TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00678 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZP7W

N° de Minute : 25/00138

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 15 Septembre 2025

[Y] [E]

C/

[J] [R]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 15 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [Y] [E], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [J] [R], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 Juin 2025

Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

Exposé du litige

Par acte sous seing privé en date du 7 avril 2023, prenant effet le 18 avril 2023, M. [Y] [E] a donné à bail à M. [J] [R] un logement situé [Adresse 11] à [Localité 9] moyennant un loyer mensuel de 440 euros, outre une provision sur charges de 73 euros.

Par acte du 6 janvier 2025, M. [Y] [E] a fait signifier à M. [J] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat et portant sur la somme en principal de 1 399,38 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte du 15 avril 2025, M. [Y] [E] a fait assigner M. [J] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, aux fins de :

constater la résiliation de plein droit du bail,

ordonner l’expulsion de M. [J] [R] du logement, ainsi que de tout occupant de son chef, en faisant procéder, si besoin est, à l’ouverture des portes, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

ordonner le transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde meubles qu’il plaira au bailleur, aux frais, risques et périls du défendeur,

condamner à titre provisionnel M. [J] [R] à lui payer la somme de 3 074,08 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 399,38 euros à compter du commandement aux fins de résiliation du bail délivré le 6 janvier 2025 et à compter de l’assignation introductive d’instance pour le surplus,

condamner à titre provisionnel M. [J] [R] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation qui ne saurait être inférieure au montant de la dernière mensualité du loyer et charges actuellement exigibles,

condamner M. [J] [R] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 16 avril 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 juin 2025.

A cette audience, M. [Y] [E], représenté par son avocat, confirme ses demandes initiales, sauf à actualiser sa demande au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées à la somme de 2 776,25 euros. Il s’oppose à la demande de délais de paiement, faisant observer que le locataire ne règle pas le loyer courant.

M. [J] [R] ne conteste pas la dette et sollicite des délais de paiement, proposant de régler 100 euros minimum en plus du loyer. Il explique qu’il a perdu son emploi de technicien de maintenance à la fin du mois de juin 2024, qu’il retravaille depuis la fin du mois de mai 2025, moyennant un salaire de 2 400 euros, qu’il a fait plusieurs virements (350 euros le 3 juin 2025, 1000 euros et 250 euros en mai 2025), qu’il a une pension alimentaire de 150 euros à verser pour sa fille ainsi qu’un crédit (250 euros par mois).

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

Motifs de la décision

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, il peut toujours, dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

— Sur le montant de la provision

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice des bailleurs résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation à la libération des lieux.

Il n’est pas sérieusement contestable que la faute qui consiste pour un locataire à occuper le logement, postérieurement à la résiliation du contrat de bail, cause un préjudice au bailleur, qui ne peut pas disposer de son bien et le relouer et que ce préjudice doit être réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant équivalent à celui du loyer majoré de la provision sur charges, soit, en l’occurrence, la somme de 513 euros.

Il résulte du contrat de bail et du décompte locatif versés par le bailleur que l’obligation pour M. [Y] [E] de payer la somme de 2 539,42 euros (après déduction des frais de commandement de payer de 236,83 euros), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois de juin 2025 incluse, n’est pas sérieusement contestable.

Il convient donc de condamner M. [J] [R] à payer à titre provisionnel à M. [Y] [E] la somme de 2 539,42 euros, assortie des intérêts à compter du commandement de payer 6 janvier 2025 sur la somme de 1 399,38 euros, et à compter de l’ordonnance pour le surplus.

— Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

En l’espèce, M. [J] [R] a réglé la somme de 1 000 euros le 7 avril 2025, la somme de 250 euros le 27 mai 2025 et la somme de 350 euros le 3 juin 2025, ce qui donne la somme totale de 1 600 euros et représente trois mois de loyer.

Il peut donc être considéré comme ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Il a retrouvé un travail qui lui procure un salaire de 2 400 euros brut.

Il apparaît en situation de régler sa dette locative.

Il convient de lui accorder des délais de paiement sur une période de 25 mois.

M. [J] [R] réglera donc sa dette en 25 mensualités de 100 euros, outre une dernière mensualité représentant le solde, les intérêts et les frais, en sus de son loyer courant.

II. Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 16 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois, l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de Cassation a dit que les dispositions de cet article 10, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis 3è Civ. 13 juin 2024 n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat sera résolu de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à M. [J] [R] le 6 janvier 2025, lui impartissant de régler sa dette dans un délai de deux mois.

Il résulte du décompte que M. [J] [R] ne s’est pas acquitté, dans ce délai, du montant des loyers et charges impayés. Par conséquent, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à compter du 6 mars 2025, 24h00.

Néanmoins, conformément à l’article 24 VII dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, il sera fait droit à la demande du locataire de suspendre les effets de la clause de résiliation pendant la durée des délais de paiement.

A défaut pour M. [J] [R] de respecter les délais de paiement, la clause résolutoire reprendra ses effets, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible. Par ailleurs, M. [J] [R] devra avoir libéré les lieux volontairement dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux. A défaut il pourra être procédé à son expulsion et M. [J] [R] devra régler à M. [Y] [E] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 513 euros jusqu’à la libération effective des lieux.

III. Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu de la solution du litige, M. [J] [R] supportera la charge des dépens.

Il réglera à M. [Y] [E] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, INVITONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire

CONSTATONS à la date du 6 mars 2025, 24h00, que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail signé le 7 avril 2023 et portant sur un logement situé [Adresse 11] à [Localité 9] sont réunies ;

CONDAMNONS M. [J] [R] à payer à M. [Y] [E] la somme provisionnelle de 2 539,42 euros, au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 16 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, assortie des intérêts à compter du 6 janvier 2025 sur la somme de 1 399,38 euros, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

DISONS que M. [J] [R] pourra s’acquitter de cette somme en 25 mensualités dont 24 mensualités de 100 euros, outre la dernière mensualité représentant le solde, les intérêts et les frais ;

RAPPELONS que les mensualités sont payables en plus du loyer courant ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ;

DISONS que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée huit jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

à défaut pour M. [J] [R] d’avoir libéré les lieux volontairement dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

M. [J] [R] sera condamné à payer à M. [Y] [E] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 513 euros jusqu’à la libération effective des lieux ;

RAPPELONS à M. [J] [R] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

CELLULE CCAPEX

[Adresse 7]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 6]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNONS M. [J] [R] à payer à M. [Y] [E] une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [J] [R] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 janvier 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge des référés