— N° RG 25/05579 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEGLZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date : 28 Janvier 2026

Minute n° 26/00007

Affaire : N° RG 25/05579 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEGLZ

Formule Exécutoire délivrée

le :

à :

Copie Conforme délivrée

le : 03-02-2026

à : M^e Jean-christophe LUBAC

M^e François MEURIN

Régie

Service Expertise

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU VINGT HUIT JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

COMMUNE DE [Localité 21]

[Adresse 16]

[Adresse 23]

[Localité 13]

représentée par M^e Jean-christophe LUBAC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] représenté par son administrateur ad hoc la SELARL [V] et BORTOLUS

[Adresse 11]

[Localité 13]

représentée par M^e François MEURIN, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant, substitué par M^e Bertrand DURIEUX, avocat au barreau de MEAUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Monsieur Paul HUBER, Président du tribunal judiciaire de MEAUX statuant selon la procédure accélérée au fond

DEBATS

A l’audience publique du 31 Décembre 2025,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame Béatrice BOEUF, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Monsieur Paul HUBER, Président du tribunal judiciaire de MEAUX, ayant signé la minute avec Madame Béatrice BOEUF, Greffière ;

EXPOSE DU LITIGE

En date du 30 juin 2014, le Préfet de Seine-et-Marne prenait un arrêté déclarant d’utilité publique le programme des travaux de l’opération de restauration immobilière des quartiers [Adresse 14] sur le territoire de la commune de [Localité 21].

— N° RG 25/05579 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEGLZ

Un rapport d’expertise de constat était dressé le 06 novembre 2023 par la S.A.S FINANCIERE RP et à l’initiative de la Mairie de [Localité 21]. Aux termes dudit rapport il était notamment constaté “le soubassement est réalisé en pierres meulières et calcaires, les murs en moellons recouverts d’un enduit lissé : le bâti est fragile du fait des surélévations historiques (..). S’agissant de la cave : le soupirail de ventilation a été partiellement muré, fissure traversant sur voûte porteuse, ferrailles oxydées apparentes, fissures horizontales (…). S’agissant des parties communes : traces jaunes d’humidité, inquiétant signe de fragilité. S’agissant du commerce en rez-de-chaussée : sol carrelé avec flexion. S’agissant de l’appartement R+3 : tuiles cassées non remplacées, nombreuses fissures verticales (…) S’agissant des dangers et risques : il est urgent de contrôler les parties privatives (…)” (liste non exhaustive).

Une note expertale était par suite dressée par le cabinet Bâtiment Expertise le 16 novembre 2023 aux termes de laquelle il est objectivé des dangers immédiats inhérents à la structure de l’immeuble et une liste de travaux urgents était dressée.

En date du 04 décembre 2023, la Mairie de [Localité 21] prenait un arrêté de mise en sécurité-procédure urgente concernant l’immeuble sis [Adresse 9] [Localité 21].

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 09 juin 2024, réceptionnée par la juridiction de céans le 17 juin 2024, le Maire de la commune de Meaux adressait au Président du tribunal judiciaire une demande de désignation d’un administrateur provisoire visant à déclarer l’état de carence de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Adresse 20].

Par ordonnance sur requête du 1er juillet 2024, le Président du tribunal judiciaire de Meaux faisait droit à la demande et la S.E.L.A.R.L [V] & BORTOLUS était désignée ès qualités d’administrateur provisoire de la copropriété sis [Adresse 10] pour une durée d’un an.

Une assemblée générale des copropriétaires se tenait le 03 décembre 2024 sous l’égide de l’administrateur provisoire désigné à cette fin afin de chiffrer les travaux réparatoires.

Le 12 mars 2025, la société DEVELOPPEMENT TOIT procédait à un signalement relatif au danger électrique existant sur l’immeuble sis [Adresse 9] [Localité 21].

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 août 2025, le Maire de la commune de [Localité 21] sommait la S.E.L.A.R.L [V] & BORTOLUS d’avoir à se prononcer sur l’exécution des travaux urgents.

Par requête en date du 18 octobre 2025, la S.E.L.A.R.L [V] & BORTOLUS sollicitait une prorogation de sa mission d’administrateur provisoire.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2025, la Commune de Meaux a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à MEAUX représenté par son administrateur ad hoc la SELARL [V] et BORTOLUS devant le président du tribunal judiciaire de Meaux, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins, sur le fondement des articles 615-6 du code de la construction et de l’habitation, 481-1 et 839 du code de procédure civile, de désigner un expert judiciaire et de renvoyer l’affaire à la première audience utile après la remise des conclusions de l’expert aux fins notamment de voir déclarer l’état de carence du syndicat de copropriété du [Adresse 9] Meaux.

Au soutien de ses prétentions, la Commune de [Localité 21] explique que l’état de vétusté avancé de l’immeuble nécessite l’exécution de travaux urgents et que dans ces circonstances, compte tenu de la défaillance du syndicat de copropriété, il y a lieu de déclarer leur carence.

A l’audience du 31 décembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la Commune de [Localité 21] a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les termes de son exploit introductif d’instance.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 21] représenté par son administrateur ad hoc la SELARL [V] et BORTOLUS, valablement représenté, a indiqué ne pas s’opposer à la demande d’expertise.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2026, date de la présente ordonnance.

SUR CE,

Aux termes des dispositions de l’article L615-6 du code de la construction de l’habitation “Lorsque, dans un immeuble collectif à usage principal d’habitation, le propriétaire, la société civile immobilière, le syndicat des copropriétaires, la société d’attribution ou la société coopérative de construction est, en raison de graves difficultés financières ou de gestion et de l’importance des travaux à mettre en œuvre, dans l’incapacité d’assurer la conservation de l’immeuble ou la sécurité et la santé des occupants, le maire de la commune ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, sur le territoire duquel est implanté l’immeuble, peut saisir le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de désignation d’un ou plusieurs experts chargés de constater, dans un délai fixé par le juge, qui ne peut excéder trois mois, renouvelable une fois, l’importance du déséquilibre financier du propriétaire, du syndicat ou de la société assurant la gestion de l’immeuble, la répartition des dettes par copropriétaire ainsi que la nature et l’état des parties communes et, conséquemment, la nature et le coût des travaux à mettre en œuvre pour garantir la santé et la sécurité des occupants. L’expert est tenu de signaler en annexe de son rapport d’expertise les désordres dans les parties privatives affectant la sécurité et la santé des personnes qu’il constate au cours de sa mission. L’absence de cette annexe ou le contenu de cette dernière ne peuvent être invoqués pour contester la validité de la procédure ou les conclusions de l’expertise. La saisine peut être également effectuée, après accord du maire ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, par le représentant de l’Etat dans le département, le syndic, l’administrateur provisoire défini à l’article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat.

II. – Lorsque la saisine est effectuée par le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, il présente pour information à la première assemblée délibérante suivant la saisine le projet simplifié d’acquisition publique en vue soit de l’expropriation des parties communes dans les conditions définies à l’article L. 615-10, soit de la réhabilitation aux fins d’habitat ou d’un autre usage, soit de la démolition totale ou partielle de l’immeuble concerné. Le projet comporte également une évaluation sommaire de son coût ainsi qu’un plan de relogement des occupants concernés remplissant les conditions précisées au chapitre IV du titre Ier du livre III du code de l’urbanisme et précise la collectivité publique ou l’organisme au profit duquel est demandée l’expropriation.

III. – Les conclusions de l’expertise sont notifiées, avec la décision qui l’ordonne, au propriétaire, au syndicat des copropriétaires et aux copropriétaires ou, s’il y a lieu, à l’administrateur provisoire ou au représentant légal de la société d’attribution, de la société civile immobilière ou de la société coopérative de construction, au représentant de l’Etat dans le département, au maire de la commune ou au président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat. Cette notification vaut intervention forcée à l’instance.

La notification des conclusions de l’expertise au représentant de l’Etat dans le département et au maire de la commune ou au président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat vaut signalement à l’autorité publique compétente dans le cadre des procédures prévues aux articles L. 143-3, L. 184-1 et au chapitre Ier du titre Ier du livre V du présent code.

Au vu des conclusions de l’expertise, le président du tribunal judiciaire, les parties ayant été dûment entendues ou appelées convoquées, peut déclarer l’état de carence du propriétaire, de la société civile immobilière, du syndicat des copropriétaires, de la société d’attribution ou de la société coopérative de construction.

L’existence des graves difficultés financières ou de gestion mentionnées au I du présent article est présumée établie lorsque les comptes prévus à l’article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n’ont pas été communiqués à l’expert dans un délai de deux mois à compter de la réception par le syndicat des copropriétaires d’une demande en ce sens.

IV. – Le jugement du président du tribunal judiciaire est notifié au propriétaire, au syndicat des copropriétaires, aux copropriétaires, à l’administrateur provisoire ou au représentant légal de la société d’attribution, de la société civile immobilière ou de la société coopérative de construction, à l’auteur de la saisine, à l’organisme payeur des allocations de logement mentionnées aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale, et au maire de la commune ou au président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat.

A défaut de connaître l’adresse des personnes mentionnées à l’alinéa précédent ou de pouvoir les identifier, la notification les concernant est valablement effectuée par affichage à la mairie de la commune ou, à [Localité 22], [Localité 19] et [Localité 18], de l’arrondissement où est situé l’immeuble ainsi que par affichage sur la façade de l’immeuble.

Le jugement du tribunal judiciaire est transmis au représentant de l’Etat dans le département.

V. – Au cours de la première assemblée délibérante suivant le jugement du président du tribunal judiciaire, le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat fait approuver le projet simplifié mentionné au II, modifié le cas échéant pour tenir compte des observations de l’assemblée délibérante à l’issue de son information prévue au même II et des conclusions de l’expertise mentionnée au III, et le met à la disposition du public en vue de lui permettre de formuler ses observations pendant une durée minimale d’un mois, dans des conditions précisées par arrêté du maire ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale.

VI. – Le cas échéant, dans le jugement prononçant l’état de carence, le président du tribunal judiciaire désigne un administrateur provisoire mentionné à l’article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée pour préparer la liquidation des dettes de la copropriété et assurer les interventions urgentes de mise en sécurité.

Sans préjudice des dispositions des articles L. 615-7 à L. 615-10 du présent code, la personnalité morale du syndicat subsiste après expropriation pour les besoins de la liquidation des dettes jusqu’à ce que le président du tribunal judiciaire mette fin à la mission de l’administrateur provisoire.

VII. – Sans qu’y fasse obstacle la nomination d’un administrateur provisoire, le syndicat des copropriétaires ou le syndic peuvent contester le prononcé de l’état de carence et la nomination d’un administrateur provisoire dans un délai de deux mois à compter de la notification du jugement de carence.

VIII. – La procédure décrite au présent article peut être menée à l’encontre d’un syndicat secondaire.”

Les dispositions de l’article L. 615-6 du code de la construction de l’habitation susvisées instituent une procédure qui déroge aux dispositions du code de l’expropriation et à celles du code de l’urbanisme.

Lorsque le propriétaire ou le syndicat en exercice ne peut pas assurer la conservation d’un immeuble en raison de graves difficultés financières ou que la sécurité et la santé des occupants est gravement menacée, le maire (ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat) peut saisir le président du tribunal judiciaire afin de faire désigner un expert. L’expertise porte sur les travaux à réaliser ainsi que sur les difficultés financières du propriétaire.

Le président du tribunal judiciaire peut, au vu du rapport d’expertise, déclarer l’état de carence du propriétaire (L.615-6 al. 3 du code susmentionné), ce qui permet de poursuivre l’expropriation de l’immeuble au profit de la commune, de l’établissement public de coopération intercommunale (L. 615-7 du code susmentionné), d’un opérateur chargé de gérer les parties communes, d’un organisme y ayant vocation, d’un concessionnaire d’une opération d’aménagement ou d’une société de construction dans laquelle l’État détient la majorité du capital.

Il doit être précisé que cette expropriation doit concourir à la réalisation d’objectifs de rénovation urbaine ou de politique locale de l’habitat.

En l’espèce, il résulte des rapports d’expertises dressés préalablement à la saisine de la présente juridiction que l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 21] présente un état d’humidité avancé ayant engendré l’apparition de champignons visibles ainsi que des fissures et des lézardes, des fissures importantes existent également au niveau de la toiture qui ont pour conséquence des infiltrations importantes outre d’autres désordres apparents tels que des torsions de plaques, bombages de mur et de cloison. Par ailleurs, les parties communes présentent également des désordres tenants à la présence de fissures, lézardes, soubassement, humidité. La cour extérieure présente enfin des constructions non achevées.

Sur la base de ces constatations, un arrêté de mise en sécurité a été pris par l’autorité communale compétente en décembre 2023 et un administrateur provisoire était désigné au bénéfice du syndic de copropriété par ordonnance sur requête rendue par la juridiction de céans.

L’ensemble de ces éléments, au regard des dispositions de l’article L.615-6 du code de la construction et de l’habitation, établit la nécessité de désigner deux experts judiciaires l’un sur l’aspect financier et l’autre sur l’aspect technique dans les conditions développées dans le dispositif ci-dessous.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile les dépens seront supportés par la Commune de [Localité 21].

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique,

Ordonnons une mesure d’expertise judiciaire en matière de construction ;

Commettons pour y procéder :

Madame [M] [D]

Adresse : [Adresse 4]

Adresse(s) Courriel : [Courriel 17]

Téléphone(s) : [XXXXXXXX01] [XXXXXXXX02]

avec mission de :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission,

— entendre les parties ainsi que tout sachant, notamment le syndic ou l’administrateur provisoire ;

— déterminer et décrire les travaux de remise en état nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, la santé et la sécurité des personnes (occupants, riverains, passants) ;

— en évaluer le coût ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

* en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

* en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

* en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

* en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable,

* fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

* rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai ;

Fixons à la somme de 2 500 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise construction qui devra être consignée par la commune de MEAUX à la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de MEAUX au plus tard le 25 février 2026 ;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ces délais impératifs, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnue par l’expert, ce dernier pourra autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’œuvre du demandeur, par des entreprises qualifiées de son choix; que, dans ce cas, l’expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

Ordonnons une mesure d’expertise comptable ;

Commettons pour y procéder :

[Y] [S]

[Adresse 5]

[Localité 12]

Tél : [XXXXXXXX03]

Fax : 01.72.69.07.82

Port. : 06.68.60.10.15

Email : [Courriel 15]

avec mission de :

— évaluer l’importance du déséquilibre financier de la copropriété du [Adresse 10] (77) ;

— déterminer la répartition des dettes par copropriétaire ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

* en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

* en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

* en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

* en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable,

* fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

* rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai ;

Fixons à la somme de 2 500 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise comptable qui devra être consigné par la commune de CHELLES à la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de MEAUX au plus tard le 25 février 2026 ;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ces délais impératifs, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que les experts seront saisis et effectueront leur mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1du code de procédure civile et qu’ils déposeront l’original de leur rapports au greffe du tribunal judiciaire dans les SIX MOIS de sa saisine, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle,

Disons que l’exécution des mesures d’expertise seront suivies par le juge du service de contrôle des mesures d’instructions spécialement désignés à cette fin en application des dispositions des articles 155 et 155-1 du code de procédure civile;

Disons que les conclusions des experts seront notifiées, avec la présente décision, au syndicat de copropriété [Adresse 7] à [Localité 21] pris en la personne de son administrateur provisoire ad hoc la société [V] & BORTULUS, à Madame ou Monsieur le préfet de la Seine-et-Marne et au Maire de [Localité 21] conformément aux dispositions de l’article L.615-6 alinéa 3 du code de la construction et de l’habitation ; ;

Laissons les dépens à la charge de la Commune de [Localité 21] ,

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le Greffier Le Président