TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

2ème Chambre

MINUTE N°

DU : 10 Mars 2026

AFFAIRE N° RG 21/01798 – N° Portalis DBXJ-W-B7F-HKQN

Jugement Rendu le 10 MARS 2026

AFFAIRE :

[Y] [K]

C/

[L] [G]

[U] [O] époux [G]

[H] [G]

[Z] [G]

[S] [G]

[B] [G]

[N] [G]

[T] [G]

[V] [G]

ENTRE :

Monsieur [Y] [K]

né le 18 juin 1971 à [Localité 2] (25)

de nationalité Française

[Adresse 1], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Miléna DJAMBAZOVA de la SCP MERIENNE ET ASSOCIES, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEMANDEUR

ET :

1°) Madame [Z] [G], prise en qualité d’ayant droit de Monsieur [N] [G], décédé le 05/10/2021

née le 10 Novembre 1940 à [Localité 3]

de nationalité Française

Retraitée, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Paul BROCHERIEUX, avocat au barreau de DIJON plaidant

2°) Monsieur [B] [G], pris en qualité d’ayant droit de Monsieur [N] [G], décédé le 05/10/2021

né le 21 Septembre 1944 à [Localité 4]

de nationalité Française

Retraité, demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Paul BROCHERIEUX, avocat au barreau de DIJON plaidant

3°) Madame [L] [G], prise en qualité d’ayant-droit de [N] [G], décédé le 05/10/2021

demeurant [Adresse 5]

Intervenante volontaire, représentée par M^e Paul BROCHERIEUX, avocat au barreau de DIJON plaidant

4°) Madame [U] [O] épouse [G], prise en qualité d’ayant-droit de Monsieur [N] [G], décédé le 05/10/2021,

demeurant [Adresse 6]

Intervenante volontaire, représentée par M^e Paul BROCHERIEUX, avocat au barreau de DIJON plaidant

5°) Monsieur [H] [G], pris en qualité d’ayant-droit de Monsieur [N] [G], décédé le 05/10/2021

demeurant [Adresse 5]

Intervenant volontaire, représenté par M^e Paul BROCHERIEUX, avocat au barreau de DIJON plaidant

6°) Madame [T] [G] épouse [Q]

née le 02 Janvier 1951 à [Localité 4]

de nationalité Française

Retraitée, demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Alice GIRARDOT de la SELAS ADIDA ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHALON-SUR-SAONE plaidant

7°) Madame [V] [G]

née le 08 Janvier 1956 à [Localité 4]

de nationalité Française

Retraitée, demeurant [Adresse 8]

représentée par Maître Alice GIRARDOT de la SELAS ADIDA ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHALON-SUR-SAONE plaidant

8°) Monsieur [S] [G]

né le 07 Avril 1942 à [Localité 5]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Alain RIGAUDIERE, avocat au barreau de DIJON plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

DEBATS :

Présidente : Madame Aude RICHARD, Vice-présidente

Assesseurs : Madame Laetitia TOSELLI,

: Madame Sabrina DERAIN, Juge

Greffier : Madame Catherine MORIN

En audience publique le 02 décembre 2025 ;

Les avocats des parties ont déposé leur dossier de plaidoiries conformément à l’article 799 du Code de procédure civile ;

DELIBERE :

— au 10 mars 2026

— Mêmes Magistrats

JUGEMENT :

— prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— Contradictoire

— en premier ressort

— rédigé par Sabrina DERAIN

— signé par Aude RICHARD Présidente et Catherine MORIN Greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le

à

Maître Alice GIRARDOT de la SELAS ADIDA ET ASSOCIES

M^e Paul BROCHERIEUX

Maître Miléna DJAMBAZOVA de la SCP MERIENNE ET ASSOCIES

M^e Alain RIGAUDIERE

* * *

FAITS, PRETENTIONS ET PROCEDURE

Le 12 août 2017, M. [C] [G] et son épouse, Mme [A] [I], propriétaires d’un ensemble immobilier sis [Adresse 10] à [Localité 3] (21) ont donné procuration à leur fils [B] [G] pour vendre ledit bien.

En exécution de ce mandat, une promesse synallagmatique de vente a été signée le 18 août 2017 entre les époux [G], représentés par leur fils [B] [G], et M. [Y] [K] en qualité d’acquéreur, moyennant un prix de vente de 80 000 euros.

Ce compromis comprenait notamment une condition suspensive d’obtention de prêt bancaire dans un délai de 60 jours et une clause prévoyant une réitération par acte authentique, initialement fixée au 3 novembre 2017 avec toutefois une date limite au 3 décembre 2017.

Le financement définitif n’a pas été obtenu dans ce délai par M. [Y] [K].

Mme [A] [I] épouse [G] est décédée le 26 mars 2018, de sorte que les six enfants du couple, [Z], [S], [B], [N], [T] et [V] [G] sont devenus coindivisaires du bien immobilier dépendant de la succession.

Plusieurs réunions notariales ont été organisées afin de parvenir à la signature de l’acte de vente définitif, en vain.

Le 27 avril 2018, une convention d’occupation précaire a été signée entre M. [B] [G], mandataire de M. [C] [G], et M. [Y] [K] autorisant ce dernier à entrer dans les lieux et à les occuper, moyennant une indemnité mensuelle de 500 euros dont il était prévu qu’elle s’impute sur le prix de vente.

M. [C] [G] est décédé le 23 juillet 2018 sans que la vente n’ait été réitérée à cette date.

Une nouvelle convocation notariale a été adressée pour le 8 novembre 2019 mais l’acte n’a pas été signé, certains indivisaires refusant de régulariser cette vente en raison de désaccords familiaux portant notamment sur le sort des règlements effectués par M. [Y] [K] en application de la convention d’occupation précaire.

Un procès-verbal de désaccord a donc été établi le 8 novembre 2019 par Me [M], notaire à [Localité 3].

Faute d’accord entre les indivisaires et alors qu’il occupait encore les lieux, M. [Y] [K] a fait assigner l’ensemble des héritiers devant le tribunal judiciaire de Dijon les 29 juillet, 3, 4 et 5 août 2021 afin de les voir condamner à lui rembourser la somme de 23 664,75 euros au titre des travaux qu’il dit avoir réalisés pendant sa période d’occupation ainsi qu’à la somme de 8 000 euros au titre de la clause pénale prévue dans le compromis.

M. [Y] [K] a finalement quitté les lieux courant octobre 2021.

M. [N] [G] est décédé le 5 octobre 2021 de sorte que ses héritiers, Mme [L] [G], sa veuve, et ses deux enfants, [U] et [H] [G], sont intervenus volontairement à la présente instance.

Un état des lieux de sortie a été dressé le 1er décembre 2021 par Me [P], huissier de justice, en présence de M. [Y] [K] et de certains héritiers, à l’issue duquel les clés de l’habitation ont été restituées à l’indivision.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 7 octobre 2025 et l’affaire a été renvoyée pour plaidoiries à l’audience collégiale devant la deuxième chambre civile du tribunal du 2 décembre suivant.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 26 décembre 2024, M. [Y] [K] demande au tribunal, à titre principal, de :

— le dire et juger recevable et bien fondé ;

— condamner solidairement Mme [Z] [G], M. [S] [G], M. [B] [G], Mme [T] [G], Mme [V] [G], Mme [L] [G] en qualité d’ayant droit de M. [N] [G], Mme [U] [O] [G] en qualité d’ayant droit de M. [N] [G], M. [H] [G] en qualité d’ayant droit de M. [N] [G], à lui payer les sommes suivantes :

∙ 23 664,75 euros au titre du coût des améliorations qu’il a apportées au bien immobilier sis [Adresse 11] à [Localité 3],

∙ 8 000 euros à titre de clause pénale conformément aux termes de la promesse synallagmatique de vente signée le 18 août 2017.

A titre subsidiaire, il demande au tribunal de condamner M. [B] [G] à lui payer lesdites sommes.

En tout état de cause, il demande au tribunal de :

— débouter M. [B] [G] et Mme [Z] [G] de leur demande reconventionnelle au titre des travaux de reprise ;

— débouter Mme [Z] [G], M. [S] [G], M. [B] [G], Mme [T] [G] et Mme [V] [G] de leur demande reconventionnelle au titre de l’indemnité d’occupation et, subsidiairement, fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 3 500 euros à répartir entre les héritiers [G] ;

— débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 4 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens.

Au visa des articles 1101 et suivants, 1231-5 et suivants, 1240 et suivants, 1300 et 1303 du code civil, M. [Y] [K] expose qu’une promesse synallagmatique de vente a été régulièrement conclue le 18 août 2017 entre lui-même et les époux [G], représentés par leur fils, M. [B] [G], en vertu d’une procuration donnée le 12 août 2017. Il soutient que cette promesse demeure valable et opposable aux héritiers des vendeurs, ceux-ci étant tenus des engagements contractés par leurs auteurs. Il fait valoir que la condition suspensive d’obtention d’un prêt était stipulée dans son intérêt exclusif de sorte que lui seul pouvait se prévaloir de sa défaillance et qu’en conséquence les héritiers ne sauraient invoquer la caducité du compromis pour refuser la réitération de la vente. Il soutient que le retard dans l’obtention du financement n’a pas entraîné l’anéantissement automatique de la promesse et que la vente devait être poursuivie. Il ajoute que le refus persistant des indivisaires de signer l’acte authentique constitue une inexécution fautive justifiant l’application de la clause pénale stipulée au compromis et leur condamnation au paiement de la somme de 8 000 euros.

S’agissant de l’occupation des lieux, il expose qu’une convention d’occupation précaire a été conclue le 27 avril 2018 avec M. [B] [G], autorisant son entrée dans les lieux moyennant le versement d’une indemnité mensuelle de 500 euros imputable sur le prix de vente. Il soutient que cette convention, conclue en présence du notaire chargé de la vente, a été exécutée pendant plusieurs années sans opposition effective des cohéritiers, lesquels ont encaissé les sommes versées. Il en déduit qu’elle est opposable à l’indivision ou, à tout le moins, qu’elle a fait l’objet d’une ratification tacite.

Il expose avoir réalisé divers travaux d’amélioration dans le bien litigieux, dont le coût a été évalué à 23 664,75 euros selon un rapport produit aux débats. Il soutient que ces travaux ont valorisé l’immeuble et que les héritiers s’en trouvent enrichis sans cause légitime. Il invoque à ce titre les dispositions relatives à l’enrichissement injustifié et sollicite la condamnation solidaire des indivisaires au remboursement de ces sommes.

Enfin, il conclut au rejet des demandes reconventionnelles formées à son encontre, notamment celles tendant à l’octroi d’une indemnité d’occupation complémentaire ou à la condamnation pour dégradations alléguées.

Il convient de relever qu’en cours de procédure, les ayants droit de M. [N] [G] ont changé d’avocat et interviennent désormais aux côtés de Mme [Z] [G] et M. [B] [G] sans que les écritures de Mme [T] [G] et Mme [V] [G] n’aient été actualisées.

Aussi, en tenant compte de ce que Me [E] n’intervient plus que pour Mmes [T] et [V] [G] à l’exception des ayants droit de M. [N] [G], ces dernières demandent au tribunal, à titre principal, aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique du 19 janvier 2023, de débouter M. [Y] [K] de l’intégralité de ses demandes à leur égard.

A titre subsidiaire, elles demandent au tribunal de condamner M. [Y] [K] à payer la somme de 6 560 euros correspondant à la différence entre la valeur locative et l’indemnité versée sur la période d’occupation du bien qui viendra en déduction de la somme qu’il pourrait devoir au titre de l’enrichissement sans cause et de ramener à de plus justes proportions le montant de la clause pénale sollicitée.

En tout état de cause, elles demandent de condamner M. [B] [G] à les garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre et de condamner M. [Y] [K] à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Elles formulent enfin une demande reconventionnelle et sollicitent à ce titre la condamnation de M. [Y] [K] au paiement de la somme de 2 640 euros à titre d’indemnité d’occupation pour 8 mois et la somme de 517,02 euros au titre du préjudice financier pour les frais d’actes de vente ainsi que la condamnation de M. [B] [G] à leur payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Se prévalant des dispositions des articles 1240 et 1300 et suivants du code civil, Mmes [T] et [V] [G] soutiennent que la promesse de vente est caduque du fait de la défaillance de la condition suspensive et du dépassement des délais contractuels de réitération. Elles estiment donc que la vente ne peut être déclarée parfaite et que la clause pénale ne peut recevoir application.

Par ailleurs, elles contestent formellement l’opposabilité de la convention d’occupation précaire faisant valoir que le mandat donné à M. [B] [G] était éteint au jour de sa signature en raison du décès d’un mandant et qu’en tout état de cause, la conclusion d’un contrat affectant la jouissance d’un bien indivis nécessitait l’accord unanime des héritiers.

Elles soutiennent que les versements effectués par M. [Y] [K] doivent être analysés comme de simples indemnités d’occupation, et non comme des acomptes sur le prix.

Elles contestent par ailleurs la réalité et l’utilité des travaux invoqués par M. [Y] [K] et estiment que celui-ci ne rapporte pas la preuve d’un enrichissement de l’indivision de sorte qu’elles sollicitent le rejet intégral de cette demande.

À titre reconventionnel, elles réclament la condamnation de M. [Y] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation complémentaire correspondant à la différence entre la valeur locative estimée du bien et les sommes versées sur une période de 8 mois. Elles invoquent également des dégradations ou désordres qui auraient été constatés lors de la restitution des lieux et sollicitent la réparation des frais de remise en état.

Enfin, elles demandent, en cas de condamnation prononcée à leur encontre au profit de M. [Y] [K] que M. [B] [G] soit tenu de les garantir

intégralement, estimant qu’il a commis une faute en signant, seul, la convention d’occupation.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 28 novembre 2023, M. [S] [G] demande au tribunal de :

— débouter M. [Y] [K] de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner M. [B] [G] à le garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre et au profit de M. [Y] [K] ;

— condamner M. [Y] [K] à lui payer la somme de 880 euros à titre d’indemnité d’occupation ;

— condamner M. [B] [G] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner M. [Y] [K] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [Y] [K] et M. [B] [G] ou qui d’entre eux mieux le devra aux entiers dépens.

M. [S] [G] s’associe à l’argumentation développée par Mmes [T] et [V] [G] en soutenant également que la promesse de vente est devenue caduque en raison de la défaillance de la condition suspensive et que la vente ne saurait être déclarée parfaite. Il fait valoir que la convention d’occupation précaire a été conclue sans pouvoir valable, le mandat étant éteint au décès d’un de ses mandants et qu’elle est inopposable à l’indivision sauf à retenir que la caducité de la promesse de vente entraînerait également celle de la convention d’occupation précaire.

A titre reconventionnel, il sollicite le paiement d’une indemnité d’occupation complémentaire correspondant à sa quote-part dans l’indivision.

Il demande également la condamnation de M. [B] [G] à le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, soutenant que la signature de la convention d’occupation constitue une faute engageant sa responsabilité.

Enfin, il sollicite des dommages et intérêts à l’encontre de M. [B] [G] en raison des conséquences procédurales et financières de son initiative.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 13 décembre 2024, Mme [Z] [G], M. [B] [G], Mme [L] [G], Mme [U] [O] [G] et M. [H] [G], agissant en qualité d’ayants droit de M. [N] [G] demandent au tribunal, à titre principal, de :

— donner acte à M. [H] [G], Mme [U] [G] et Mme [L] [G] de leur intervention volontaire en qualité d’ayants droit de M. [N] [G] ;

— débouter M. [Y] [K] de l’intégralité de ses demandes ;

— débouter Mme [T] [G] et Mme [V] [G] ainsi que M. [S] [G] de leurs demandes en garantie ;

— débouter Mme [T] [G] et Mme [V] [G] de leur demande en paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— débouter M. [S] [G] de sa demande en paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts.

A titre subsidiaire, ils demandent au tribunal de ramener à l’euro symbolique le montant de la clause pénale stipulée à la promesse synallagmatique de vente et ramener à de plus justes proportions le montant des demandes de M. [Y] [K] au titre des travaux réalisés, sans que ce montant n’excède la somme de 5 000 euros.

Ils formulent également une demande reconventionnelle et sollicitent à ce titre du tribunal qu’il :

— juge que les travaux réalisés par M. [Y] [K] n’ont pas été effectués dans les règles de l’art ;

— condamne M. [Y] [K] à payer à l’indivision la somme de 5 280 euros à titre d’indemnité d’occupation outre la somme de 517,02 euros en réparation du préjudice financier ;

— condamne M. [Y] [K] à payer à l’indivision la somme de 32 507,38 euros au titre des travaux de reprise sauf à ordonner préalablement une mesure d’expertise.

En tout état de cause, ils demandent au tribunal de :

— condamner M. [Y] [K] à payer à M. [B] [G] et à Mme [Z] [G], la somme globale de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [Y] [K] à verser à M. [H] [G], Mme [U] [G] et Mme [L] [G], ensemble, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens.

Au visa des dispositions des articles 1303, 1304-3, 1186 et 1231-5 du code civil, M. [B] [G], Mme [Z] [G] ainsi que les ayants droit de M. [N] [G] soutiennent, à titre principal, que la promesse synallagmatique de vente du 18 août 2017 est devenue caduque faute de réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt dans le délai contractuellement prévu et en l’absence de réitération avant le terme fixé au 3 décembre 2017. Ils font valoir que la caducité peut être invoquée par toute partie au contrat et que la vente ne saurait être déclarée parfaite. Ils en déduisent donc que la clause pénale stipulée dans le compromis est privée d’effet.

S’agissant de la convention d’occupation précaire du 27 avril 2018, ils exposent, sauf à considérer que celle-ci serait devenue caduque également du fait de la caducité de la promesse de vente, que celle-ci a été signée par M. [B] [G] seul, après le décès de Mme [A] [G], de sorte que le mandat initial était éteint. Ils soutiennent en conséquence que cette convention est inopposable à l’indivision et qu’elle ne peut produire d’effet à l’égard des cohéritiers non signataires.

Ils considèrent que les sommes versées par M. [Y] [K] constituent uniquement une indemnité d’occupation au titre de la jouissance privative du bien indivis, en application de l’article 815-9 du code civil, et qu’aucune imputation sur un prix de vente devenu caduc ne saurait être admise.

Ils contestent par ailleurs la demande d’indemnisation des travaux, faisant valoir que les améliorations alléguées, pour lesquelles ils n’ont jamais donné leur accord, ne sont pas établies de manière contradictoire, qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été dressé et que l’utilité ou la qualité des travaux est discutée de sorte que les conditions de l’enrichissement injustifié ne sont pas réunies.

A titre reconventionnel, ils sollicitent la fixation d’une indemnité d’occupation correspondant à la valeur locative réelle du bien, qu’ils estiment supérieure aux 500 euros mensuels versés, et demandent la condamnation de M. [Y] [K] au paiement d’un complément d’indemnité pour la période durant laquelle il a occupé les lieux.

Ils demandent enfin le rejet des demandes indemnitaires dirigées contre M. [B] [G], soutenant que son initiative ne caractérise aucune faute ayant causé un préjudice certain aux autres indivisaires.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions susvisées.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de prendre acte de l’intervention volontaire de Mme [L] [G], Mme [U] [G] et M. [H] [G] agissant en qualité d’ayants droit de M. [N] [G], laquelle ne fait l’objet d’aucune contestation entre les parties.

I) Sur les demandes formées par M. [Y] [K]

A) Au titre de la clause pénale

Sur le sort de la promesse synallagmatique du 18 août 2017

Aux termes de l’article 1103 du code civil : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1304 du code civil dispose que l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.

Suivant l’article 1304-3 : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt ».

L’article 1304-6 du code civil précise enfin qu’en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

En l’espèce, il est constant que la promesse synallagmatique de vente conclue le 18 août 2017 entre les époux [G], représentés par M. [B] [G] en vertu d’une procuration du 12 août 2017, et M. [Y] [K] était assortie d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire dans un délai contractuellement fixé, la réitération par acte authentique devant intervenir au plus tard le 3 décembre 2017.

Il n’est pas contesté que le financement nécessaire à l’acquisition n’a pas été obtenu dans le délai prévu par la promesse et qu’aucun acte n’a été signé avant l’expiration du terme convenu.

S’il est exact que la condition suspensive d’obtention de prêt est traditionnellement stipulée dans l’intérêt de l’acquéreur, cette circonstance n’a pas pour effet de proroger indéfiniment la durée du contrat au-delà du terme extinctif expressément convenu entre les parties.

La jurisprudence de la Cour de cassation rappelle à cet effet de manière constante que la défaillance d’une condition suspensive stipulée avec terme entraîne la caducité de plein droit du contrat.

Dans le cas d’espèce, la promesse litigieuse prévoyait non seulement un délai pour la réalisation de la condition suspensive mais également une date limite de réitération de la vente, ce qui traduit bien la volonté des parties d’enfermer leurs engagements dans un cadre temporel déterminé.

La défaillance de la condition dans le délai contractuel, combinée à l’absence de réitération avant le terme convenu, entraîne, au visa des dispositions précitées, la caducité de la promesse de vente, sauf volonté commune de prorogation, laquelle n’est ni alléguée ni établie en l’espèce.

Il s’ensuit qu’à compter du 3 décembre 2017, la promesse de vente ne produisait plus d’effet obligatoire entre les parties.

Sur les conséquences de la caducité de la promesse synallagmatique du 18 août 2017 sur la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil dispose que le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, cette stipulation constituant une clause pénale.

Il résulte par ailleurs des articles 1103 et 1304-6 du code civil que seule l’inexécution d’une obligation contractuelle valable peut donner lieu à l’application d’une clause pénale.

En l’espèce, la clause pénale stipulée dans la promesse du 18 août 2017 avait pour objet de sanctionner l’inexécution fautive par l’une des parties de son obligation de réitérer la vente.

Toutefois, ainsi qu’il a été précédemment exposé, la promesse ne produisait plus d’effet obligatoire à l’expiration du terme contractuel en raison de la défaillance de la condition suspensive.

La caducité d’un contrat entraîne son anéantissement pour l’avenir et prive les stipulations contractuelles de toute force obligatoire.

Dès lors qu’aucune obligation de vendre ne subsistait après le 3 décembre 2017, le refus ultérieur des héritiers de procéder à la réitération ne saurait constituer l’inexécution d’une obligation contractuelle encore existante.

La clause pénale, qui ne peut trouver à s’appliquer qu’en cas de manquement à une obligation valable, se trouve privée de fondement.

Dès lors, la clause pénale stipulée dans la promesse du 18 août 2017 ne peut recevoir application, la promesse ne produisant plus d’effet obligatoire au moment du refus allégué de signer l’acte authentique par les héritiers des consorts [G].

En conséquence, la demande formée par M. [Y] [K] au titre de la clause pénale sera rejetée.

B) Au titre de l’indemnisation des travaux réalisés

Sur le sort de la convention d’occupation du 27 avril 2018

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1186 du code civil dispose qu’un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît.

Il résulte de ces dispositions qu’un contrat ne peut être anéanti par la caducité d’un autre que s’il existe entre eux une interdépendance telle que la disparition de l’un prive l’autre de sa cause ou de son objet.

En l’espèce, il est constant que la convention d’occupation précaire du 27 avril 2018 a été conclue postérieurement à la promesse synallagmatique de vente du 18 août 2017.

Certains consorts [G] soutiennent que cette convention serait elle-même devenue caduque du fait de la caducité de la promesse de vente.

Toutefois, il ressort des pièces du dossier que la convention d’occupation précaire a été conclue à une date où la réitération de la vente n’était pas intervenue et où la situation contractuelle était incertaine. De plus, son objet était distinct de celui de la promesse de vente en ce qu’elle organisait l’occupation temporaire du bien moyennant le versement d’une somme mensuelle, et non le transfert de propriété.

Par ailleurs, aucune clause de la convention d’occupation ne subordonne expressément sa validité au maintien en vigueur de la promesse de vente, ni ne prévoit qu’elle serait automatiquement anéantie en cas de défaillance de celle-ci.

En outre, la convention a été exécutée pendant plusieurs années. En effet, M. [Y] [K] est entré dans les lieux, a versé mensuellement la somme convenue et a occupé le bien jusqu’à la restitution des clés en décembre 2021. Cette exécution prolongée atteste que les parties à cette convention l’ont regardée comme produisant effet indépendamment du sort ultérieur de la promesse.

Enfin, il ne résulte d’aucun élément du dossier l’existence d’une interdépendance contractuelle telle que la disparition de la promesse aurait entraîné la disparition de la convention d’occupation. La circonstance que la convention s’inscrive dans le contexte d’une opération de vente ne suffit pas à caractériser une indivisibilité juridique des deux contrats.

Il s’ensuit que la convention d’occupation du 27 avril 2018 ne saurait être regardée comme devenue caduque du seul fait de la caducité de la promesse de vente du 18 août 2017, les deux contrats étant distincts et dotés d’un objet propre.

Sur l’opposabilité de cette convention aux consorts [G]

Aux termes de l’article 1984 du code civil, le mandat est l’acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

L’article 2003 du code civil dispose que le mandat prend fin par la mort du mandant.

L’article 815-3 du code civil prévoit que les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis, tandis que le consentement de tous les indivisaires est requis pour les actes de disposition.

Il résulte de ces dispositions qu’un indivisaire ne peut, sauf pouvoir spécial ou accord des autres, engager seul l’indivision pour un acte affectant la jouissance du bien.

En l’espèce, il est constant que la convention d’occupation du 27 avril 2018 a été signée par M. [B] [G], seul, sur la base d’une procuration donnée le 12 août 2017 par les époux [G] en vue de la vente du bien litigieux.

Il n’est pas contesté que Mme [A] [G] est décédée le 26 mars 2018, soit antérieurement à la signature de la convention d’occupation, de sorte qu’en application des dispositions précitées, le mandat était éteint à la date du 27 avril

2018, ce qui n’autorisait pas M. [B] [G] à conclure postérieurement à cette date une convention avec M. [Y] [K].

De plus, à la suite des décès successifs des époux [G], le bien est entré en indivision entre leurs six enfants.

La conclusion d’une convention d’occupation privative, conférant à un tiers la jouissance exclusive du bien pour une durée indéterminée moyennant le versement d’une indemnité, affecte nécessairement l’exercice des droits indivis de sorte qu’un tel acte ne constitue pas un simple acte conservatoire mais engage la gestion du bien indivis.

Or, aucun élément du dossier n’établit que les autres indivisaires ont donné leur accord à la conclusion de cette convention au moment de sa signature.

La seule circonstance que des sommes aient été ultérieurement encaissées ne suffit pas à caractériser une ratification non équivoque, dès lors qu’il n’est pas démontré que tous les indivisaires ont eu une connaissance précise des conditions juridiques de la convention ni entendu s’y soumettre.

Il s’ensuit que M. [B] [G] ne disposait ni d’un mandat valable ni de l’accord requis des coindivisaires pour engager l’indivision.

En conséquence, la convention d’occupation du 27 avril 2018 sera déclarée inopposable aux consorts [G] non signataires, lesquels ne peuvent être tenus des obligations qu’elle comporte, celle-ci ne pouvant produire effet qu’entre M. [B] [G], en son nom personnel, et M. [Y] [K], ses signataires.

Sur la demande de remboursement

Aux termes de l’article 1303 du code civil, celui qui bénéficie sans justification d’un enrichissement au détriment d’autrui doit indemniser celui qui s’en trouve appauvri.

L’action fondée sur l’enrichissement injustifié suppose la réunion cumulative de trois conditions, à savoir un appauvrissement du demandeur, un enrichissement corrélatif du défendeur et une absence de cause légitime à cet enrichissement.

Il appartient au demandeur d’en rapporter la preuve.

M. [Y] [K] sollicite la condamnation de M. [B] [G] au paiement de la somme de 23 664,75 euros correspondant, selon lui, à des travaux d’amélioration réalisés dans l’immeuble qu’il occupait sur le fondement de l’enrichissement injustifié et, à titre subsidiaire et infiniment subsidiaire, sur les fondements contractuel et délictuel.

En l’espèce, il ressort des termes de la convention d’occupation du 27 avril 2018 que celle-ci autorisait l’occupation du bien moyennant le versement d’une indemnité mensuelle de 500 euros, imputable sur le prix de vente, et prévoyait qu’en cas de départ volontaire de M. [Y] [K] avant la réitération authentique ou judiciaire de la vente, les sommes versées mensuellement restaient acquises au propriétaire et qu’aucune indemnité n’était due à ce dernier au titre des améliorations qu’il aurait apportées aux biens immobiliers.

Il est établi qu’au cours de sa période d’occupation, M. [Y] [K] a entrepris des travaux d’ampleur significative sans que les indivisaires aient autorisé ou validé la réalisation des travaux invoqués et ce, alors même que la situation successorale était conflictuelle.

En effet, le 8 novembre 2019, le notaire a dressé un procès-verbal de désaccord attestant des mésententes persistantes entre les héritiers quant au sort du bien de sorte qu’à compter de cette date, à tout le moins, M. [Y] [K] ne pouvait ignorer l’absence d’accord des indivisaires sur la vente de l’immeuble et l’incertitude pesant sur l’issue de l’opération.

Or, malgré cette situation, ce dernier a poursuivi la réalisation de travaux importants sans solliciter l’autorisation judiciaire d’y procéder sur le fondement des dispositions relatives à l’indivision, ni saisir le tribunal afin de faire trancher le différend quant à la réitération de la vente.

Il a ainsi pris l’initiative de procéder à des aménagements substantiels en pleine connaissance du risque juridique tenant à l’absence d’accord des coindivisaires.

En outre, aucun état des lieux d’entrée contradictoire n’a été établi de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer l’état initial du bien ni d’objectiver l’existence d’une plus-value réelle et actuelle au bénéfice de l’indivision.

Les pièces produites ne permettent pas d’établir avec certitude ni la consistance exacte des travaux, ni leur utilité objective pour l’immeuble, ni l’enrichissement corrélatif des indivisaires.

Surtout, M. [Y] [K] a bénéficié pendant plus de trois années d’une jouissance privative du bien, dans des conditions financières particulièrement favorables, avant de quitter volontairement les lieux, de sa seule initiative, au mois d’octobre 2021.

Cette jouissance constitue une contrepartie aux dépenses engagées, en ce qu’elle lui a permis d’occuper le bien et d’y réaliser des aménagements adaptés à ses besoins personnels.

Il s’ensuit que l’éventuel appauvrissement allégué trouve sa cause dans la décision personnelle et volontaire de M. [Y] [K], malgré la connaissance des désaccords successoraux, d’améliorer un bien dont il ne détenait ni la propriété ni la garantie d’acquisition.

En l’absence de preuve d’un enrichissement corrélatif certain des consorts [G] et en présence d’une cause légitime aux dépenses exposées, les conditions cumulatives de l’article 1303 du code civil ne sont pas réunies.

Par ailleurs, dès lors que M. [Y] [K] a quitté volontairement les lieux en octobre 2021, il ne peut prétendre à aucune indemnisation au titre des travaux d’amélioration réalisés en vertu des engagements contractuels le liant à M. [B] [G] dans le cadre de la convention d’occupation précaire.

Enfin, M. [Y] [K] ne peut davantage invoquer une faute délictuelle de la part des consorts [G] à l’origine de son préjudice dès lors que, faute de financement obtenu dans le délai contractuel prévu par la promesse de vente, la réitération de l’acte n’a pu se réaliser dans les délais prévus que de son seul fait.

En conséquence, la demande de remboursement des travaux formée par M. [Y] [K] sera rejetée.

II) Sur les demandes reconventionnelles formées par les consorts [G] à l’encontre de M. [Y] [K]

A) Au titre de l’indemnité d’occupation complémentaire et des frais d’actes de vente

Si l’article 815-9 du code civil vise l’indivisaire qui use privativement du bien indivis, le principe qu’il consacre, selon lequel la jouissance exclusive ouvre droit à indemnité, s’applique également à l’occupant tiers dépourvu de droit réel sur le bien.

Il appartient à celui qui sollicite la fixation ou l’augmentation de cette indemnité d’en établir le montant par tout élément probant permettant d’apprécier la valeur locative du bien.

En l’espèce, il est constant que M. [Y] [K] a occupé privativement l’immeuble litigieux à compter de la signature de la convention du 27 avril 2018 et jusqu’à la restitution des clés en décembre 2021.

Il est établi que M. [Y] [K] a versé durant cette période une somme mensuelle de 500 euros à l’exception des mois de mai, juin et novembre 2019 ainsi que sur la période de juillet à novembre 2021 soit pendant 8 mois.

Les consorts [G] sollicitent la fixation d’une indemnité d’occupation supérieure à ce montant, qu’ils évaluent à la somme de 660 euros par mois, soutenant que la valeur locative réelle du bien excéderait la somme versée.

Toutefois, ils ne produisent aux débats aucun élément objectif permettant d’établir la valeur locative alléguée.

En effet, ni expertise immobilière, ni avis de valeur émanant d’un professionnel, ni éléments comparatifs relatifs à des biens similaires situés dans le même secteur ne sont produits à l’appui de leurs demandes.

Or, si le principe de l’indemnité d’occupation découle directement de l’article 815-9 du code civil, son montant doit être fixé au regard de données concrètes et vérifiables.

La seule affirmation selon laquelle la valeur locative serait supérieure à 500 euros mensuels ne saurait suffire à emporter la conviction du tribunal.

Aussi, en l’état des pièces produites, aucune preuve ne permet d’établir que le montant déjà versé serait manifestement inférieur à la valeur locative du bien étant observé que pendant plusieurs années, les consorts [G] ont perçu des sommes à ce titre sans justifier avoir contesté judiciairement leur montant durant la période d’occupation.

Dans ces conditions, l’indemnité d’occupation sera fixée à la somme de 500 euros mensuels conformément aux termes de la convention d’occupation du 27 avril 2018.

Il est établi que sur cette période, M. [Y] [K] n’a pas honoré ses engagements sur une période de 8 mois de sorte qu’il est redevable vis-à-vis de l’indivision [G] de la somme de 4 000 euros, somme à répartir entre ses différents membres en fonction de leurs droits respectifs dans la succession [W].

S’agissant des frais d’actes notariés relatifs aux coûts de la promesse de vente et aux diligences accomplis par le notaire dont il est sollicité le remboursement à hauteur de 517,02 euros, il est établi que nonobstant l’absence de financement de M. [Y] [K] dans les délais prévus, l’absence de réitération de la vente trouve son origine dans une mésentente persistante des consorts [G], non imputable à ce dernier, de sorte qu’il n’est pas justifié de mettre à sa charge lesdits frais.

En conséquence, M. [Y] [K] sera condamné à payer à l’indivision [G] la somme de 4 000 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour les mois de mai, juin et novembre 2019 ainsi que sur la période de juillet à novembre 2021 et les consorts [G] seront déboutés de leur demande formée au titre des frais d’actes notariés.

B) Au titre des travaux de remise en état

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il appartient donc au demandeur à l’action en responsabilité de démontrer l’existence d’un dommage, son imputabilité au défendeur et son évaluation chiffrée.

Les consorts [G] soutiennent que l’immeuble aurait été restitué dans un état dégradé et sollicitent la condamnation de M. [Y] [K] au paiement des frais de remise en état.

En l’espèce, s’il ressort des pièces produites au débat qu’un constat a été établi lors de la restitution des lieux en décembre 2021, aucun état des lieux contradictoire n’a été dressé lors de l’entrée de M. [Y] [K] dans les lieux.

Or, en l’absence d’état des lieux d’entrée, il est impossible de déterminer avec certitude l’état initial du bien et, par conséquent, d’imputer les désordres constatés à l’occupation de M. [Y] [K].

De plus, M. [B] [G] et Mme [Z] [G] fondent leurs demandes sur un rapport unique du cabinet OMEGA, mandaté par eux, daté du 15 mai 2023, dont les conclusions sont particulièrement lacunaires et ne reposent que sur les seules déclarations de ces derniers quant à l’état antérieur du bien en l’absence d’état précis et détaillé lors de l’entrée dans les lieux de M. [Y] [K].

En effet, l’expert se contente d’indiquer au terme de son rapport : « les désordres, les malfaçons et les non-conformités relevées témoignent du savoir-faire. Les travaux ont été réalisés sans avoir respecté les normes tels que les DTU (Documents techniques Unifiés) et les règles de l’art. L’ensemble est à reprendre ».

Dans ces conditions, outre le fait que les devis de travaux de remise en état produits ne reflètent pas la réalité des constats opérés par l’expert dans son descriptif des différentes pièces, leurs montants apparaissent pour le moins disproportionnés eu égard à l’état dans lequel le bien semblait se trouver au moment de l’entrée dans les lieux de M. [Y] [K] en avril 2018, étant observé que la somme sollicitée par les consorts [G] correspond à près de la moitié du prix de vente du bien sur lequel les parties s’étaient entendues en 2017.

De plus, il résulte des pièces du dossier que l’immeuble était ancien et dans un état d’habitabilité très précaire ce qui rend d’autant plus nécessaire la démonstration précise de l’origine des dégradations invoquées.

En l’absence de preuve suffisamment caractérisée du dommage imputable à M. [Y] [K] et de son montant, les conditions de la responsabilité délictuelle ne sont pas réunies.

Il convient de rappeler qu’une mesure d’expertise n’a pas vocation à pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve, de sorte qu’aucune mesure de ce type ne sera ordonnée, la charge de la preuve appartenant aux consorts [G] lesquels échouent, dans le cadre de la présente instance, à rapporter la preuve de l’existence de leur préjudice et de sa consistance.

En conséquence, la demande reconventionnelle formée à l’encontre de M. [Y] [K] par Mme [Z] [G], M. [B] [G], Mme [L] [G], Mme [U] [G] et M. [H] [G] au titre des travaux de remise en état sera rejetée.

III) Sur la responsabilité de M. [B] [G]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il appartient à celui qui invoque la responsabilité délictuelle d’établir cumulativement une faute, un préjudice certain et un lien de causalité direct entre la faute et le dommage allégué.

En matière d’indivision, un indivisaire ne peut engager seul les autres pour un acte excédant les pouvoirs que lui confère la loi ou un mandat régulier.

En l’espèce, il est reproché à M. [B] [G] d’avoir signé seul, le 27 avril 2018, une convention d’occupation avec M. [Y] [K] alors que le mandat initial donné par les époux [G] était éteint par le décès de Mme [A] [G] et que le bien était entré en indivision entre les héritiers.

Il est constant que la signature de cette convention est intervenue sans l’accord formel des autres indivisaires de sorte qu’il est établi que M. [B] [G] a outrepassé ses pouvoirs en signant seul cette convention ce qui caractérise un comportement fautif de sa part à l’égard de l’indivision.

Toutefois, ainsi qu’il a été jugé précédemment, cette convention est inopposable aux consorts [G] non signataires, de sorte que celle-ci n’a pas eu pour effet de les engager juridiquement.

Les consorts [G] soutiennent que cette initiative aurait généré un contentieux et occasionné un préjudice financier.

Cependant, aucun élément ne permet d’établir que la signature de la convention aurait causé un dommage certain.

En effet, il n’est pas démontré que la convention aurait privé les indivisaires de la possibilité de vendre le bien ni qu’elle aurait entraîné une perte patrimoniale.

Au contraire, il ressort des pièces produites au débat que M. [Y] [K] a versé pendant plusieurs années une indemnité mensuelle de 500 euros, perçue par l’indivision, ce qui a généré des recettes au profit des héritiers.

Il n’est pas davantage établi que les frais exposés dans le cadre de la présente procédure trouveraient leur cause directe et exclusive dans la signature de la convention d’occupation, le litige ayant principalement pour origine le désaccord relatif au sort de la promesse de vente.

En l’absence de démonstration d’un préjudice certain et d’un lien de causalité direct, la responsabilité délictuelle de M. [B] [G] ne peut être engagée.

En conséquence, les demandes de dommages et intérêts formées à l’encontre de M. [B] [G] par M. [S] [G] et Mmes [V] et [T] [G] seront rejetées.

IV) Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Y] [K], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de laisser à la charge de chacune des parties les frais engagés par elle pour se défendre.

En conséquence, M. [S] [G], Mme [T] [G], Mme [V] [G], M. [B] [G], Mme [Z] [G], Mme [L] [G], Mme [U] [G] et M. [H] [G] seront déboutés de leurs demandes respectives au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Prend acte de l’intervention volontaire de Mme [L] [G], Mme [U] [G] et M. [H] [G] en leur qualité d’ayants droit de M. [N] [G] ;

Déboute M. [Y] [K] de sa demande formée au titre de la clause pénale stipulée dans la promesse synallagmatique de vente du 18 août 2017 ;

Dit que la convention d’occupation du 27 avril 2018 ne saurait être regardée comme devenue caduque du seul fait de la caducité de la promesse de vente ;

Dit que cette convention est inopposable aux consorts [G] non signataires ;

Déboute M. [Y] [K] de sa demande de remboursement au titre des travaux d’amélioration ;

Fixe l’indemnité d’occupation due par M. [Y] [K] à la somme de 500 euros par mois pour la période d’occupation jusqu’à restitution des clés ;

Dit que M. [Y] [K] est redevable vis-à-vis de l’indivision [G] de la somme de 4 000 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour les mois de mai 2019, juin 2019, novembre 2019 et de juillet à novembre 2021 ;

Condamne M. [Y] [K] à verser à l’indivision [G] la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) au titre de ladite indemnité d’occupation laquelle sera répartie entre les coindivisaires en fonction de leurs droits respectifs dans la succession [W] ;

Déboute les consorts [G] du surplus de leur demande au titre d’une indemnité d’occupation complémentaire et des frais d’actes de vente ;

Déboute Mme [Z] [G], M. [B] [G], Mme [L] [G], Mme [U] [G] et M. [H] [G] de leur demande au titre des travaux de remise en état formée à l’encontre de M. [Y] [K] ;

Déboute Mme [T] [G], Mme [V] [G] et M. [S] [G] de leurs demandes de dommages et intérêts dirigées contre M. [B] [G] ;

Condamne M. [Y] [K] aux dépens ;

Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Greffier et la Présidente.

La Greffière La Présidente