TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— LOYERS COMMERCIAUX -

JUGEMENT DU 30 Mars 2026

N° RG 25/00019 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z6O5

DEMANDEUR :

S.A. FONCIERE DES ARTS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]

représentée par M^e Florence MAS (constitution en lieu et place du 27/03/2026), substituée par M^e Anne-Sophie VERITE, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

S.N.C. MAT1, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2]

représentée par M^e Perrine BAILLIEZ, substituée par M^e Paul-Louis MINIER, avocat au barreau de LILLE

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Aurélie VERON

Juge des loyers commerciaux par délégation de Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de LILLE

GREFFIER : Isabelle LASSELIN

DÉBATS : A l’audience publique du 02 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 30 Mars 2026

JUGEMENT : prononcé par décision CONTRADICTOIRE mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 janvier 2014, la SAS Foncière des Arts a donné à bail commercial à M. [O] [K] et Mme [N] [J] épouse [K], une maison à usage de commerce et d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 1] composée de la manière suivante :

Au rez-de-chaussée :

• Une salle de café et toilettes et une cuisine, une salle de bain, des WC, une buanderie et une réserve donnant sur une cour, limitée à l’extrémité des dépendances

• Deux caves ayant accès sur la cour

Au 1er étage :

• Quatre pièces

D’une durée de neuf années entières et consécutives, le bail a pris effet le 1er novembre 2013 pour se terminer le 31 octobre 2022, pour une activité dans la partie commerciale, de café, articles de fumeurs, journaux, papeterie avec gérance de débit de tabacs, presse, restauration, vente de confiseries, cartes téléphoniques, jeux de la Française des jeux, et toutes activités connexes. Le bail a été consenti moyennant un loyer contractuel de 18 000 € HT par an, TVA en sus, avec indexation.

Par transport de bail sous seing privé du 29 juin 2015, et suivant opération de cession, Mme [P] [A] est venue aux droits et obligations des consorts [K] à compter du 1er juillet 2015.

Puis, par un autre acte de transport de bail du 11 décembre 2019, la SNC MAT1 est venue aux droits et obligations de Mme [A], au titre du bail.

La SNC MAT1 a fait signifier une demande de renouvellement du bail à la société bailleresse suivant exploit du 20 octobre 2022 à effet du 1er novembre 2022 aux mêmes clauses et conditions que le bail initial, sauf dispositions désormais contraires à la réglementation en vigueur.

Par mémoire en fixation de loyer notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 29 octobre 2024 (avis de réception signé le 30 octobre 2025) à la S.N.C. MAT1, la S.A.S. Foncière des Arts a fait connaître son intention de voir fixer le loyer à la somme annuelle en principal de 40 000 euros hors charges et hors taxes à effet rétroactif du 1er novembre 2022.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 8 septembre 2025, la S.A.S. Foncière des Arts a fait assigner la S.N.C. MAT1 devant le juge des loyers commerciaux aux mêmes fins.

Le loyer indexé au 1er novembre 2022 était de 19 703,04 euros hors taxe hors charge par an.

Dans son mémoire n°3 notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 2 mars 2026, la S.A.S. Foncière des Arts demande au juge de :

A titre principal,

— Dire et juger que le renouvellement interviendra pour une durée de neuf années à compter du 1er novembre 2022, moyennant un loyer de 40 000 euros hors taxe hors charge par an ;

— Dire que le loyer portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation et avec capitalisation ;

— Condamner la S.N.C. MAT1 au paiement d’une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens ;

— La Condamner en cas de recouvrement forcé au paiement du droit proportionnel de l’huissier ;

A titre subsidiaire,

— Désigner un expert avec mission de donner son avis sur la modification notable des éléments de la valeur locative et sur la valeur locative des locaux loués au jour du renouvellement du bail ;

— Fixer le loyer provisionnel à 40 000 euros hors taxe hors charge par an ;

— Réserver les dépens.

La S.A.S. Foncière des Arts argue d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant le déplafonnement du loyer. Elle fait valoir que la cour servant à stocker les bacs de poubelle et bacs de transport a été complètement transformée en terrasse afin d’y accueillir la clientèle. Elle évoque encore une modification de l’activité avec l’ajout d’un point de distribution de cartes de transport Ilévia depuis septembre 2020 et de la vente de CBD depuis début 2022. La bailleresse soutient qu’il s’agit d’une adjonction d’activités non incluses au bail, ni connexes ni complémentaires et non autorisées par la propriétaire.

Dans son mémoire n°2 du locataire, notifié par lettre recommandée avec avis de réception le le 2 mars 2026, la S.N.C. MAT1 demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

— Fixer le loyer de renouvellement à la somme de 19 703,04 euros hors taxe hors charge par an à compter du 1er novembre 2022, en application de l’article L.145-34 du code de commerce ;

A titre subsidiaire,

— Désigner expert avec mission de donner son avis sur l’existence ou non d’une modification notable et profitable au commerce de des caractéristiques du local, de la destination des lieux et des facteurs locaux de commercialité et sur la valeur locative ;

— Mettre les frais à la charge de la requérante ;

— Fixer le loyer provisionnel selon le loyer courant ;

En tout état de cause,

— Débouter la requérante de l’ensemble de ses demandes ;

— Écarter l’exécution provisoire ;

— Condamner la Foncière des Arts à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La S.N.C. MAT1 conteste toute modification des éléments de la valeur locative et encore moins notables, de sorte que le loyer devra être fixé selon les dispositions de l’article L.145-34 du code de commerce. Elle fait valoir que la terrasse était déjà utilisée pour accueillir des tables. Elle ajoute que l’activité de vente de titres de transport était déjà exercée par M. [K] en 2013 et n’est donc pas nouvelle. Elle souligne que l’activité de vente de CBD à fumer se rattache à l’activité de vente de produits pour fumeurs. La locataire conteste la modification des facteurs locaux de commercialité au regard de la période qui doit être prise en considération et discute la portée de la construction de certaines infrastructures. Enfin, elle argue du fait que la désignation d’expert n’a pas vocation à pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve.

Après trois renvois à la demande des parties, l’affaire a été utilement appelée à l’audience du 2 mars 2026, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 30 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la demande d’expertise

Selon l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 de ce même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Ces dispositions ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En application de l’article L 145-33 dudit code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux;

3° les obligations respectives des parties;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Aux termes de l’article R.145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

Le juge des loyers commerciaux doit rechercher, au besoin d’office, si le loyer du bail renouvelé correspond à la valeur locative.

Les parties sont en désaccord sur l’existence de motifs de déplafonnement et donc sur la modification notable des éléments de la valeur locative, particulièrement, la modification des caractéristiques du local, de la destination et ainsi que la modification des facteurs locaux de commercialité et leur portée.

De plus, elles n’apportent pas d’éléments de nature à apprécier la valeur locative actuelle.

Dès lors, il apparaît que les divergences des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une mesure d’expertise qui sera en conséquence ordonnée et dont les termes seront précisés au dispositif de la présente décision.

L’expert sera invité à développer les différents éléments constitutifs de la valeur locative et à donner son avis sur ceux qui lui semblent avoir connu une modification notable au cours de l’ancien bail.

Pendant le cours de l’instance, en l’absence d’éléments attestant d’une augmentation de la valeur locative, le loyer provisionnel sera fixé au montant du loyer actuel.

II- Sur les autres demandes

Dans l’attente du rapport d’expertise, il y a lieu de surseoir à statuer sur l’ensemble des demandes et de réserver les dépens.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit. Rien ne justifie qu’elle soit écartée en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

ORDONNE avant dire droit une expertise et commet pour y procéder Mme [G] [R] (S.A.R.L. [R] EXPERTISES) demeurant [Adresse 4] (tél : [XXXXXXXX01] email : [Courriel 1])

avec mission de :

Réunir contradictoirement les parties, recueillir leurs explications et se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;

Visiter et décrire les lieux loués ;

Indiquer s’il s’est produit une évolution des éléments constitutifs de la valeur locative de nature à écarter l’indexation prévue à l’article L.145-34 du code de commerce ;

Déterminer et apprécier notamment pour ce faire :

→ les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé ;

→ l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire ;

→ la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail ;

→ les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés ;

→ les facteurs locaux de commercialité et notamment :

° l’importance de la ville, du quartier, de la rue

° l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier

° l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement ;

Préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage notamment pour des commerces similaires ;

Donner son avis sur la méthode d’évaluation de la valeur locative la plus pertinente ;

Donner son avis sur la valeur locative des lieux loués au sens de l’article L.145-33 du code de commerce ou dans l’hypothèse de l’application de l’article L.145-36, selon les articles R145-9 à R.145-11 et sur le loyer applicable à compter du renouvellement du bail ;

FIXE à 2 500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la S.A.S. Foncière des Arts devra verser au plus tard le 30 MAI 2026 au régisseur du tribunal judiciaire de Lille, sous peine de caducité de la mesure ;

INVITE l’expert à faire connaître, dès l’acceptation de sa mission et au plus tard dès la première réunion d’expertise, le coût prévisible de sa mission ;

DISONS que les opérations d’expertise seront surveillées par le Magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’en cas d’empêchement ou de refus, l’expert commis pourra être remplacé par simple ordonnance ;

DIT que l’expert devra adresser en temps voulu aux parties un pré-rapport et répondre aux dires que celles-ci lui auront, le cas échéant, fait parvenir dans le délai qu’il leur aura imparti pour ce faire ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe au plus tard le 30 OCTOBRE 2026, sauf prorogation de délai dûment accordée par le juge chargé du contrôle des expertises ;

FIXE le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes ;

DIT que l’affaire sera retirée du rôle et qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge des loyers commerciaux après réalisation de l’expertise ;

RÉSERVE les dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le greffier Le juge des loyers commerciaux