TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00507 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZNGU

N° de Minute : 25/00104

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 07 Juillet 2025

S.C.I. CHRISTA

C/

[Y] [J]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 07 Juillet 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. CHRISTA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Anne-sophie VERITE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [Y] [J], demeurant [Adresse 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Juin 2025

Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats par Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG : 25/507 – Page – SD

Exposé du litige

Par acte sous seing privé en date du 03 juillet 2023 et ayant pris effet le 11 juillet 2023, la SCI CHRISTA représentée par la SAS NEXITY LAMY a donné à bail à M. [Y] [J] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 472,59 euros, outre une provision sur charges de 38 euros par mois.

Par acte du 1er juillet 2024, la SCI CHRISTA a fait signifier à M. [Y] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat et portant sur la somme en principal de 1.480,28 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte du 4 mars 2025, la SCI CHRISTA a fait assigner M. [Y] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, aux fins de :

A titre principal, constater la résiliation du bail conclu entre les parties,

A titre subsidiaire, juger que M. [Y] [J] a valablement délivré congé et est devenu occupant sans droit ni titre à compter du 04 septembre 2024 ;

Ordonner l’expulsion de M. [Y] [J] et de toute personne qu’il aurait pu introduire dans les lieux de son fait, avec, si besoin est, l’assistance de la force publique, dans les 24 heures de la décision à intervenir ;

Condamner M. [Y] [J] au paiement à titre provisionnel à la SCI CHRISTA d’une astreinte définitive de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à complète libération des locaux ;

Supprimer tout délai pour quitter les lieux ;

Condamner M. [Y] [J] au paiement à titre provisionnel à la SCI CHRISTA des loyers et des charges dus à ce jour, soit la somme de 5.101,33 euros sauf à compléter ce montant par les sommes qui seront dues jusqu’à l’ordonnance à intervenir ;

Condamner M. [Y] [J] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers actuels et des charges à compter de la décision à intervenir jusqu’à complète libération des locaux ;

Ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante ;

Condamner M. [Y] [J] au paiement à titre provisionnel à la SCI CHRISTA la somme de 3.500 euros correspondant aux frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [Y] [J] en cas de recouvrement forcé des condamnations mises à sa charge par la décision à intervenir, au paiement du droit proportionnel du commissaire de Justice en application de l’article A444-32 du code de commerce ;

Condamner M. [Y] [J] au paiement à la SCI CHRISTA des intérêts judiciaires ;

Prononcer la capitalisation des intérêts par périodes annuelles ;

Condamner M. [Y] [J] aux frais et entiers dépens, en ceux y compris les frais de commandement, les frais de procès-verbal de constat, ainsi que tout acte dressé par un Commissaire de Justice effectué pour parvenir à la présente ordonnance ;

Subsidiairement, et pour le cas où par impossible il serait sollicité des délais de la part du locataire, dire qu’en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par l’article 9 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, celui-ci devra prouver avant l’audience, d’une part qu’il a la capacité de régler sa dette et d’autre part qu’il a repris le paiement de l’intégralité de ses loyers et charges courantes, à défaut aucun délai de paiement ne lui sera accordé ;

Et dire qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité d’arriéré ou d’un seul loyer courant échu, la clause résolutoire sera acquise au bailleur, le solde éventuel d’arriéré étant immédiatement du, et d’ores et déjà en ce cas :

Ordonner l’expulsion de M. [Y] [J] ou de toutes autres personnes introduites dans les lieux de son fait, avec si besoin est l’assistance de la force publique ;

Condamner M. [Y] [J] au paiement à la SCI CHRISTA d’une astreinte définitive de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à complète libération des locaux ;

Condamner M. [Y] [J] au paiement à la SCI CHRISTA d’une indemnité d’occupation au montant des loyers actuels et des charges à compter de l’ordonnance à intervenir jusqu’à complète libération des locaux.

Dire que l’ordonnance sera exécutoire sur minute et avant enregistrement.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 5 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 juin 2025.

A cette audience, la SCI CHRISTA, représentée par avocat, indique que M. [Y] [J] a rendu et quitté les lieux le 11 avril 2025. Elle se limite à solliciter le constat de la résiliation du contrat de bail et la condamnation du défendeur à payer l’arriéré de loyers qu’elle chiffre à la somme de 5.821,74 euros.

Régulièrement assigné par délivrance d’acte remis à étude, M. [Y] [J] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

En cours de délibéré, il a été demandé au conseil de la SCI CHRISTA de justifier de la dénonciation à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Il a été répondu que la dénonciation de l’acte sur la plateforme EXPLOC accompagnant l’assignation comprenait à la fois la dénonciation à la préfecture et celle à la CCAPEX.

Motifs de la décision

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [Y] [J], assigné à étude, n’a pas comparu. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, il peut toujours, dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation du contrat de bail

En application de l’article 24, II, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX.

Par ailleurs, une copie de l’assignation doit, en vertu de l’article 24, III, de cette même loi, être, à peine d’irrecevabilité de la demande, notifiée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

S’il est justifié qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 5 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 juin 2025, en revanche il n’est pas rapporté la preuve d’une saisine de la CCAPEX deux mois avant l’assignation.

La demande de constat de la résiliation du contrat de bail est donc irrecevable.

Sur la demande subsidiaire tendant à valider le congé délivré par M. [Y] [J]

Le contrat de bail conclu entre M. [Y] [J], la SCI CHRISTA et l’agence NEXITY prévoit expressément que « le locataire peut donner congé à tout moment et sous réserve de respecter certaines conditions de forme. Le congé est effectif à l’expiration d’un délai de préavis variable selon les circonstances de son départ. (…) Le locataire qui souhaite quitter son logement doit notifier son congé au bailleur par lettre recommandé avec avis de réception. (…) A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. »

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 août 2024 réceptionnée le 5 août 2024, M. [Y] [J] a informé la société NEXITY de sa volonté de quitter le logement situé [Adresse 3] après le délai de préavis d’un mois.

M. [Y] [J] est toutefois demeuré dans le logement susvisé jusqu’au 11 avril 2025, date à laquelle il a remis les clés du logement au cabinet d’avocats représentant les intérêts de la SCI CHRISTA.

Un constat dressé par commissaire de justice le 28 avril 2025 a effectivement permis de constater que le logement était vide de tout occupant.

En l’absence de contestation sérieuse, il convient de constater que le contrat de bail a pris fin le 5 septembre 2024, M. [Y] [J] étant déchu à cette date de tout titre d’occupation des locaux situés [Adresse 3].

Sur les sommes dues

En application de l’article 7, a), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

L’article 1240 du code civil, dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En l’espèce, il est manifeste que le maintien en les lieux de M. [Y] [J], nonobstant l’inexistence d’un quelconque titre d’occupation à son bénéfice à la suite du congé délivré par lui en date du 4 août 2024, génère un préjudice économique pour la SCI CHRISTA.

Cette faute délictuelle engage la responsabilité de son auteur et l’oblige à réparation de l’entier dommage, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la valeur locative du logement occupé, à savoir la somme de 527,13 euros par mois.

Il résulte du décompte locatif versé par le bailleur qu’à la date du 11 avril 2025, M. [Y] [J] reste redevable, après déduction des frais de commandement de payer (308,86 euros), de la somme de 5 512,88 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

En l’absence de contestation sérieuse, il convient de le condamner, à titre provisionnel, à payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts.

Sur les demandes accessoires

La demande en paiement des débours comprenant le droit proportionnel du commissaire de Justice est à ce stade prématurée et sera rejetée.

Compte tenu de la solution du litige, M. [Y] [J] supportera la charge des frais et dépens, y compris la somme du commandement de payer du 1er juillet 2024, et règlera à la SCI CHRISTA la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 489 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort

Au principal, INVITONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire,

CONSTATONS à la date du 5 septembre 2024 la résiliation du contrat de bail conclu entre M. [Y] [J] et la SCI CHRISTA concernant le logement situé [Adresse 3] à la suite du congé donné par M. [Y] [J] ;

CONSTATONS que M. [Y] [J] a quitté les lieux le 11 avril 2025 ;

FIXONS à la somme de 527,13 euros l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 5 septembre 2024 jusqu’au 11 avril 2025 ;

CONDAMNONS M. [Y] [J] à payer à la SCI CHRISTA la somme provisionnelle de 5 512,88 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DISONS que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, porteront eux-mêmes intérêts ;

CONDAMNONS M. [Y] [J] à payer à la SCI CHRISTA la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande tendant à condamner M. [Y] [J] en cas de recouvrement forcé des condamnations mises à sa charge, au paiement du droit proportionnel du commissaire de Justice en application de l’article A444-32 du code de commerce ;

CONDAMNONS M. [Y] [J] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 1er juillet 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge des référés