TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/01984 – N° Portalis DBZS-W-B7J-2IAF

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 26 MAI 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. OPERA TRULIN

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Morgane KUKULSKI, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Jérémy CATEAU, avocat au barreau de LILLE, plaidant

DÉFENDERESSE :

S.C.I. FONCIERE [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Charlotte DESMON, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Ophélie CLERY, Greffier, lors des débats et Sébastien LESAGE, Cadre greffier, lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 17 Mars 2026

ORDONNANCE mise en délibéré au 28 Avril 2026 prorogé au 26 Mai 2026

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

La société Opéra Trulin a exploité un bar restaurant [Adresse 3] à [Localité 3] (Nord). Dans ce cadre, des locaux lui ont été mis à bail commercial par la société Foncière [Localité 2].

Un premier bail commercial a été conclu entre elles en 2015. Un second, prenant effet au 21 novembre 2018, a prévu dépôt de garantie couvrant six mois de loyer toute taxes comprises en son article 33.

Par ordonnance du 11 juin 2024, le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé, sur la demande de la bailleresse, a condamné la société opéra Trulin à lui verser une provision de 167 875,80 euros tout en lui accordant la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire et un délai de 24 mois pour apurer sa dette.

Le 19 mai 2025, la société opéra Trulin a cédé son fonds de commerce à la société SG5. Les stipulations particulières été prévue s’agissant du dépôt de garantie

Par acte délivré le 19 décembre 2025 à sa demande, la société Opéra Trulin awont fait assigner la société Foncière [Localité 2] devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé notamment aux de la voir condamner à lui verser diverses provisions.

L’affaire a été enregistrée au greffe sous le n°RG 25/1984.

La défenderesse a constitué avocat.

Après plusieurs renvois ordonnés sur la demande des parties, l’affaire a été retenue lors de l’audience du 17 mars 2026.

Conformément à ses écritures déposées à l’audience, représentée, la société Opéra Trulin demande notamment de :

à titre principal,

— condamner la défenderesse à lui verser une provision de 46 847,56 euros à valoir sur le dépôt de garantie,

— condamner les dépens lui verser, au titre des intérêts de retard, au taux du dernier refinancement de la BCE majoré de 10 points, à compter du 16 juillet 2025, les provisions suivantes de :

* 4 492,20 euros pour les intérêts courants sur la somme de 58 420,18 euros du règlement le 3 mars 2026,

* 3 742,67 euros pour les intérêts courants sur la somme de 46 847,56 euros, selon décompte arrêté au 12 mars 2026 et à parfaire,

à titre subsidiaire,

— condamner la défenderesse à lui verser une provision de 34 595,56 euros à valoir sur le dépôt de garantie,

— condamner les dépens lui verser, au titre des intérêts de retard, au taux du dernier refinancement de la BCE majoré de 10 points, à compter du 16 juillet 2025, les provisions suivantes de :

* 4 492,20 euros pour les intérêts courants sur la somme de 58 420,18 euros du règlement le 3 mars 2026,

* 2 763,85 euros pour les intérêts courants sur la somme de 34 595,56 euros, selon décompte arrêté au 12 mars 2026 et à parfaire,

— retenir l’existence d’une contestation sérieuse concernant le reliquat de 12 252 euros toutes taxes comprises concernant la facture Faco Reno,

en tout état de cause,

— condamner la défenderesse à lui verser une provision de 10 000 euros au titre de sa résistance abusive,

— débouter la défenderesse de ses prétentions,

— condamner la défenderesse verser 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner la défenderesse aux dépens.

Conformément à ses écritures déposées à l’audience, la société Foncière [Localité 2] demande notamment de :

à titre principal,

— débouter la demanderesse de ses demandes,

à titre subsidiaire,

— retenir l’existence de contestation sérieuse sur les demandes de provisions,

en tout état de cause,

— condamner la demanderesse à lui verser 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner la demanderesse aux dépens.

Il est renvoyé à ces écritures pour plus de précisions sur les prétentions, moyens et arguments soulevés.

A l’issue du débat, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 28 avril 2026, délibéré finalement prorogé au 26 mai 2026 compte tenu de la charge du service.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, aux termes de l’article 7 concernant le dépôt de garantie du bail conclu le 21 novembre 2018 entre les parties :

« Pour garantir l’exécution des obligations lui incombant, le preneur verse ce jour au bailleur qui le reconnaît une somme indivisible équivalente à un quart du loyer annuel déterminé à l’article 32.

Ce dépôt conservé par le bailleur pendant toute la durée du bail ne sera ni productif d’intérêt, ni imputable sur la dernière échéance du loyer, et sera remboursable après le départ du preneur, sous réserve d’exécution par lui de toutes les clauses et conditions du bail, notamment après exécution des travaux de remise en bon état des locaux loués et justification du paiement de ses impôts.

(…)

Dans le cas de résiliation du présent bail, par suite d’inexécution par le preneur de ses engagements ou pour une cause quelconque imputable au preneur, ledit dépôt restera acquis au bailleur au titre de premiers dommages-intérêts sans préjudice de tous autres. Il restera également acquis au bailleur en cas de congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime.

Le dépôt de garantie sera acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts forfaitaires en cas de renonciation à la pouursuite du bail en application de l’article L.622-13 du code de commerce, sans préjudice de toute indemnisation complémentaire s’il y a lieu.

(…)

En cas de poursuite du bail, le preneur ou son successeur sera tenu de procéder immédiatement à la reconstitution dudit dépôt de garantie, sous la sanction de la clause résolutoire ».

L’article 15 de ce bail prévoit en cas de cession que :

« Le preneur ne pourra céder ou apporter ses droits au présent bail à toute personne sauf à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise. Le bailleur devra être appelé à intervenir à la cession qui sera rédigée par le conseil du bailleur. Il sera donc avisé quinze jours (…) avant ladite cession. Ces cessions intervenant dans le cadre de l’article 35.1 du décret du 30 septembre 1953 modifié et l’article L.145-16 du code de commerce, devront être notifiées au bailleur par acte extrajudiciaire au plus tard un mois après la signature.

(…) Le preneur ne pourra procéder à aucun apport ou cession sans être à jour de ses obligations financières à l’égard du bailleur.

L’article 33 de ce bail stipule :

« Le versement à titre des cas qui correspondent six mois de loyer TTC en principal soient la somme de 102 000 € (cent deux mille euros).

Ce dépôt de garantie réglé à concurrence de la soit 51 000 € ce jour, sous déduction précédent dépôt de garantie savoir 33 750 €, soit un différentiel de 17 250 €.

La deuxième partie du dépôt de garantie sera réglée dans les meilleurs délais et au plus tard dans le délai de trois mois de la signature présent bail.

Le dépôt de garantie sera indexé chaque année à la tête versèrent dans les termes de l’article 30 des dispositions générales ».

L’acte de cession du fonds de commerce du 19 mai 2025 précise :

« aux termes de l’article 33, le dépôt de garantie versé par le cédant est actuellement détenu par le bailleur s’élève à la somme de 105 430,32 euros (…) représentant [H] [R] indexé taxe et hors charges dont le décompte figure en annexe (…) il a été convenu entre le bailleur et le cédant une compensation entre le de garantie et ladite créance d’arriérés de loyer. Dans ce contexte, le bailleur portera au crédit du cédant, à la date de réalisation, la somme de [34 515,56 €] qui s’imputera sur le solde de garantie détenue par le bailleur, lequel est donc porté après passation à la somme de [70 834,76 €] ».

Le bailleur n’est pas signataire de l’acte de cession mais les parties conviennent d’échanges entre leurs conseils en amont de sa signature, notamment aux fins de régler les conditions d’apurement de la dette de la société Opéra Trulin à l’égard du bailleur. Elles sont d’accord sur le montant de l’arriéré locatif à apurer d’un montant de 34 515,56 euros.

Ainsi, par courrier officiel du 16 mai 2025, le conseil de la société Foncière [Localité 2] a notamment indiqué que sa cliente :

« – accepte de libérer pour l’avenir à compter du 5 mai 2025 les engagements de caution des sociétés P.A.E. et [F] et leur donne main levée des engagements qu’elles ont souscrits au titre du bail commercial en date du 20 novembre 2018,

— renonce pour l’avenir à effet du 5 mai 2025 aux effets de l’ordonnance de référé en date du 11 juin 2024 et, en conséquence,

— accepte que la dette locative due par le cédant arrêtée au 5 mai 2025 soit apurée par le cédant au jour de la date d’effet de la cession par compensation avec une partie du dépôt de garantie actuellement détenu ».

Le bailleur admet dans ses écritures avoir consenti aux modalités précisées dans l’acte de cession en son article 3.2 :

« Le dépôt de garantie réajusté à la somme de [78 834,76 euros] sera restitué par le bailleur au cédant après régularisation et après déduction des sommes éventuellement la remise en état des locaux et de la reddition des charges locatives ».

Le bailleur produit des éléments concernant la régularisation des charges locatives pour la société Opéra Trulin au jour de la cession soit 162,58 euros toutes taxes comprises.

Le 23 mai 2025, la société SG5 a informé la défenderesse d’un affaissement de la dalle béton du local situé au rez-de-chaussée des locaux en cause. Le 14 janvier 2026, après la délivrance de l’assignation ayant initié la présente procédure, la société SG5 a transmis à la défenderesse une facture de la société Faco Reno de 12 252,00 euros toutes taxes comprises correspondant à des travaux de reprise de la dalle béton en cause.

Un procès-verbal de constat a été dressé le 4 septembre 2023 sur demande du syndicat des copropriétaires de la résidence palais lillois automobile mentionnant que le représentant de la société Opéra Trulin a admis que les canalisations d’eaux usées, au niveau desquelles étaient relevées des infiltrations et fuites au parking situé au sous-sol, « correspondaient aux évacuations de son établissement et que la fuite provient vraisemblablement de l’espace bar situé au premier étage ». Le commissaire de justice mentionne que des coulées d’eaux surviennent au niveau du bail et la présence de traces de coulées sur les meubles ainsi qu’un effet de gonflement de certaines portions en bois.

Copie d’un courrier du 13 septembre 2023 du syndicat des copropriétaires mettant en demeure la société Opéra Trulin de revoir son installation concernant les évacuations des eaux usées et de prendre en charge les réparations est versée aux débats.

Aucun élément n’est versé par la société demanderesse évocateur de travaux entrepris à raison de ces désordres.

Un nouveau procès-verbal dressé le 19 mai 2025 est intervenu pour l’état des lieux à l’occasion de la cession du fonds de commerce précitée.

En l’espèce, il ressort une contestation sérieuse à la restitution totale de la somme de 70 834,76 euros dès lors que les éléments objectifs versés par la défenderesse étayent la vraisemblance de désordres en lien avec l’activité de la demanderesse.

Le 2 mars 2026, la société Foncière [Localité 2] a versé 58 420,18 euros correspondant au montant susdit déduction faite du montant de la régularisation pour charges et du montant de la facture Faco Reno. La demanderesse admet la réalité de ce versement le 3 mars 2026.

La circonstance d’un affaissement de la dalle immédiatement postérieur à la conclusion de l’acte de cession participe de l’appréciation du comportement des parties s’agissant du solde du dépôt de garantie.

Le versement par la société Foncière [Localité 2] intervenue début mars 2026 doit s’apprécier à l’aune des circonstances soumises au juge des référés qui retient l’existence de contestations sérieuses quant à la survenance d’un remboursement pouvant intervenir avant la connaissance du montant de la facture Faco Reno.

Il convient dès lors de retenir également l’existence de contestations sérieuses affectant l’obligation de la défenderesse à verser des intérêts contractuels au titre de ce remboursement.

Au vu des éléments soumis, il est manifeste que la société SG5 a versé à la société Foncière [Localité 2] un montant de 41 440,21 euros le 19 mai 2025 et que cette dernière lui a facturé le loyer pour la période du 5 au 31 mai 2025 ainsi que les provisions pour charges.

La société Opéra Trulin prétend qu’elle avait émis une facture pour la quote-part du loyer et des charges pour la période du trimestre 2 de l’année 2025. Or, les pièces auxquelles ses écritures renvoient ne correspondent pas à ce que ses écritures affirment de sorte qu’il sera considéré exister une contestation sérieuse à ce titre également.

Dès lors, il y a lieu de dire n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de provisions présentées par la société Opéra Trulin.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le délai mis par la défenderesse pour verser le solde du dépôt de garantie doit s’analyser au vu des circonstances susdites.

Dès lors, il y a lieu de considérer que la demanderesse ne justifie pas de l’existence d’une résistance abusive de la part de la société Foncière Esquermois de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, compte tenu des circonstances détaillées dans la présente ordonnance, il convient de condamner la société Foncière [Localité 2] aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité au vu des circonstances, il convient de laisser aux parties la charge des frais qu’elles ont exposés.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le magistrat désigné par le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe rendue en premier ressort,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions présentées par la société Opéra Trulin ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande formulée au titre de la résistance abusive par la société Opéra Trulin ;

Condamne la société Foncière [Localité 2] aux dépens ;

Rejette les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;