TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/05277 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YLDZ

N° de Minute : 25/00158

JUGEMENT

DU : 02 Septembre 2025

[E] [V]

C/

S.C.I. DU JONQUOIS

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 02 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [E] [V], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

ET :

DÉFENDEUR

S.C.I. DU JONQUOIS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Patricia CHEVALLIER-DOUAUD, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 Mai 2025

Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 02 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre-Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 mai 2020, la S.C.I DU JONQUOIS a consenti un bail d’habitation à Madame [Y] [B] et Monsieur [E] [V], pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation, situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 535 € et d’une provision sur charges de 15 €, outre et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant équivalent au loyer.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 janvier 2023, Madame [Y] [B] et Monsieur [E] [V] ont notifié à la S.C.I. du JONQUOIS leur congé, avec un préavis de trois mois.

Les locataires ont quitté les lieux le 10 avril 2023. Un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le même jour signé de la bailleresse et des locataires.

Par courrier du 13 juin 2023 adressé en recommandé avec accusé de réception, Monsieur [E] [V] a mis en demeure la S.C.I DU JONQUOIS de lui payer la somme de 342 euros, en restitution du dépôt de garantie, déduction faite au titre du prorata du loyer entre le 1er et 10 avril 2023 et majorée de la somme de 107 € au titre des pénalités de retard conformément à l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par courrier daté du lendemain, le 14 juin 2023, la S.C.I DU JONQUOIS adressait aux locataires un décompte, réclamant, outre le loyer pour la période du 1er au 10 avril, soit la somme de 188,33 €, la somme de 535 € correspondant à un mois de loyer en réparation de son préjudice subi du fait de l’obstruction des locataires pendant la durée du bail pour réaliser les travaux nécessaires au logement, empêchant une relocation dans la continuité du départ des locataires.

A la requête de M. [V] et Mme [B], la commission départementale de conciliation du NORD a été saisie le 18 août 2023, laquelle rendait un avis.

Par requête enregistrée le 22 avril 2024, M. [E] [V] a saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de LILLE afin d’obtenir la condamnation de la S.C.I. DU JONQUOIS à lui payer la somme de 359,11 euros en restitution du dépôt de garantie déduction faite des 10 jours de loyer du mois d’avril, outre 588,50 euros au titre des pénalités de retard et 400 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance

Les parties ont été convoquées à l’audience du 26 novembre 2024. L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois, à la demande des parties, et a été retenue à l’audience du 13 mai 2025.

M. [E] [V] a comparu en personne. Il maintient ses demandes telles qu’exposées aux termes de sa requête.

Il fait valoir qu’en cours de bail, il a subi des désordres (moisissures) constatés par un expert de son assureur, signalés au propriétaire et auxquels ce dernier n’aurait donné aucune réponse, provoquant sa décision de donner congé.

La S.C.I DU JONQUOIS a comparu représentée par son conseil.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles elle se réfère, elle demande le rejet des prétentions adverses et, à titre reconventionnel, la condamnation de M. [E] [V] à lui payer la somme de 293,28 euros, somme correspondant au règlement du loyer dû par les locataires pour les 16 jours du mois d’avril (293,28 €) et à la réparation de son préjudice (perte d’un mois de location (535 €), déduction faite du dépôt de garantie (535 €), outre la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

S’agissant de la dette de loyer, la S.C.I DU JONQUOIS expose que le congé prenant fin à l’expiration des trois mois de préavis, lequel a commencé à courir le 16 janvier 2023, les locataires restaient lui devoir 16 jours de loyers et non 10 jours comme le prétend M [V]. En outre le loyer du mois d’avril 2023 s’élèverait à la somme de 550 € de sorte que sa créance locative serait de 293,28 € et non de 175,89 €.

La S.C.I DU JONQUOIS fait encore valoir qu’elle ne serait redevable d’aucune pénalité de retard parce que, d’une part, elles n’étaient pas prévues au contrat de bail et, d’autre part, parce que le locataire ne pourrait se prévaloir d’une pénalité alors que lui-même est redevable d’une dette locative. En tout état de cause, si elles étaient dues, elles ne seraient calculées qu’après déduction de la créance locative, ramenant la pénalité à un montant de 265,87 €.

Enfin, s’agissant de la demande de Monsieur [V] au titre des dommages et intérêts pour un montant de 400 € pour le préjudice de jouissance du locataire, ce dernier n’apporterait aucune preuve de la responsabilité de son bailleur et en sera donc débouté.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 02 septembre 2025, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le principe de la restitution du dépôt de garantie et le calcul de la pénalité de retard

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 a introduit un alinéa supplémentaire selon lequel « à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile ».

Ces dispositions qui encadrent le délai au terme duquel le dépôt de garantie est restitué ont été édictées afin d’imposer au bailleur une plus grande rapidité dans son remboursement notamment lorsque les lieux sont rendus en parfait état. Elles ont donc vocation à protéger le locataire d’une restitution tardive et à lui permettre, le cas échéant, de financer son installation dans une nouvelle habitation. Toutefois, en cas de restitution tardive, la sanction des intérêts moratoires au taux légal apparaissait peu dissuasive de sorte que la majoration légale de 10% a été introduite par la loi précitée.

En toute hypothèse, s’agissant d’un ordre public de protection, les parties n’auraient pu y déroger que dans un sens plus favorable au locataire, de même qu’il doit être interprété dans le sens le plus favorable au locataire.

En l’espèce, bien que la clause intitulée « dépôt de garantie » dans le contrat de bail liant la S.C.I DU JONQUOIS à Monsieur [V] et Madame [B] (page 9) ne prévoit pas de pénalité en cas de restitution tardive du dépôt de garantie, Monsieur [V] est en droit de les solliciter par application des dispositions légales d’ordre public.

Et il s’en déduit encore que le locataire peut prétendre à ces pénalités, indépendamment de sa propre dette locative.

S’agissant de son calcul, le dernier alinéa de l’article 22 précité dispose que le dépôt de garantie restant dû au locataire est « majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard », soit, en l’espèce 10% de 535 € par mois de retard.

Sur le montant du loyer dû par les locataires

Il n’est pas contesté par les parties qu’en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, les locataires devaient respecter un délai de préavis de trois mois à compter de la réception de l’accusé de réception du congé adressé en recommandé. Monsieur [V] produit copie du courrier par lequel il a donné son congé et le justificatif de dépôt du recommandé au 16 janvier 2023.

Les locataires devaient donc régler un loyer jusqu’au 16 avril suivant.

M. [V] reconnaît n’avoir pas réglé le loyer du mois d’avril.

Il est donc tenu de régler au bailleur les 16 jours du mois d’avril.

Le bailleur indique que conformément à son indexation annuelle suivant les prévisions contractuelles, le loyer du mois d’avril s’élèverait à 550 €, ce que conteste le locataire qui prétend à un loyer resté fixé à 535 €, indiquant ne pas avoir été informé de l’indexation par le bailleur.

Aux termes de l’Article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 : « I. — Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. (…) ».

Les parties ne peuvent déroger dans leur contrat de bail à ces dispositions d’ordre public de protection.

Or le bailleur ne produit ni la quittance de loyer du mois d’avril, ni même aucune quittance, ni ne justifie avoir « manifesté sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet ».

Il sera donc réputé avoir renoncé au bénéfice de l’indexation des loyers et le montant du loyer du mois d’avril est celui prévu au contrat, soit 535 €.

La dette locative que la S.C.I DU JONQUOIS peut déduire du dépôt de garantie s’élève donc à la somme de 285,33 € ( (535/30) x16)

Sur le montant de la pénalité

Le dépôt de garantie devait être restitué dans un délai de deux mois à compter de la restitution des lieux, qui sera fixée à la date d’état des lieux de sortie le 10 avril 2023, soit au plus tard le 10 juin 2023.

Etant d’ordre public, la majoration légale de 10% du loyer mensuel en principal s’applique pour chaque période mensuelle commencée en retard, soit du 10 juin 2023 au 02 septembre 2025, c’est-à-dire 27 mois, soit 1444,50 € (535/10 x 27)

Ainsi, le bailleur doit au locataire, au titre de la restitution du dépôt de garantie, de sa majoration légale et déduction faite de la dette de loyer, la somme de 1694,17 € ((535+1444,50)-285,33).

Sur le préjudice de jouissance invoqué par M. [V] et l’impossibilité invoquée par le bailleur pour y remédier

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ;

Aux termes de l’ article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « (…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

(…)

L’article 1217 du code civil dispose que : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».

Enfin, l’article 1231-2 du même code dispose que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

En l’espèce, M. [E] [V] fait grief à son bailleur de ne pas avoir mis fin aux désordres apparus, des taches de moisissures apparus en cours du bail aux plafonds de leur logement et aux poutres soutenant la toiture.

Pour en justifier, il produit des mails de réclamation adressés au bailleur en date des 14 décembre 2021 et 27 janvier 2022 auxquels sont joints des clichés photographiques montrant des grandes taches de moisissure. A ce dernier mail, était également joint un courrier de son assureur, la MACIF, indiquant que le rapport de l’expert de la compagnie excluait un dégât des eaux comme étant à l’origine des moisissures, de sorte que ces désordres ne relevaient pas de la garantie de l’assureur.

M. [E] [V] produit également un mail du 7 mai 2022 évoquant des travaux que son bailleur envisageait de réaliser, puis un mail du 15 mars 2023 en vue de fixer une date d’intervention des artisans.

En réplique, le bailleur reconnaît les désordres, mais fait grief aux locataires d’avoir empêché la réalisation des travaux nécessaires pour y mettre fin.

Il sera observé que la copie de l’état des lieux de sortie effectué le 10 avril 2023 produite aux débats est illisible, de sorte que le document est inexploitable.

Pour justifier de la prétendue obstruction des locataires, le bailleur produit un courrier adressé à M. [E] [V] du 14 juin 2023 lui faisant grief de ne pas avoir répondu à ses SMS adressés par le bailleur entre les 22/03/2023 et 30/03/2023, outre des mails des 14 et 16 mars 2023, soit à un moment bien tardif par rapport aux premières réclamations des locataires des 14 décembre 2021 et 27 janvier 2022.

En outre, l’ensemble de ces messages reste concentré sur une très courte période de 15 jours ne démontrant nullement « l’obstruction » dont se serait rendu coupable M. [V].

Le bailleur apparaît dès lors bien mal fondé dans ses prétentions.

Il est ainsi démontré par les pièces versées aux débats, par la durée sur au moins une année des désordres que le bailleur ne conteste d’ailleurs pas, que les locataires ont subi un préjudice de jouissance qu’il convient de fixer à la somme de 300 €.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la S.C.I DU JONQUOIS, partie perdante, aux entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCI DU JONQUOIS sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

Rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en dernier ressort,

CONDAMNE la S.C.I. DU JONQUOIS à payer à Monsieur [E] [V] la somme de 1694,17 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, de la majoration légale et déduction faite de la dette locative due par les locataires ;

RAPPELLE que cette somme ne produit pas d’intérêts moratoires ;

CONDAMNE la S.C.I. DU JONQUOIS à payer à Monsieur [E] [V] la somme de 300 € au titre de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la S.C.I. DU JONQUOIS aux entiers dépens ;

DEBOUTE la S.C.I. DU JONQUOIS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 6], le 02 septembre 2025.

LE CADRE-GREFFIER LE JUGE