de désigner à cette fin M. [X] en qualité d’expert judiciaire, qui apportera toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux de déterminer s’il existe une modification notable des facteurs locaux de commercialité visée à l’article L145-33 et de fixer la valeur locative des locaux au 1er octobre 2021, aux frais avancés de de M. [W] [N] [H] qui a principalement intérêt à voir l’expertise prospérer.

L’article 127-1 du code de procédure civile dispose qu’à défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire.

En l’espèce, au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. Il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives. Il n’est pas justifié par M. [W] [N] [H] de fixer un loyer provisionnel qui serait supérieur au dernier loyer contractuel et il sera en conséquence débouté de sa demande sur ce point.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu, dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, de surseoir à statuer sur les autres demandes et de réserver les dépens.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, susceptible d’appel et mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre M. [W] [N] [H] et la S.A.S. GD Distribution et portant sur les locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 1] à [Localité 16], pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2021,

Ordonne avant-dire droit une expertise aux fins d’évaluation de la valeur locative des locaux,

Commet pour y procéder :

M. [G] [X]

[Adresse 4]

01.45.63.57.32 – [Courriel 14]

Avec pour mission :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux en litige situés [Adresse 6] et [Adresse 1] à [Localité 16] et de les décrire,

* entendre les parties en leurs dires et explications,

* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties et notamment en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité,

* rechercher la valeur locative à la date du 1er octobre 2021 des lieux loués, au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,

*donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er octobre 2021 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,

* rendre compte du tout et donner son avis motivé,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 décembre 2026,

Fixe à la somme de 5 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par M. [W] [N] [H] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 12]) avant le 30 septembre 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

M. [O] [B]

[Adresse 7]

06 70 07 13 59 – 01 56 89 92 70

[Courriel 13]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Déboute M. [W] [N] [H] de sa demande de fixation du loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme de 250 000 euros HT/HC par an,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel payé par la S.A.S. GD Distribution, outre les charges, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement,

Sursoit à statuer sur le surplus des demandes,

Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

Rappelle l’affaire à l’audience du 10 Novembre 2025 à 9h30 pour s’assurer pour s’assurer du bon versement de la provision et du démarrage des opérations d’expertise,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 15] le 17 Juillet 2025

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL S. GUILLARME