TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/13833 – N° Portalis DBZS-W-B7I-ZB5L

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 22 Janvier 2026

S.A. VILOGIA

C/

[M] [W]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 22 Janvier 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [R] [Q], muni d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [M] [W], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Caroline THERY, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Novembre 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 22 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant actes sous seing privé en date du 10 octobre 2022 à effet au 13 octobre 2022, la S.A VILOGIA a donné à bail à Mme [M] [W] un logement situé [Adresse 3], ainsi qu’un emplacement de stationnement n°042901 emplacement n°10 situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel de 429,53 euros pour l’habitation et de 12,77 euros pour le stationnement, outre une provision sur charges de 97,64 euros pour le logement et de 2,76 euros pour le stationnement, pour une durée d’un mois renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2024, la SA VILOGIA a fait signifier à Mme [M] [W] un commandement de payer la somme principale de 1.387,74 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 28 novembre 2024, la S.A VILOGIA a fait assigner Mme [M] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater, à défaut prononcer, la résiliation des baux pour non paiement des loyers et charges;Ordonner l’expulsion de Mme [M] [W] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamner Mme [M] [W] à lui payer :la somme de 4.053,50 euros représentant les loyers et charges impayés au jour de la résiliation des baux ;les loyers et charges impayés à compter du jour de la résiliation des baux et jusqu’au jour du jugement ; une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux, et dont la part correspondant aux charges pourra être réajusté au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision ; la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, dont le coût du commandement de payer ;ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 novembre 2025.

A cette audience, la S.A VILOGIA comparaît représentée par M. [R] [Q], chargé de Procédures, régulièrement muni d’un pouvoir. Elle s’en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative à la somme de 4.058,66 euros pour le logement et de 135,20 pour le stationnement.

Elle ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement.

Mme [M] [W] comparaît représentée par son conseil. Elle ne conteste pas le montant de la dette et sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle indique qu’elle ne bénéficie pas d’une procédure de surendettement en cours et sollicite le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail, l’expulsion et les demandes en paiement :

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La S.A VILOGIA justifie que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la CAF du Nord par lettre recommandée avec avis de réception le 20 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A VILOGIA justifie avoir notifié au préfet du Nord le 2 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Les baux conclus le 10 octobre 2022 contiennent une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges en leurs articles 6 et 11 des conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme [M] [W] le 20 février 2024, pour la somme en principal de 1.387,74 euros.

Toutefois, ce commandement a fixé le délai d’apurement de la dette à six semaines en application de l’article 24 I de la loi n°89-462 précitée mais en sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Or, l’article 24 I de la loi n°89-462 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, de sorte que le commandement de payer litigieux, qui fixe à Mme [M] [W] un délai erroné et réduit pour régulariser les causes du commandement, n’a pu produire ses effets malgré l’absence de régularisation de ses causes par le locataire.

La demande de constatation de la résiliation du bail sera rejetée.

Sur le bien-fondé de la demande en prononcé de la résiliation du bail et les autres demandes :

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Suivant l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du code civil dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’occurrence, le décompte produit par la S.A VILOGIA fait ressortir une dette d’un montant de 4.495,95 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 31 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 comprise.

Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d’enquête sociale, soit un montant de 160,02 euros, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, conformément aux prescriptions de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation.

Il convient également de déduire du montant de la dette les divers frais inclus dans le décompte mais compris dans les dépens de l’instance, à hauteur de 302,09 euros.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 4.033,84 euros.

Mme [M] [W] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Le montant de l’impayé représente plus de 7 termes de loyer et charges impayés. Par ailleurs, la situation d’impayés perdure depuis novembre 2023.

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l’obligation incombant à la locataire en application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail.

Mme [M] [W] sera donc condamnée à payer à la S.A VILOGIA la somme de 4.033,84 euros, au titre des loyers et charges impayés au 31 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Toutefois, le juge peut accorder un délai au débiteur, dans les conditions prévues par l’article 1345-5 du code civil.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite un tel délai d’apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu’il est en capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l’ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l’honorer. »

Mme [M] [W] propose de verser la somme de 100 euros le 5 de chaque mois en remboursement de la dette locative.

La S.A VILOGIA donne son accord à l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de l’accord des parties, Mme [M] [W] sera autorisé à s’acquitter de sa dette en 35 mensualités de 100 euros et une dernière portant solde de la dette, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

A défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer et des charges courants après mise en demeure demeurée infructueuse, la totalité de la dette deviendra exigible et la résiliation sera acquise sans nouvelle procédure.

Dans ce dernier cas, Mme [M] [W] ne disposera plus de titre pour occuper les lieux et son expulsion pourra être exécutée dans les conditions fixées au présent dispositif. Elle devra alors, en application de l’article 1240 du code civil, payer une indemnité d’occupation mensuelle, due jusque la libération effective des lieux et qui, compte tenu du préjudice subi par la SA Vilogia du fait de son maintien indu dans les lieux, sera fixée au montant du dernier loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

Sur les demandes accessoires :

Mme [M] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer.

Au regard de ses ressources et de la demande faite à l’audience, le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire sera accordé à Mme [M] [W].

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par la S.A VILOGIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la S.A VILOGIA recevable en son action ;

DEBOUTE la S.A VILOGIA de sa demande de constatation de la résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme [M] [W] à payer à la S.A VILOGIA la somme 4.033,84 euros, créance arrêtée au 31 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, au titre des loyers et charges dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du présent ;

AUTORISE Mme [M] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune, outre une 36ème et dernière mensualité égale au solde de la dette ;

DIT que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que pendant ce délai d’un mois les procédures d’exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et que les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

MAIS à défaut du paiement de la mensualité à son échéance ou d’un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;prononce, à la date du 1er novembre 2025, pour non-paiement des loyers et charges aux torts de Mme [M] [W] la résiliation des baux du 10 octobre 2022 liant les parties et relatifs à l’immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 4], et à l’emplacement de stationnement n°042901 emplacement n°10 situé à la même adresse ;dit qu’à défaut pour Mme [M] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A VILOGIA pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;condamne en tant que de besoin Mme [M] [W] à payer à la S.A VILOGIA à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part de l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision ;rappelle que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;rappelle que Mme [M] [W] pourra saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

Secrétariat de la commission de médiation DALO

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 3]

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ACCORDE à Mme [M] [W] l’aide juridictionnelle provisoire ;

CONDAMNE Mme [M] [W] aux dépens, dont le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 22 janvier 2026.

LE CADRE GREFFIER,

LA JUGE