TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/12590 – N° Portalis DBZS-W-B7J-2ECL

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 13 Mars 2026

[Q] [J] [D]

[W] [S]

C/

[T] [U]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [Q] [J] [D], demeurant [Adresse 1]

Mme [W] [S], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Fréderic GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX,

substitué par M^e Charlotte HERBAUT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [T] [U], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 15 Décembre 2025

Julie COLAERT, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 13 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats par Julie COLAERT, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé avec effet au 15 janvier 2020, M. [J] [D] a donné à bail à M. [T] [U], pour une durée initiale de trois ans, un appartement situé au 1er étage, porte 1, du [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial de 330 euros, outre une provision sur charge de 15 euros.

Suivant attestation notariée du 30 septembre 2020, M. [J] [D] a vendu cet appartement à M. [Q] [D] et Mme [W] [S] qui en sont, depuis lors, propriétaires en indivision.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2025, M. [Q] [D] et Mme [W] [S] ont fait délivrer à M. [U] un commandement de payer les loyers et les charges, visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail afin d’obtenir le règlement d’une somme de 2 501,12 euros, suivant décompte arrêté au 23 janvier 2025.

Ce commandement de payer a été notifié par voie électronique à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 28 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 5 mai 2025, M. [Q] [D] et Mme [W] [S] ont fait assigner M. [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, aux fins de voir, au visa des articles 1103, 1104, 1193, et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

. prononcer la résiliation du bail,

. dire que M. [U] est occupant sans droit ni titre,

. ordonner l’expulsion de M. [U] de corps et de biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique du logement,

. condamner M. [U] à leur payer la somme de 3 144,86 euros, avec les intérêts de droit, et à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges avec intérêts de droit à compter de chaque échéance,

. condamner M. [U] à leur payer la somme de 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

. condamner M. [U] à leur payer la somme de 800 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par eux en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamner M. [U] au paiement de la clause pénale conformément au contrat de bail,

. condamner M. [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation.

L’assignation a été notifiée à la Préfecture du Nord par voie électronique le 7 mai 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 décembre 2025.

M. [Q] [D] et Mme [W] [S], représentés par leur conseil, s’en sont rapportés aux demandes contenues dans leur acte introductif d’instance sauf à actualiser leur créance à la somme de 1 940,24 euros arrêtée au 5 décembre 2025 et à préciser que le loyer est de 372,59 euros dont 168 euros pris en charge par la caisse d’allocations familiales au titre de l’aide personnalisée au logement, que M. [U] règle 300 euros par mois depuis plusieurs mois, raison pour laquelle la dette a diminué depuis l’assignation et qu’ils s’opposent à toute demande de délais.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des demandeurs, il sera renvoyé à leur acte introductif d’instance, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

M. [U] a comparu et il a indiqué qu’il ne contestait pas le montant de sa dette mais qu’il sollicitait les délais de paiement les plus larges dans la mesure où il avait rendez-vous pour un emploi en janvier 2026 et qu’il réglait chaque mois une somme de 96 euros en plus de son loyer à charge depuis plusieurs mois.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité

Les bailleurs justifient avoir notifié l’assignation aux fins d’expulsion par voie électronique au préfet du Nord le 7 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

M. [Q] [D] et Mme [W] [S] sont donc recevables à agir en constat de la résiliation du bail et en expulsion.

Sur le bien fondé

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes du paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, si les demandeurs sollicitent de voir prononcer la résiliation du bail, cette demande s’analyse en une demande de constat de la résiliation du bail dans la mesure où ils précisent dans le dispositif de leur assignation que la résiliation doit intervenir en application de la clause résolutoire.

Le contrat de bail conclu entre les parties contient effectivement une telle clause (article VIII) aux termes de laquelle à défaut de paiement au terme convenu, de tout ou partie des loyers, charges et accessoires, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer (…) sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, le commandement constituant une mise en demeure suffisante.

Les bailleurs justifient avoir fait délivrer à M. [U], le 24 janvier 2025, un commandement de payer visant cette clause afin d’obtenir le règlement d’une somme de 2 501,12 euros dans un délai de deux mois.

C’est donc en considération d’un tel délai qu’il y a lieu de vérifier si les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies.

Il ressort, à cet égard, du décompte actualisé produit par les bailleurs et arrêté au 5 décembre 2025 que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance.

Le commandement de payer est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois et les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient ainsi réunies le 25 mars 2025.

Aux termes de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 24- VII de la loi précitée, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment

suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte actualisé produit par les bailleurs et arrêté au 5 décembre 2025 met en évidence que M. [U] reste devoir à cette date la somme de 1 940,24 euros.

Il s’en déduit que la dette locative initiale a substantiellement diminué.

Ce décompte met également en évidence que M. [U] a effectué un versement de 300 euros le 3 décembre 2025 alors que son loyer à charge est de 204,59 euros et qu’il effectue ces versements complémentaires depuis plusieurs mois déjà.

Il y a donc lieu de considérer que M. [U] a repris le versement intégral de son loyer courant avant la date de l’audience et qu’il est en mesure de régler sa dette locative.

Les effets de la clause résolutoire contenue dans le bail seront donc suspendus selon les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement.

Sur les sommes dues

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, les bailleurs produisent un décompte arrêté au 5 décembre 2025 qui mentionne que M. [U] reste redevable à cette date d’une somme de 1 940,24 euros, échéance de décembre 2025 incluse.

M. [U] sera donc condamné à payer cette somme à M. [Q] [D] et à Mme [W] [S] qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement dans la mesure où la somme due est moindre que celle qui l’était au stade de la délivrance du commandement de payer et de l’assignation.

M. [U] sera autorisé à se libérer de cette somme en 36 mensualités de 53 euros selon les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement, étant précisé que la dernière mensualité devra être ajustée pour permettre de régler le solde de la dette en principal et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, M. [D] et Mme [S] ne démontrent pas la mauvaise foi de M. [U].

Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande d’application de la clause pénale

Aux termes de l’article 4 i) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses du contrat de location ou d’un règlement intérieur.

En l’espèce, il ne ressort pas du contrat de bail conclu entre les parties qu’une clause pénale y serait stipulée et applicable en cas de manquement du locataire à ses obligations.

En tout état de cause, et en application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, une telle clause doit être réputée non écrite.

Par conséquent, la demande de pénalité formée à ce titre par M. [Q] [D] et Mme [S] ne pourra qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [U] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 janvier 2025.

Les autres dépens sont ceux listés par l’article 695 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [U] sera condamné à payer à M. [Q] [D] et Mme [S] une somme qu’il est équitable de réduire à 300 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE M. [Q] [D] et Mme [W] [S] recevables à agir en constat de la résiliation du bail et en expulsion ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail avec effet au 15 janvier 2020, conclu entre d’une part, M. [J] [D], depuis repris par M. [Q] [D] et Mme [W] [S] et, d’autre part, M. [T] [U], portant sur un appartement situé au 1er étage, porte 1, du [Adresse 3] à [Localité 3], étaient réunies à compter du 25 mars 2025 ;

CONDAMNE M. [T] [U] à payer à M. [Q] [D] et Mme [W] [S] la somme de 1 940,24 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 5 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [T] [U] à s’acquitter de cette somme en 36 mensualités de 53 euros en sus du loyer courant, la dernière mensualité devant toutefois être ajustée pour permettre de régler le solde restant dû ;

DIT que ces mensualités seront exigibles le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que pendant le délai ainsi consenti, à défaut de paiement à l’échéance du montant ainsi convenu ou du loyer courant et à la suite d’une mise en demeure adressée à M. [T] [U] et restée infructueuse pendant plus de 15 jours :

1°) la totalité de la somme restant due redeviendra exigible ;

2°) la clause résolutoire produira ses effets et la résiliation du bail sera constatée au 25 mars 2025;

3°) il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de M. [T] [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

4°) les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personne expulsées d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

5°) M. [T] [U] sera condamné à payer à M. [Q] [D] et Mme [W] [S] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, augmenté du coût des charges récupérables sur justificatifs, jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETTE les autres demandes principales ;

CONDAMNE M. [T] [U] à payer à M. [Q] [D] et Mme [W] [S] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [T] [U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 janvier 2025 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1], le 13 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

Le Greffier La Vice-Présidente