TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 23/09979 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XUQ6

JUGEMENT DU 06 FEVRIER 2026

DEMANDEUR:

M. [Z] [L]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Ludovic DENYS, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE:

S.A.S. ABRINOR

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Charles-Antoine PAGE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Marie TERRIER,

Assesseur : Juliette BEUSCHAERT,

Assesseur : Etienne DE MARICOURT,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS

Vu l’ordonnance de clôture en date du 26 Mars 2025.

A l’audience publique du 18 Novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 06 Février 2026.

Vu l’article 804 du Code de procédure civile, Juliette BEUSCHAERT, juge préalablement désigné par le Président, entendu en son rapport oral, et qui, ayant entendu la plaidoirie, en a rendu compte au Tribunal.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 06 Février 2026 par Marie TERRIER, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [Z] [L] est propriétaire d’un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Un compromis de vente de l’appartement a été signé le 28 janvier 2023 entre Monsieur [L] et Madame [K] [D], par l’intermédiaire de la société ABRINOR. Selon avenant en date du 20 mars 2023, les parties ont accepté de reporter la date limite d’obtention de prêt au 15 avril 2023. Le 13 avril 2023, la société ABRINOR a notifié à Mme [D] un avant-contrat relatif à la vente du bien, lui notifiant un nouveau délai de rétractation de 10 jours. Par courrier du 20 avril 2023, Mme [D] a indiqué à la société ABRINOR que suite à la notification du nouveau de délai de rétractation, elle souhaitait ne plus acquérir le logement.

Par courrier du 27 avril 2023 adressé à Mme [D], M. [L] a contesté la légitimité de la rétractation au motif que la fourniture du diagnostic amiante ne caractérisait pas une modification substantielle de la vente justifiant un nouveau délai. Mme [D] a répondu le 2 mai 2023 qu’elle a adressé la rétractation dans le délai imparti par la loi suite à la réception du courrier de l’agence ABRINOR lui notifiant le nouveau droit de rétractation. Le 24 mai 2023, le conseil de M. [L] lui a réclamé le paiement de la clause pénale. Le conseil de Mme [D] a répondu par courrier du 15 juin 2023 que la lettre de rétractation n’était pas tardive.

Par exploit d’huissier en date du 27 octobre 2023, M. [L] a fait assigner la SAS ABRINOR afin de voir engager sa responsabilité.

La société ABRINOR a constitué avocat. Les parties ont échangé leurs écritures.

La clôture de l’affaire a été ordonnée à la date du 26 mars 2025. L’audience de plaidoirie a été fixée à la date du 18 novembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 6 février 2026.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS

Aux termes de ses dernières écritures signifiées par la voie électronique le 12 avril 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus ample de ses moyens, M. [L] demande au tribunal de :

Vu les articles 1217 et suivants du Code Civil,

Vu les articles 1991 et suivants du Code civil,

Condamner la société ABRINOR à payer à Monsieur [Z] [L] la somme de 20 000 € (vingt mille euros) à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis du fait de la défaillance contractuelle dont elle est responsable;

Condamner la société ABRINOR à payer à Monsieur [Z] [L] la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Il fait valoir que la société ABRINOR a commis une faute en notifiant à Mme [D] un nouveau délai de rétractation, alors que la transmission du diagnostic amiante, ne révélant aucune anomalie et confortant le diagnostic de 2010 qui avait déjà été transmis, ne constituait pas une modification substantielle justifiant la notification d’un nouveau délai de rétractation. Il rappelle que l’absence de communication des diagnostics techniques ne constitue pas un motif de nullité du contrat sauf si les parties, notamment l’acquéreur, en ont fait un élément essentiel de leur consentement, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il ajoute que la notification fautive de ce nouveau délai de rétractation a permis à l’acheteur de se désister de la vente sans que Monsieur [L] puisse lui opposer sa défaillance dans l’accomplissement de la condition suspensive relative au financement ; qu’ainsi la faute de l’agent immobilier constitue la cause unique et exclusive de la perte de chance pour Monsieur [L] de pouvoir concrétiser la vente ; que s’il n’avait pas commis cette faute, soit la vente aurait pu se concrétiser, soit il aurait pu, en cas de défaillance de l’acheteur, agir en vente forcée ou en résolution de la vente aux torts exclusifs de son acheteur.

Au titre de ses préjudices, il se prévaut du marché immobilier tendu, des délais de vente plus longs et de la perte de valeur de son bien, n’ayant pu vendre son appartement dans les délais initialement prévus et ayant dû renoncer à ses projets, notamment professionnels.

Aux termes de ses dernières écritures signifiées par la voie électronique le 11 juin 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus ample de ses moyens, la société ABRINOR demande au tribunal de :

Vu l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation,

Vu l’article L.1334-13 du code de la santé publique,

Vu les articles 1304 et suivants du code civil,

DEBOUTER Monsieur [Z] [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la société ABRINOR ;

CONDAMNER Monsieur [Z] [L] à verser à la société ABRINOR la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le CONDAMNER aux entiers dépens.

La société ABRINOR fait valoir qu’elle n’a pas commis de faute ; que la communication d’un diagnostic amiante datant de moins de 10 ans est légalement obligatoire, avait donc une incidence directe sur les engagements contractuels des parties ; que constituant un élément essentiel du contrat, elle justifiait de faire courir un nouveau délai de rétractation.

Puis, elle soutient que le requérant ne justifie pas du préjudice allégué dès lors qu’en tout état de cause, la vente n’a d’abord pas pu se réaliser en raison de la non-obtention du prêt visé dans la condition suspensive prévue au compromis ; qu’en effet, la rétractation est intervenue après l’expiration du délai accordé pour l’obtention de son prêt par l’acheteuse et que le requérant ne prouve pas qu’elle l’ait obtenu. Elle fait valoir encore que la notification d’un délai de rétractation n’a aucune incidence sur l’exécution du contrat même avant l’expiration du délai ; que tant que l’acquéreur ne s’est pas rétracté, le contrat se poursuit et les délais continuent à courir et que la rétractation est postérieure à l’expiration du délai.

Elle ajoute encore qu’à supposer même que Mme [D] ait obtenu le financement, elle n’aurait pu se rétracter, nonobstant la notification erronée d’un nouveau délai de rétractation dont elle ne pourrait se prévaloir dès lors qu’il n’est pas prévu par la loi ; qu’ainsi dans ce cas, la vente n’a pu se produire du fait de l’attitude de l’acheteuse qui a maintenu son refus d’acheter et du vendeur qui n’a pas poursuivi la vente.

Subsidiairement, elle fait valoir que l’étendue du préjudice allégué n’est pas démontrée au regard des pièces produites.A titre infiniment subsidiaire, elle invoque que tout au plus le requérant ne pourrait solliciter que l’indemnisation d’un préjudice de perte de chance de voir se réaliser la vente mais n’aurait pu en obtenir indemnisation faute de justifier de l’obtention de son financement par Mme [D].

SUR CE,

Sur la demande principale

L’article L.1334-13 du code de la santé publique énonce qu’ “un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l’absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante est produit, lors de la vente d’un immeuble bâti, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L.271-4 à L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation.”

L’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation dispose que, “pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s’appliquent qu’à ce contrat ou à cette promesse.”

L’article L. 271-4 prévoit :

“I.-En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.

Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :

1° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique ;

2° L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante prévu à l’article L. 1334-13 du même code ;

(…)

II.-En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, d’un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, du document mentionné aux 5° et 12° du I, l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.”

Selon l’article 1991 du Code civil enfin, “le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.”

En l’espèce, il est constant que suivant mandat signé le 16 janvier 2023, Monsieur [L] a confié la vente de son appartement type T2 sis [Adresse 1] à [Localité 6] à l’agence immobilière ABRINOR ; qu’un compromis de vente a été signé le 28 janvier 2023 entre Monsieur [L] et Madame [D] pour un prix de vente de 165.500 euros ; que Mme [D] n’a pas exercé sa faculté de rétractation dans le délai légal de 10 jours.

Il ressort des pièces et déclarations des parties que dans la mesure où le diagnostic amiante initialement communiqué à l’acquéreur lors du compromis de vente était trop ancien, et sur demande du notaire, le vendeur a fait établir un nouveau diagnostic amiante postérieurement au compromis de vente. Lors de la notification de ce diagnostic «amiante» à Madame [D], la SAS ABRINOR lui a indiqué qu’elle disposait d’un nouveau délai de rétractation d’une durée de 10 jours, par courrier du 13 avril 2023.

Il n’est invoqué aucune disposition légale ou réglementaire qui prévoirait que tant que le dossier de diagnostic n’a pas été remis, le délai de rétractation ne commence pas à courir ou que sa communication ultérieure permettrait de faire courir un nouveau délai de rétractation.

Tel est pourtant le cas pour une autre hypothèse qui est celle de la vente de lots de copropriété pour lesquels le législateur a pris soin de le prévoir à l’article L.721-3 du code de la construction.

Quant aux dispositions précitées du code de la construction et de l’habitation, elles ne sanctionnent pas le défaut de production du diagnostic amiante par la suspension du délai de rétractation, mais par l’impossibilité pour le vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachés.

Le principe de la vente elle-même n’est donc pas remis en cause.

Il est certes admis que justifie l’ouverture d’un nouveau délai de réflexion entre la date de cette promesse et la date prévue pour la réitération de l’acte, tout élément caractérisant une modification substantielle de l’engagement des parties (troisième chambre civile, Cour de Cassation 26 septembre 2007).

Mais en l’espèce, le nouveau diagnostic amiante, dont il n’est pas débattu que la communication s’imposait, ne faisait apparaître aucune anomalie, comme le précédent diagnostic communiqué. Ainsi n’est-il justifié d’aucune modification substantielle susceptible d’entraîner l’ouverture d’un nouveau délai de rétractation.

Ainsi la communication tardive du diagnostic amiante à l’acquéreur n’emportait pas l’ouverture d’un nouveau délai de rétractation. En indiquant, de sa propre initiative, à l’acquéreur, qu’il disposait d’un nouveau délai de rétractation, dans le cadre de la notification du diagnostic amiante, la société ABRINOR a commis une faute engageant sa responsabilité.

Dans son courrier du 20 avril 2023, l’acquéreur vise expressément la notification d’un nouveau délai de rétractation pour justifier son désengagement de la vente. Face au refus du vendeur d’accepter cette rétractation, Mme [D] s’est encore prévalue en réponse du nouveau délai de rétractation qui lui a été consenti pour s’opposer à toute réitération comme au paiement de la clause pénale. La notification fautive d’un délai de rétractation par la société ABRINOR a donc fait croire à l’acquéreur qu’elle était en droit de se prévaloir de la rétractation.

Cette rétractation n’étant pas possible, Mme [D] qui n’avait au demeurant pas justifié d’un refus de prêt, était donc engagée par le compromis de vente. Si la non conclusion de la vente dans les délais contractuellement prévus est imputable à la rétractation non justifiée de l’acquéreur, pour autant, la faute de l’agent immobilier est amplement prépondérante puisqu’il est un professionnel de la vente immobilière tandis que Mme [D] est un particulier qui a cru pouvoir faire confiance dans l’information qui lui a été donnée.

Le requérant ne saurait se prévaloir de la perte de valeur du bien qui n’est pas en lien direct avec la faute de l’agence ABRINOR, puisque le vendeur était en mesure de poursuivre l’acquéreur en justice pour qu’elle respecte ses engagements au prix convenu, cette perte de valeur étant hypothétique au demeurant. Il convient en revanche de relever que la faute de l’agence a fait perdre une chance au requérant de conclure la vente, à hauteur de 50%, puisque si le requérant pouvait encore obtenir la vente en poursuivant en justice Mme [D], les chances de succès de son action étaient amoindries de moitié du fait de la faute dela société ABRINOR.

Ainsi, il convient d’évaluer le préjudice à hauteur de la somme de 10.000 euros et de condamner la société ABRINOR à indemniser M. [L] à hauteur de ladite somme en réparation de son préjudice.

Sur les demandes accessoires

Il convient de condamner la défenderesse aux dépens eu égard à l’issue du litige et de la débouter de sa demande au titre de ses frais irrépétibles. Elle sera condamnée à payer à M. [L] la somme de 2000 euros pour ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société ABRINOR à payer à M. [Z] [L] la somme de 10 000 euros en indemnisation de son préjudice,

CONDAMNE la société ABRINOR à payer à M. [Z] [L] la somme de 2000 euros au titre de ses frais irrépétibles,

DEBOUTE la société ABRINOR de sa demande au titre de ses frais irrépétibles ;

CONDAMNE la société ABRINOR aux dépens.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Marie TERRIER