TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/01899 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y6JG

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 18 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. VERDI

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Nicolas LEBON, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

S.A.S. L’AMPHI 2.3

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Christian DELEVACQUE, avocat au barreau d’ARRAS

M. [P] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Christian DELEVACQUE, avocat au barreau d’ARRAS

Mme [O] [E] [J] épouse [Z]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Christian DELEVACQUE, avocat au barreau d’ARRAS

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 21 Janvier 2025

ORDONNANCE du 18 Février 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte authentique du 13 décembre 2021, la S.C.I. Verdi a mis à bail au profit de la S.A.S. L’Amphi 2.3 des locaux situés [Adresse 7] à [Localité 8] (Nord) à compter du 13 décembre 2021. Conclu pour une durée de neuf années, il a fixé le loyer annuel à 27 360 euros hors taxes, payable par quart et d’avance et un dépôt de garantie de 2 280 euros.

Le 10 juin 2024, la société L’Amphi 2.3 a délivré un congé au bailleur en usant de sa faculté de résiliation triennale prévue au bail, qui a pris effet au 12 décembre 2024.

La société Verdi soutenant que les loyers étaient impayés, a fait signifier le 18 juillet 2024 à la société L’Amphi 2.3 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

La restitution des locaux a eu lieu le 13 décembre 2024.

Par acte délivré à sa demande le 19 et 27 novembre 2024, la société Verdi a fait assigner la société L’Amphi 2.3, M. [P] [Z] et Mme [O] [J], ces derniers en qualité de cautions, devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la condamnation des défendeurs au paiement de diverses sommes.

Les parties défenderesses ont constitué avocat.

L’affaire a été retenue à l’audience du 21 janvier 2025.

Lors de l’audience, la société Verdi, représentée par son conseil, soutient les demandes détaillées dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 14 janvier 2025 et déposées à l’audience, notamment de :

— condamner la société L’Amphi 2.3 à lui verser une provision de 33 980,86 euros en principal,

— condamner la défenderesse à lui verser 1 421,41 euros au titre des intérêts contractuels de retard,

— condamner la société L’Amphi 2.3 à lui verser une provision de 250 euros toutes taxes comprises au titre des frais partagés de constat d’huissier relatif à l’état des lieux de sortie,

— condamner solidairement la société L’Amphi 2.3 avec les cautions à lui verser lesdites provisions,

— condamner solidairement la société L’Amphi 2.3, Mme [J] et M. [Z] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement et au paiement de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société L’Amphi 2.3, M. [P] [Z] et Mme [O] [J], représentés par leur conseil, par conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2025, demandent notamment de :

— déclarer irrecevables et infondées les prétentions de la société Verdi,

— débouter la société Verdi de toutes ses demandes,

— condamner la société Verdi à leur verser 3 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles outre à payer les dépens,

— réduire l’intérêt contractuel du contrat de bail au montant de l’intérêt légal.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 18 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

La société Verdi sollicite la condamnation de la société L’Amphi 2.3 au paiement de 33 980,86 euros au titre des loyers et taxes foncières 2023 et 2024. La demanderesse soutient que cette obligation n’est pas contestée en défense sur son quantum mais uniquement sur son principe, en soutenant que le bailleur aurait manqué à ses obligations, sur le fondement d’un simple échange de mail pour des problèmes de toiture. La société Verdi fait valoir que les faits rapportés ne sont pas démontrés dès lors que le preneur a pu exploiter le local notamment par l’organisation de soirées non prévues au bail. La demanderesse déclare avoir répondu au seul mail de réclamation reçu et que des travaux avaient été réalisés avant l’entrée en jouissance pour délivrer un local conforme.

Elle ajoute que l’état des lieux de sortie et l’état des lieux d’entrée ne mentionnent aucune trace de fuites en toiture et que les réparations locatives sont à la charge du locataire conformément aux stipulations du bail commercial, telles qu’il en est pour la grande vitre fêlée et le châssis forcé au pied-de-biche du local loué.

La société L’Amphi 2.3, M. [Z] et Mme [J] s’opposent à cette demande, celle-ci n’étant pas fondée et se heurtant à des contestations sérieuses. Selon eux, le bailleur doit délivrer un local en bon état et en application des dispositions d’ordre public de la loi Pinel, se doit d’assurer les grosses réparations et notamment le clos et le couvert. Ils exposent que le bailleur n’a pas réalisé les travaux nécessaires, contraignant la société à engager des dépenses qui ne relèveraient pas de ses obligations notamment pour les installations de protection contre l’incendie.

Les défendeurs font valoir que l’exception d’inexécution prévue par l’article 1219 du code civil rend parfaitement recevable et fondé le refus de la société L’Amphi 2.3 de payer les loyers, constituant une contestation sérieuse.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Il en résulte qu’il appartient à la partie qui réclame en référé le versement d’une provision ou l’exécution d’une obligation de démontrer l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, étant rappelé que selon l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

L’article 1219 du code civil, concernant le contrat, indique qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, les défendeurs ne contestent pas le montant de la somme réclamée au titre des loyers et taxe foncière impayés au bailleur. Néanmoins, au titre des manquements qu’elle impute à son bailleur, la société L’Amphi 2.3 considère qu’il y a une contestation sérieuse faisant obstacle à référé sur la demande de provision concernant un arriéré locatif.

Il est manifeste que la société L’Amphi 2.3 n’étaye pas de façon objective la réalité d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance qu’elle allègue. Tel est le cas s’agissant de l’état de la toiture de l’immeuble qui n’est pas documenté. En outre, l’état des lieux de sortie ne se prononce pas sur les désordres qui seraient présents en toiture, que pour les installations de protection incendie, qui si elle en a supporté le coût justifié par les factures communiquées, aucun document ne prévoit que ces dispositifs relèveraient d’une obligation de la part du bailleur.

Par conséquent, la société L’Amphi 2.3 échoue à établir une contestation sérieuse, tant à raison de l’obligation de délivrance du bailleur que d’un manque de diligences de sa part, s’agissant de son obligation d’honorer les loyers, charges et accessoires tels que précisée dans le bail la liant à la société Verdi pour les locaux en cause.

Le bailleur produit les justificatifs des sommes réclamées pour les loyers impayés et les taxes foncières (pièces demandeurs n°4 à n°8).

Il convient de déduire le coût du commandement de payer, qui n’est pas afférent à la présente instance, de 218,96 euros, portant la somme impayée non sérieusement contestable à 33 770,94 euros.

La société L’Amphi 2.3 sera donc condamnée à payer ce montant à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif.

Sur la demande de provision au titre de l’acte d’état des lieux établi par commissaire de justice

La société Verdi sollicite la condamnation de la société L’Amphi 2.3 au paiement de 250 euros toutes taxes comprises au titre des frais partagés de constat d’huissier relatif à l’état des lieux de sortie. Il fait valoir que le bail prévoit que les frais relatifs à l’état des lieux de sortie établi par huissier de justice sont à supporter par chaque partie par moitié, soit la somme de 250 euros pour le défendeur.

Hormis leur demande générale de débouté des demandes présentées par la société Verdi, les défendeurs ne concluent pas de manière dédiée sur ce point.

Le bail commercial du 13 décembre 2021 prévoit que l’état des lieux sera établi contradictoirement et amiablement entre les parties, « faute de quoi, cet état des lieux sera établi par huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le preneur » (pièce demandeur n°1). Le demandeur produit la facture établie par le commissaire de justice pour l’état des lieux à 500 euros (pièce demandeur n°20).

Dès lors, l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

La société L’Amphi 2.3 sera condamnée à payer une provision de 250 euros à valoir sur les frais partagés de constat de sortie par commissaire de justice.

Sur la demande de provision au titre des intérêts contractuels de retard

La société Verdi sollicite la condamnation de la société L’Amphi 2.3 au paiement de 1421,41 euros au titre des intérêts contractuels de retard. Elle souligne que la somme est due en application du contrat de bail qui prévoit que les intérêts de retard se calculent sur les sommes dues au moment du commandement de payer, majorées du taux contractuel de 10 %, s’élevant à 1421,41 euros.

Les défendeurs s’opposent à cette demande. Ils font valoir que l’intérêt contractuel de 10% par mois conduit à appliquer un taux de 120% par an rendant cette clause pénale manifestement excessive. Elle sollicite une modération de cette clause pénale et la fixation du taux d’intérêts au taux légal.

Sauf à démontrer l’absence de contestation sérieuse, il ne revient pas au juge des référés d’intervenir au titre du pouvoir modérateur s’agissant de l’appréciation des pénalités ressortant des stipulations du contrat liant les parties.

En l’espèce, les modalités encadrant le taux des intérêts contractuels illustrent sans équivoque l’existence d’une contestation sérieuse de sorte qu’il n’y a lieu à référé s’agissant de la provision à ce titre.

Sur la demande de condamnation des cautions

La société Verdi sollicite la condamnation de M. [Z] et Mme [J] au paiement solidaire des sommes précitées en qualité de cautions solidaires prévues dans les dispositions du bail. Si l’acte de cautionnement évoque un Office public de l’habitat du Nord, la demanderesse soutient qu’il s’agit d’une erreur matérielle qui ne peut décharger les cautions de leurs engagements.

La société Verdi indique que le notaire rédacteur de l’acte a confirmé que les défendeurs savaient qu’ils se portaient caution de la société Amphi 2.3 au profit du bailleur. La demanderesse soutient que la mention manuscrite du cautionnement n’est prévue que pour les cautionnements civils, le cautionnement en l’espèce est un acte de commerce au sens de l’article L.110-1 du code de commerce et qu’il n’y a de doutes ni sur l’étendue ni sur l’objet de la caution.

Les défendeurs sollicitent le rejet de ces demandes se heurtant à des difficultés sérieuses qui ne permettent pas au juge des référés de statuer sur la demande de condamnation provisionnelle. Ils soutiennent que les actes de cautions dont se prévaut le bailleur sont irréguliers et ce alors que le contenu des actes de caution démontre que M. [Z] et Mme [J] n’ont pas compris la nature et la portée des cautionnements souhaités. Les défendeurs exposent avoir signé le 10 décembre 2021 un document intitulé « procurer pour se porter caution solidaire », comportant une mention manuscrite, donnée au profit non pas de la S.C.I. Verdi mais au bénéfice de l’Office public de l’habitat du nord. Ils font valoir que le cautionnement est nul et de nul effet pour vice du consentement. Ils rappellent que la valeur et l’efficacité d’actes authentiques établis par un notaire (qu’il s’agisse d’un contrat de bail ou d’une procuration notariée) doivent résulter des actes eux-mêmes et non d’une glose postérieure qui n’a strictement aucune valeur sur le plan juridique. Ils indiquent que si un acte commercial n’exige pas de mention manuscrite, Mme [J] n’est pas commerçante et l’engagement de caution, manuscrit ou dactylographié, stipulé dans le cadre d’une procuration authentique, ne doit pas être rédigé n’importe comment et n’avoir aucune signification.

Si le bail commercial du 13 décembre 2021 prévoit que M. [Z] et Mme [J] déclarent « se rendre et constituer caution solidaire du preneur envers le bailleur » (page 19 – pièce n°1), les procurations pour se porter caution solidaire de M. [Z] et de Mme [J], constitutives d’un mandat donné à Mme [I] [U] clerc de notaire, portent les mentions manuscrites de caution au profit de « l’Office public de l’habitat du nord », office public de l’habitat dénommé commercialement « Partenord habitat » " (pièce n°17).

Dès lors, il existe une contestation sérieuse sur la portée de l’engagement des parties sans préjuger de l’appréciation que porterait le juge du fond sur la responsabilité du notaire et la bonne foi de M. [Z] et Mme [J].

Il n’y a donc pas lieu à référé sur les demandes de provisions pour la part concernant M. [Z] et Mme [J].

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de la S.A.S. L’Amphi 2.3 les dépens, sans inclure le coût du commandement de payer intervenu après le terme du bail en cause.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la S.A.S L’Amphi 2.3 à payer 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Condamne la S.A.S. L’Amphi 2.3 à payer à la S.C.I. Verdi une provision de 33770,94 euros (trente-trois mille sept cent soixante-dix euros et quatre-vingt-quatorze centimes) à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation, selon décompte arrêté au 12 décembre 2024 ;

Condamne la S.A.S. L’Amphi 2.3 à payer à la S.C.I. Verdi une provision de 250 euros (deux cent cinquante euros) à titre de provision à valoir sur les frais partagés de constat d’huissier relatif à l’état des lieux de sortie ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant les intérêts contractuels de retard ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes visant M. [P] [Z] et Mme [O] [J] en qualité de caution de la S.A.S. L’Amphi 2.3 ;

Condamne la S.A.S. L’Amphi 2.3 aux dépens ;

Condamne la S.A.S. L’Amphi 2.3 à payer à S.C.I. Verdi 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la S.A.S. L’Amphi 2.3, M. [P] [Z] et Mme [O] [J] de leur demande au titre de leurs frais irrépétibles ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE