Tribunal Judiciaire de Lille, Referes jcp, 19 mai 2025, n° 24/01634

TJ Lille 19 mai 2025

Arguments

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Accepté
Notification du commandement de payer
La cour a constaté que le commandement de payer a été notifié dans les délais légaux, entraînant la résiliation du contrat de bail.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a jugé que la résiliation du bail permettait d'ordonner l'expulsion des locataires.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que les locataires n'avaient pas réglé leurs dettes locatives, les condamnant au paiement des sommes dues.
Accepté
Occupation postérieure à la résiliation du bail
La cour a jugé que l'occupation des locataires après la résiliation du bail causait un préjudice aux bailleurs, justifiant l'indemnité d'occupation.
Rejeté
Inexécution de l'obligation de quitter les lieux
La cour a estimé que la demande de dommages et intérêts ne pouvait être accueillie en référé, car le principe n'était pas sérieusement contestable.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé que les bailleurs avaient droit à un remboursement de leurs frais de justice, en raison de la résistance des locataires.

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Sur la décision

Référence :	TJ Lille, réf. jcp, 19 mai 2025, n° 24/01634
Numéro(s) :	24/01634
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Christophe DUCHET

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01634 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y3ID

N° de Minute : 25/00074

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 19 Mai 2025

[R] [X]

[E] [Y] [S] épouse [X]

[A] [Z] [L] [O]

[B] [W] [K] [T] [P] épouse [H]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 19 Mai 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [R] [X], demeurant [Adresse 5]

Mme [E] [Y] [S] épouse [X], demeurant [Adresse 5]

représentés par M^e Jean-Christophe DUCHET, avocat au barreau de METZ, substitué par M^e Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [A] [Z] [L] [O], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Mme [B] [W] [K] [T] [P] épouse [H], demeurant [Adresse 2]

représentée par M. [A] [O], muni d’un pouvoir écrit

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 31 Mars 2025

Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats par Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 1634/24 – Page – MA

Exposé du litige

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 13 mars 2010, M. [R] [X] et Mme [E] [S] épouse [X] ont donné à bail à M. [A] [O] et Mme [B] [P] épouse [H] un logement situé [Adresse 3] ([Adresse 7]), moyennant un loyer mensuel de 915 euros.

Par acte du 24 novembre 2023, M. [R] [X] et Mme [E] [S] épouse [X] ont fait signifier à M. [A] [O] et Mme [B] [P] épouse [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat et portant sur la somme en principal de 3 237,45 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte du 3 octobre 2024, M. [R] [X] et Mme [E] [S] épouse [X] ont fait assigner M. [A] [O] et Mme [B] [P] épouse [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, aux fins de :

constater la résiliation de plein droit du contrat de bail,ordonner l’expulsion de M. [A] [O] et Mme [B] [P] épouse [H] du logement, ainsi que de tout occupant de leur chef, en faisant procéder, si besoin est, à l’ouverture des portes, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à partir du commandement de quitter les lieux,condamner solidairement et à titre provisionnel M. [A] [O] et Mme [B] [P] épouse [H] à leur payer la somme de 4 689,96 euros, correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 17 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement aux fins de résiliation du bail, outre les mensualités impayées jusqu’à l’ordonnance à intervenir,condamner solidairement et à titre provisionnel M. [A] [O] et Mme [B] [P] épouse [H] à leur payer une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant des loyers et charges, jusqu’à libération effective des lieux,autoriser M. [R] [X] et Mme [E] [S] épouse [X] à entreposer les meubles présents dans le logement dans un garde meubles aux frais, risques et périls de défendeurs, conformément à l’article L. 433-1 du code de procédure civile d’exécution,condamner solidairement M. [A] [O] et Mme [B] [P] épouse [H] à leur payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et mal fondée,condamner solidairement M. [A] [O] et Mme [B] [P] épouse [H] à leur payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 4 octobre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 janvier 2025. Elle a été renvoyée à l’audience du 31 mars 2025 pour communication de pièces.

A cette audience, M. [R] [X] et Mme [E] [S] épouse [X], représentés par leur avocat, confirment leurs demandes initiales, sauf à actualiser leur demande au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées à la somme de 10 186,80 euros. Ils s’en rapportent sur les délais de paiement.

M. [A] [O] comparaît, muni d’un pouvoir pour représenter Mme [B] [P] épouse [H]. Il ne conteste pas la dette, indiquant qu’après avoir créé sa société, il a dû fermer celle-ci faute de trésorerie. Il précise avoir opéré quelques règlements depuis le mois d’octobre 2024, avoir retrouvé une activité salariée (salaire de 1 400 euros) tout comme Mme [P] épouse [H] (700 euros). Il sollicite des délais de paiement, en proposant de régler 250 euros en plus du loyer.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2025.

Motifs de la décision

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, il peut toujours, dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 4 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de Cassation a dit que les dispositions de cet article 10, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis 3è Civ. 13 juin 2024 n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat sera résolu de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est également prévu au contrat que les locataires se sont engagés solidairement.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à M. [A] [O] et Mme [B] [P] le 24 novembre 2023, impartissant aux locataires de régler leur dette dans un délai de deux mois.

Il résulte du décompte des loyers impayés que M. [A] [O] et Mme [B] [P] épouse [H] ne se sont pas acquittés, dans ce délai, du montant des loyers et charges impayés.

Ainsi, il y a lieu de constater la résiliation du contrat de bail à la date du 24 janvier 2024, 24h00.

En vertu de l’article 24, V, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

M. [A] [O] et Mme [B] [P] épouse [H] sollicitent des délais de paiement pour voir suspendre les effets de la clause résolutoire.

Toutefois, il y a lieu de constater que la dette est très élevée, que les locataires n’ont, depuis l’assignation, réglé que deux fois la somme de 1 000 euros (en novembre 2024 et en janvier 2025) et que depuis janvier 2025, il n’y a plus eu de règlement.

Par ailleurs, la proposition que M. [A] [O] a fait à l’audience de régler 250 euros en plus du loyer ne permettrait pas de solder la dette sur trois ans, puisqu’il faudrait qu’il règle au moins 282 euros par mois, en plus du loyer.

La demande de délais de paiement ne peut donc être que rejetée.

Dans ces conditions, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [A] [O] et Mme [B] [P] épouse [H] suivant les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur les sommes dues :

En application de l’article 7, a), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La faute qui consiste pour les locataires à occuper le logement, postérieurement à la résiliation du contrat bail, cause un préjudice aux bailleurs, qui ne peuvent pas disposer de leur bien et le relouer.

Ce préjudice sera réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer majoré de la provision sur charges, soit la somme de 997,89 euros.

Il résulte du décompte locatif versé par les bailleurs qu’à la date du 18 mars 2025, M. [A] [O] et Mme [B] [P] épouse [H] restaient redevables de la somme de 10 186,80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois de mars 2025 incluse.

M. [A] [O] et Mme [B] [P] épouse [H] seront donc solidairement condamnés, à titre provisionnel, au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 237,45 euros à compter du 24 novembre 2023, date du commandement de payer, et à compter du 3 octobre 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

Ils seront également solidairement condamnés à payer, à titre provisionnel et jusqu’à libération effective des lieux loués, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 997,89 euros, ce à compter du 1er avril 2025.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

M. [R] [X] et Mme [E] [S] épouse [X] sollicitent, au visa de cet article, la condamnation de M. [A] [O] et Mme [B] [P] épouse [H] à leur payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Or, en référé, ils ne peuvent prétendre qu’à une provision à valoir sur des dommages-intérêts dont le principe n’est pas sérieusement contestable.

En l’état, la demande ne peut être que rejetée.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la solution du litige, M. [A] [O] et Mme [B] [P] épouse [H] supporteront in solidum la charge des dépens et régleront à M. [R] [X] et Mme [E] [S] épouse [X] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et en premier ressort

Au principal, INVITONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire,

CONSTATONS à la date du 24 janvier 2024, 24h00, la résiliation du contrat de bail conclu entre M. [R] [X] et Mme [E] [S] épouse [X] et M. [A] [O] et Mme [B] [P] épouse [H] portant sur le logement situé [Adresse 4] ;

ORDONNONS, à défaut pour M. [A] [O] et Mme [B] [P] épouse [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

REJETONS la demande d’astreinte ;

RAPPELONS qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

FIXONS à la somme de 997,89 euros l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 1er avril 2025 jusqu’à la date de libération effective des lieux loués et dit que cette somme sera réévaluée comme l’aurait été le loyer ;

CONDAMNONS solidairement M. [A] [O] et Mme [B] [P] épouse [H] à payer à M. [R] [X] et Mme [E] [S] épouse [X] la somme provisionnelle de 10 186,80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 18 mars 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2023 sur la somme de 3 237,45 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement M. [A] [O] et Mme [B] [P] épouse [H] à payer à M. [R] [X] et Mme [E] [S] épouse [X] la somme provisionnelle de de 997,89 euros par mois, au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation, ce à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à date de libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELONS à M. [A] [O] et Mme [B] [P] épouse [H] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’Etat dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE, secrétariat de la commission de médiation DALO, [Adresse 8]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

REJETONS la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS in solidum M. [A] [O] et Mme [B] [P] épouse [H] à payer à M. [R] [X] et Mme [E] [S] épouse [X] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M. [A] [O] et Mme [B] [P] épouse [H] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 24 novembre 2023 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge des référés