TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [D] [E]

M. Le Préfet de [Localité 6]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05889 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DPJ

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 janvier 2025

DEMANDERESSE

[Localité 6] HABITAT- OPH, Etablissement Public à caractère industriel et commercial

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDERESSE

Madame [D] [E]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, greffier lors des débats

et de Coraline LEMARQUIS, Greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 octobre 2024

Délibéré au 17 janvier 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 janvier 2025 par Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 17 janvier 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05889 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DPJ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 juillet 2021, l’Etablissement Public à caractère Industriel et Commercial (EPIC) [Localité 6] HABITAT- OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [D] [E] à effet au 5 mai 2018 sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Adresse 5] [Localité 1], escalier 17, étage 5, porte 339, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 238,17 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 506,83 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [D] [E] le 26 septembre 2023.

Par assignation du 29 mai 2024, l’EPIC PARIS HABITAT- OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [D] [E] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  3 713,91 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 4 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 29 octobre 2024, l’EPIC [Localité 6] HABITAT -OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 17 octobre 2024, s’élève désormais à 4 826,64 euros. Il considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise ne pas avoir connaissance de l’existence d’une procédure de surendettement concernant Mme [D] [E].

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [D] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 6] HABITAT- OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales susmentionnée et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 20 septembre 2023 et laisse un délai de deux mois à la locataire pour s’acquitter de la somme de 1 506.83 euros.

Ce délai étant plus favorable au locataire que celui mentionné à l’article 24 précité, il convient d’en faire application. Or, d’après l’historique des versements, cette somme n’a pas été intégralement par Madame [D] [E] dans le délai imparti et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 novembre 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’EPIC [Localité 6] HABITAT- OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 octobre 2024, Mme [D] [E] lui devait la somme de 4 826,64 euros.Toutefois, en l’absence de comparution de la locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation, soit 3 713,91 euros, suivant décompte arrêté au 4 mai 2024 dont doivent être soustraits les frais de contentieux de 145.32 euros facturés le 4 octobre 2023.

Mme [D] [E] qui n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le montant qui en résulte de 3 568.59 euros, sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues au 4 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2023 sur la somme de 577.75 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 , 1342-10 et 1344-1 du code civil et compte-tenu des versements effectués depuis la délivrance du commandement.

En outre, elle sera condamnée à verser à l’EPIC [Localité 6] HABITAT- OPH une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer actuel, indexé et augmenté des charges, à compter du 5 mai 2024 (lendemain du décompte) jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement EPIC [Localité 6] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [D] [E], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 septembre 2023 et celui de l’assignation du 29 mai 2024, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Décision du 17 janvier 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05889 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DPJ

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de l’EPIC [Localité 6] HABITAT -OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit exécutoires, à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 septembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 juillet 2021 entre l’EPIC [Localité 6] HABITAT- OPH, d’une part, et Mme [D] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 7], escalier 17, étage 5, porte 339 est résilié depuis le 21 novembre 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [D] [E], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [D] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 7], escalier 17, étage 5, porte 339 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [D] [E] à payer à l’EPIC [Localité 6] HABITAT- OPH la somme de 3 568,59 euros (trois mille cinq cent soixante-huit euros et cinquante-neuf centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues au 4 mai 2024,

DIT que cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 20 septembre 2023 sur la somme de 577.75 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

CONDAMNE Mme [D] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer indexé et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail à compter du 5 mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [D] [E] à payer à l’EPIC [Localité 6] HABITAT -OPH la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [D] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 septembre 2023 et celui de l’assignation du 29 mai 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 6] de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 17 janvier 2025, et signé par la juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection