TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/02005 – N° Portalis DBZS-W-B7I-ZALM

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 18 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. CODEVA D’AJAC

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S. MCS

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 21 Janvier 2025

ORDONNANCE du 18 Février 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte authentique du 7 mars 2016, la S.C.I. Codeva d’Ajac a mis à bail au profit de la S.A.S. MCS des locaux situés [Adresse 2] [Localité 8] (Nord) à compter du 1er avril 2016. Conclu pour une durée de neuf années, il a fixé le loyer annuel à 7 200 euros, payable par quart et d’avance, outre provisions pour charges de 270 euros et un dépôt de garantie de 1 800 euros.

Suite à des impayés, la société Codeva d’Ajac a fait signifier à la société MCS le 18 septembre 2024 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant au bail.

Par acte délivré à sa demande le 18 décembre 2024, la société Codeva d’Ajac a fait assigner la société MCS devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, afin notamment de voir :

— constater que par l’effet du commandement de payer les loyers en date du 18 septembre 2024, resté infructueux, la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 7 mars 2016 est acquise depuis le 18 octobre 2024,

— ordonner l’expulsion immédiate de la défenderesse et de tous occupants de son chef, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin,

— condamner par provision la société MCS à lui payer 6 326,76 euros au titre des loyers et charges demeurés impayés au 8 novembre 2024, montant augmenté des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner la société MCS au lui verser une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au montant du dernier loyer et ce, jusqu’à libération complète des lieux,

— débouter la société MCS de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la société MCS à payer à la société Codeva d’Ajac 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles,

— condamner la société MCS aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 septembre 2024.

Régulièrement assignée, la partie défenderesse n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été retenue à l’audience du 21 janvier 2025.

La société Codeva d’Ajac, représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 18 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

L’article 472 du code de procédure civile énonce que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond » et que « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

L’article 473 du même code dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, il convient donc de statuer dans les conditions de l’article 472 par décision réputée contradictoire conformément à l’article 473.

Sur la notification aux créanciers antérieurement inscrits par le propriétaire

L’article L.143-2 du code de commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions et que le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis cette notification.

A défaut du respect de ces formalités, le bailleur s’expose à ce que l’éventuelle résiliation prononcée par le juge des référés ainsi que l’ensemble de la procédure ultérieure leur soient inopposables et laissent ouverte la rétractation de l’ordonnance par voie de tierce opposition.

La S.C.I. Codeva d’Ajac justifie de l’absence de créanciers antérieurement inscrits.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’alinéa 1er de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant.

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer, ce juge ne pouvant que déterminer si d’éventuelles irrégularités affectant cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à référé.

En l’espèce, une clause résolutoire figure dans le bail commercial. Un commandement de payer a été délivré le 18 septembre 2024 et mentionne le délai d’un mois après lequel la résiliation de plein droit produit effet.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 18 octobre 2024.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la S.A.S. MCS de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

L’arriéré locatif constituant une dette non sérieusement contestable s’élève à 6 326, 76 euros, terme du dernier trimestre 2024 inclus.

La défenderesse sera donc condamnée à payer ce montant à la S.C.I. Codeva d’Ajac à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif.

En l’espèce, la provision sur l’arriéré produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées, soit 6 386, 26 euros, et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

L’acquisition de la clause résolutoire rend la société MCS occupante sans droit ni titre des locaux, cette occupation prive la demanderesse de la disposition de ces locaux.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la S.A.S. MCS. Il convient de fixer, à compter du 19 octobre 2024, le montant de cette indemnité au montant du loyer et charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de la défenderesse les dépens de la présente instance y incluant le coût du commandement de payer du 18 septembre 2024.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la société MCS à payer 750 euros à la société Codeva d’Ajac au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DÉCISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la S.C.I. Codeva d’Ajac et la S.A.S. MCS concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Adresse 9] (Nord) depuis le 18 octobre 2024 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivants la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. MCS et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 4] (nord) ;

Autorise au besoin la S.C.I. Codeva d’Ajac à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 19 octobre 2024, le montant mensuel de la provision au profit de la S.C.I. Codeva d’Ajac à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. MCS au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la S.A.S. MCS à payer à la S.C.I. Codeva d’Ajac chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la S.A.S. MCS à payer à la S.C.I. Codeva d’Ajac 6 326, 76 euros (six mille trois cent vingt-six euros et soixante-seize centimes), à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation, selon décompte arrêté au 8 novembre 2024 ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

Condamne la S.A.S. MCS aux dépens y incluant le coût du commandement de payer du 18 septembre 2024 ;

Condamne la S.A.S. MCS à payer à la S.C.I. Codeva d’Ajac 750 euros (sept cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE