TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1],

[Localité 2]

☎ ,:[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00355 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZEIB

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 05 Février 2026

S.A. VILOGIA

C/

,

[O], [S],

[A], [T]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 05 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M., [D], [N], muni d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme, [O], [S], demeurant, [Adresse 2]

M., [A], [T], demeurant, [Adresse 3], [Localité 3], [Adresse 4]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Décembre 2025

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 05 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 7 juin 2023, la société SA Vilogia a donné à bail à M., [A], [T] et Mme, [O], [S] un logement situé, [Adresse 5] – à, [Localité 4], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 445,17 euros, outre une provision sur charges de 274,68 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2024, la société SA Vilogia a fait signifier à M., [A], [T] et Mme, [O], [S] un commandement de payer la somme principale de 3667,65 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 26 décembre 2024, la société SA Vilogia a fait assigner M., [A], [T] et Mme, [O], [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et, en conséquence, dire que M., [A], [T] et Mme, [O], [S], sont occupants sans droit ni titre,A défaut, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges, et défaut d’assurance habitation,Ordonner l’expulsion de M., [A], [T] et Mme, [O], [S], ainsi que celle de toute personne introduite par eux dans le logement dans le délai de deux mois du commandement d’avoir à libérer les lieux à intervenir et ce, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Condamner solidairement M., [A], [T] et Mme, [O], [S] à lui payer une somme de 3959,89 euros représentant les loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail,Condamner solidairement M., [A], [T] et Mme, [O], [S] au paiement des loyers et charges impayés à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’au jour du jugement, Condamner solidairement M., [A], [T] et Mme, [O], [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant des charges à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux,Condamner solidairement M., [A], [T] et Mme, [O], [S] au paiement des intérêts à compter de la présente décision,Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision,Condamner solidairement M., [A], [T] et Mme, [O], [S] au paiement de la somme de 150 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Ordonner l’exécution provisoire,Condamner solidairement M., [A], [T] et Mme, [O], [S] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 décembre 2025.

A cette audience, la société SA Vilogia, représentée par M., [D], [N], chargé de procédures, sollicite le bénéfice de son acte de saisine. Il actualise le montant de sa créance locative tout en précisant que Mme, [O], [S] a bénéficié en date du 28 mai 2025 d’ un effacement partiel de sa dette par la Commission de surendettement mais qu’elle ne paie pas le loyer courant de sorte que sa dette s’élève à la somme de 3782,55 euros. Elle souligne que M., [A], [T] n’a pas bénéficié de dossier de surendettement et que sa dette locative s’élève à la somme de 9 219,61euros. Elle mentionne que ce dernier aurait quitté le logement sans faire de courrier. Elle s’oppose aux délais de paiement et à la demande de suspension de la clause résolutoire.

M., [A], [T] et Mme, [O], [S] ont été assignés en application des dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile. Susceptible d’un appel en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera rendu réputé contradictoire.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026.

DISCUSSION :

1. Sur la résiliation du bail :

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La société SA Vilogia justifie que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la CAF du Nord le 4 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société SA Vilogia justifie avoir notifié au préfet du Nord le 31 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 7 juin 2023 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été notamment signifié à M., [A], [T] et Mme, [O], [S] le 3 octobre 2024, pour la somme en principal de 3667,65 euros.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués dans ledit délai n’ayant pas permis de régulariser l’intégralité des causes du commandement.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 3 décembre 2024 à 24.00 heures.

2. Sur le décompte des sommes dues et les demandes en paiement au titre de l’arriéré locatif :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux.

De même, le bailleur, en cas d’impayés, peut se retourner vers l’un ou l’autre des époux pour réclamer le paiement de sa dette. La solidarité s’éteint une fois, que le divorce est transcrit sur les actes de naissances des époux.

En l’occurrence, le décompte produit par la société SA Vilogia fait ressortir une dette d’un montant de 9350,78 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés du logement, arrêtée au 4 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 comprise, sans déduction des frais de poursuites.

Cependant, il ressort de ce décompte que des frais d’huissier ont été imputés qu’il convient de déduire pour un montant de 131,17 euros.

Par ailleurs, aucun des locataires ne comparaît.

Pour autant, il ressort des pièces versées par la société SA Viologia que M., [A], [T] n’a bénéficié d’aucun dossier de surendettement.

Ainsi, le décompte produit permet d’établir la dette locative due par M., [A], [T] à la société SA Vilogia à la somme de la somme de 9 219,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour le logement, arrêtée au 4 décembre 2025 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Mme, [O], [S], quant à elle, a bénéficié d’un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable en date du 26 mars 2025 et a bénéficié d’un effacement de sa dette en date du 28 mai 2025.

Ainsi, il ressort du décompte produit que cette dernière a bénéficié d’un effacement de sa dette pour un montant de 5 437,06 euros. Pour autant, malgré cette effacement de sa dette, Mme, [O], [S] n’a pas repris le paiement du loyer courant et doit à la société SA Vilogia une somme de 3782.55 euros due au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour le logement, arrêtée au 4 décembre 2025 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Or, le contrat de bail contient un clause de solidarité.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de condamner solidairement M., [R], [T] et Mme, [O], [S] à payer à la société SA Vilogia la somme de 3782.55 euros due au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour le logement, du 28 mai 2025 au 4 décembre 2025, dernière échéance de novembre incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

De même, il conviendra de condamner M., [R], [T] à payer à la société SA Vilogia la somme de 5437.06 euros due au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour le logement, arrêtée au 4 décembre 2025 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

3. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, comme vu dans le précédent paragaphe, Mme, [O], [S] a bénéficié d’un dossier de surendettement ayant abouti à l’effacement de sa dette.

Pour autant, force est de constater que cette dernière n’a pas repris le paiement du loyer courant tout comme M., [A], [T].

Ils ne comparaissent d’ailleurs pas à l’audience et la société SA Vilogia refuse d’accorder des délais de paiements et de solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire.

En l’absence de reprise du paiement du loyer courant et absence de connaissance de la situation de M., [A], [T] et de Mme, [O], [S], le juge ne peut leur accorder d’office des délais de paiements.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de M., [A], [T] et Mme, [O], [S] du logement et celle de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4. Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail portant sur le logement se trouve résilié depuis le 3 décembre 2024 à 24.00 heures, M., [A], [T] et Mme, [O], [S] sont occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, est fixée au montant du loyer et charges qui aurait été du pour le logement si le bail n’avait pas été résilié.

Il y a lieu de condamner solidairement M., [A], [T] et Mme, [O], [S] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle, qui se substitue au loyer à compter du 4 décembre 2024, est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de novembre 2025 inclus.

Ainsi, M., [A], [T] et Mme, [O], [S] seront encore condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, soit la somme actuelle de 764,76 euros, pour la période courant du décembre 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour la société SA Vilogia de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La provision sur charges pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

5. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, M., [A], [T] et Mme, [O], [S] seront condamnés in solidum aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

6. Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de débouter la société SA Vilogia de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

7. Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la société SA Vilogia recevable en son action,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 juin 2023 entre la société SA Vilogia et M., [A], [T] et Mme, [O], [S] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé, [Adresse 6] à, [Localité 5] sont réunies à la date du 3 décembre 2024 à 24.00 heures,

CONDAMNE solidairement M., [A], [T] et Mme, [O], [S] à payer à la société SA Vilogia la somme de 3 782,55 euros, au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés du 1er juin 2025 arrêtée au 4 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

CONDAMNE M., [A], [T] à payer à la société SA Vilogia la somme de 5 437,06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées antérieures au 31 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

DIT qu’il ne convient pas d’accorder à M., [A], [T] et à Mme, [O], [S] des délais de paiement,

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties,

ORDONNE à défaut pour M., [A], [T] et Mme, [O], [S] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »,

CONDAMNE solidairement M., [A], [T] et Mme, [O], [S] à payer à la société SA Vilogia une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant actuel de 764,76 euros, à compter du mois de décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la société SA Vilogia ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

DIT que le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera égal au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié,

DIT la part des charges dans cette indemnité pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision

RAPPELLE à M., [A], [T] et Mme, [O], [S] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

Secrétariat de la commission de médiation DALO,

[Adresse 7],

[Adresse 8]

CS12488,

[Localité 6]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information,

CONDAMNE in solidum M., [A], [T] et Mme, [O], [S] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer,

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

LE CADRE GREFFIER LE JUGE