TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Expropriations

N° RG 25/00057 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z6ZR

JUGEMENT DU 27 MARS 2026

DEMANDEUR :

L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Audrey D’HALLUIN, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

Mme, [S], [R] demeurant, [Adresse 2]

représentée par M^e Gauthier JAMAIS, avocat au barreau de LILLE

En présence de Madame, [T], [O], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Février 2026, après avoir entendu :

Me d’Halluin

M^e Jamais

Mme, [O]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 27 Mars 2026.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 27 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par décision du 3 mai 2023, le président du conseil de la MEL a décidé de recourir à l’expropriation des immeubles concernés par un projet de requalification du, [Adresse 3] au profit de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

L’enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique et parcellaire s’est déroulée du 26 juin au 10 juillet 2023.

Le projet a été déclaré d’utilité publique le 15 avril 2024 et les parcelles concernées par le projet ont été déclarées immédiatement cessibles au profit de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

La parcelle cadastrée CX, [Cadastre 1] d’une contenance de 47m² sise, [Adresse 4] à, [Localité 1] appartenant à Mme, [S], [R] est concernée par le projet.

Le 24 mars 2025, le service des Domaines a évalué l’immeuble à 70 000 euros avec une marge de négociation de 10 % et une indemnité de remploi de 8 200 euros.

L’ordonnance d’expropriation est intervenue le 15 novembre 2024.

L’Etablissement public foncier des Hauts de France, autorisé à acquérir les immeubles nécessaires à l’exécution du projet, a adressé son mémoire valant offre d’un prix conforme à l’évaluation des Domaines par lettre recommandée avec avis de réception à Mme, [R] par lettre recommandée avec avis de réception du 21 juillet 2025 (avis de réception signé le 28 juillet 2025).

En l’absence d’accord de la propriétaire sur le prix, l’Etablissement public foncier des Hauts de France a saisi le juge de l’expropriation, par mémoire reçu au greffe le 10 septembre 2025 et a maintenu son offre d’une indemnité de dépossession totale de, [Cadastre 2] 200 euros dont une indemnité principale de 70 000 euros et d’une indemnité de remploi de 8 200 euros.

Il se fonde sur un prix de 800€/m²P pour une surface de 87,80 m²P sur la base de dix termes de comparaison.

Dans ses conclusions reçues au greffe le 12 novembre 2025, Mme le commissaire du gouvernement estime l’indemnité de dépossession conformément à l’offre de l’autorité expropriante.

Elle cite six termes de comparaison complémentaires et écarte les termes de comparaison correspondant à des biens libres d’occupation. Elle argue de l’état médiocre du bien à évaluer pour retenir le prix de 800€/m²P.

La visite des lieux s’est déroulée le 20 novembre 2025, en présence du représentant de l’Etablissement public foncier des Hauts de France et de son conseil, de Mme le commissaire du gouvernement, et de Mme, [R] et de son conseil.

Par un mémoire en défense reçu au greffe le 2 février 2026, Mme, [S], [R] demande à la juridiction de :

— Fixer le prix lui revenant à :

A titre principal,→ une indemnité principale de 81 039 euros

→ une indemnité de remploi de 9 903,90 euros

soit une somme totale de 90 942,90 euros ;

A titre subsidiaire,→ une indemnité principale de 80 425 euros

→ une indemnité de remploi de 9 842,50 euros

soit une somme totale de 90 267,50 euros

— Condamner l’Etablissement public des Hauts-de-France à lui verser une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Elle fait valoir qu’elle a changé les huisseries en 2021 et que l’immeuble est bien situé. Au regard des termes de comparaison retenus par le commissaire du gouvernement, elle demande le prix moyen ressortant de ces termes de 923 euros. Subsidiairement, elle demande l’application de la valeur médiane de 916 euros.

Dans ses conclusions n°2 reçues au greffe le 10 février 2026, Mme le commissaire du gouvernement diminue son évaluation et propose la fixation des indemnités à la somme totale de 76 000 euros se décomposant en :

indemnité principale : 68 000 eurosremploi : 8 000 euros.

Suite à la visite du bien, elle écarte les termes en bon état et rappelle que dans un jugement de la présente juridiction (RG25/3), le prix au m² d’un bien libre en état satisfaisant a été fixé à 950 €/m². Elle retient ainsi les trois termes en bas de fourchette avec un prix moyen de 770€/m² sur lequel elle se fonde pour évaluer l’immeuble.

Dans son mémoire en réplique reçu au greffe le 13 février 2026, l’Etablissement public foncier des Hauts de France modifie son offre et demande à la juridiction de fixer l’indemnité de dépossession totale à la somme de 76 000 euros dont 68 000 euros au titre de l’indemnité principale et 8000 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Il insiste sur le très mauvais état d’entretien constaté lors de la visite, l’immeuble présentant un confort rudimentaire. Il estime que le bien paraît présenter les caractéristiques d’un immeuble insalubre. Il retient ainsi le prix moyen des termes 11, 12 et 14.

Après deux renvois, l’affaire a pu être utilement retenue à l’audience du 13 février 2026, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l’utilité publique que :

— les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;s

— la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ;

l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur l’indemnité principale d’expropriation

1/ Sur la consistance du bien

Le bien est situé sur la commune de, [Localité 1], dans le, [Adresse 3], visé par un large programme de réaménagement urbain. La parcelle est d’une contenance de 47 m².

Il s’agit d’une maison mitoyenne édifiée en briques et toiture tuile. L’immeuble est érigé en R+2 avec une cour.

D’après le cadastre, sa superficie utile est de 75m². Il a été constaté lors du transport que le grenier a été aménagé en deux chambres. Il convient donc de retenir un coefficient de pondération de 0,8, soit une surface utile pondérée (SUP) de 87,80 m² (75 m² + 16 m² x 0,8). La SUP n’est pas discutée par les parties.

Lors de la visite, il a été constaté que la cuisine est sommaire et très dégradée, avec un simple meuble évier et une gazinière séparée, et que les plafonds, sols, murs sont en état très vétuste. Les murs sont à divers endroits à nu et piqués de moisissures très étendues. Le linoléum recouvrant le sol est arraché par endroit, tout comme la tapisserie recouvrant certains murs. Si les huisseries ont été récemment remplacées comme l’indique la propriétaire, force est de constater que le pourtour des fenêtres est en très mauvais état, avec du placo-plâtre cassé, s’effritant, des peintures éclatées et des jointures non réalisées (cf photographies du procès-verbal de transport). La locataire se chauffe avec divers radiateurs d’appoint, faute de chauffage suffisant. L’isolation et la ventilation sont manifestement insuffisantes au regard de l’état des murs couverts de moisissures dans toutes les pièces.

L’immeuble est en très mauvais état d’entretien.

Le bien est loué à une famille, sans que Mme, [R] ne justifie du bail ni du loyer perçu.

La parcelle est classée en zone UOP14 par le PLUi3 de la MEL en vigueur, approuvé le 28 juin 2024.

2/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

Il convient de fixer la date de référence, en application de ces articles à la date à laquelle la dernière modification du document d’urbanisme délimitant la zone où est situé le bien est devenue opposable, soit le 28 juin 2024, date d’approbation du PLUi3 de la MEL.

3/ Sur la méthode à appliquer

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l’expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d’urbanisme.

La méthode par comparaison autorise la prise en compte de mutations de terrains d’un zonage équivalent, intervenues dans une période récente dans un secteur géographique comparable

La méthode par comparaison implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d’urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

4/ Sur l’estimation du bien

Les parties citent les termes de comparaison suivants, les surfaces et prix ayant été corrigés par Mme le commissaire du gouvernement pour tenir compte des annexes avec pondération :

Termes de comparaison cités par l’Etablissement public des Hauts-de-France

Sur la commune de, [Localité 1]

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Adresse

Date mutation

Surface

terrain (m²)

SUP (surface utile pondérée en m²)

Prix total

Prix/m²

1

5914P03

2023P05478

CX, [Cadastre 3],

[Adresse 5]

26/01/2023

64

89,25**

95 000

1064,43

2

5914P03

2023P10648

CX, [Cadastre 4],

[Adresse 6]

03/04/2023

61

92,1**

115 000

1248,64

3

5914P03

2023P22130

CX, [Cadastre 5],

[Adresse 7]

27/06/2023

55

87,47**

123 000

1406,2

4

5914P03

2023P22238

CX, [Cadastre 6],

[Adresse 8]

27/06/2023

64

81**

114 000

1407,41

5

5914P03

2024P01507

CX, [Cadastre 7] et, [Cadastre 8],

[Adresse 9]

05/01/2024

93

75,4

81 200

1076,92

6

5914P03

2024P05913

CX, [Cadastre 2],

[Adresse 10]

27/02/2024

62

79,7

52 000

652,45

7

5914P03

2024P10456

CX, [Cadastre 9],-[Cadastre 10],-[Cadastre 11],

[Adresse 11]

26/03/2024

123

85**

90 000,

[Cadastre 12],82

8

5914P03

2024P10166

CX, [Cadastre 13],-[Cadastre 14],-[Cadastre 15],

[Adresse 12]

26/03/2024

102

90,4

49 000

542,03

9

5914P03

2024P20056

CX, [Cadastre 16],-[Cadastre 17],

[Adresse 13]

01/07/2024

154

107,4**

102 000

949,72

10

5914P03

2024P28210

CX, [Cadastre 18],

[Adresse 14]

01/10/2024

64

76

85 000*

1118,42*

* données corrigées

** SUP vérifiée par le service des domaines

Termes de comparaison cités par Mme, [S], [R] :

///

Termes de comparaison complémentaires cités par Mme le commissaire du gouvernement

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Adresse

Date

mutation

Surface

terrain (m²)

SUP (surface utile pondérée en m²)

Prix total

Prix/m²

11

5914P03

2025P20265

BZ, [Cadastre 19],

[Adresse 15]

03/06/2025

52

93

72 000

774,19

12

5914P03

2025P02710

CW, [Cadastre 20],-[Cadastre 12],-[Cadastre 21],-[Cadastre 22],-[Cadastre 23],-[Cadastre 24],

[Adresse 16]

27/12/2024

155

95

65 000

684,21

13

5914P03

2023P38466

DW, [Cadastre 25],

[Adresse 17]

15/12/2023

165

88

99 750

1133,52

14

5914P02

2021P06234

BZ, [Cadastre 26],

[Adresse 18]

29/04/2021

52

78,6

67 000

852,42

15

5914P025

2021P03505

DW, [Cadastre 27],

[Adresse 19]

12/02/2021

65

82,9

81 720

985,77

16

5914P03

2023P36582

CX, [Cadastre 28],

[Adresse 20]

20/11/2023

56

98,3

90 000

915,56

Les termes 1, 2, 5 à 9 correspondent à des immeubles libres d’occupation alors que le bien à évaluer est loué. Ils relèvent donc d’un autre marché de sorte que ces termes ne sont pas pertinents pour apprécier sa valeur et seront écartés.

Les biens objet des termes 3 et 4 ont été visités par le service des Domaines et correspondent à des immeubles en bon état, ainsi que cela résulte des photographies intégrées dans les conclusions n°2 du commissaire du gouvernement. Or, le bien de Mme, [R] est dans un état médiocre. Ils seront donc écartés.

De même, le terme 10 est dans un état correct d’après les photographies issues de la visite des Domaines, ce qui justifie de l’écarter.

Les termes 11 à 16 correspondent à des cessions récentes de maisons à usage d’habitation similaires en termes de surface et de période de construction situées dans le même secteur géographique, à, [Localité 1], à une distance réduite. Ils présentent suffisamment de caractéristiques communes avec le bien à évaluer pour être retenus, leur état étant ignoré.

Il ressort de ces six termes un prix moyen de 890,95€/m²P, avec une fourchette allant de 684,21€/m²P à 1133,52€/m²P. En l’absence d’éléments sur l’état des termes de comparaison, ils doivent être considérés dans un état correct, soit un meilleur état que le bien à évaluer.

En conséquence, il convient de retenir un prix dans le bas de la fourchette. Il ressort des trois termes en bas de fourchette, soit les termes 11, 12 et 14, un prix moyen de 770,27€/m²P. Le prix de 770€/m²P, retenu par Mme le commissaire du gouvernement et l’autorité expropriante apparaît ainsi fondé.

Au regard de l’ensemble de ces éléments et de l’état médiocre voire très médiocre du bien, il convient de fixer le prix à 770€/m²P, soit une indemnité principale de dépossession de 68 000 euros (770€/m²P x 87,80 m²P = 67 606 € arrondi à 68 000 €).

II- Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir de manière forfaitaire les frais de tous ordres qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire.

Il convient de fixer l’indemnité de remploi de la manière suivante :

—  8 000 euros x 25 % = 2 000 euros

—  60 000 euros x 10 % = 6 000 euros

= 8 000 euros.

III- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts de France. Cependant, compte tenu de l’issue du litige, l’indemnité de dépossession étant fixée à un montant inférieur à celui initialement offert, en raison du très mauvais état du bien constaté, il n’apparaît pas inéquitable de n’accorder aucune indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à Mme, [R]. Sa demande à ce titre sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation du Nord, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 28 juin 2024 ;

FIXE l’indemnité de dépossession revenant à Mme, [S], [R] pour la parcelle cadastrée CX, [Cadastre 1] d’une contenance de 47 m² sise, [Adresse 4] à, [Localité 1], à 76 000 euros se décomposant ainsi :

indemnité principale : 68 000 euros indemnité de remploi : 8 000 euros ;

DÉBOUTE Mme, [R] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE les dépens à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

Le greffier Le juge de l’expropriation