TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/01169 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZY5T

SL/MHT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 02 JUIN 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. SHERKAN RETAIL

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Florence MAS, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

S.A.R.L. L’ARGAN

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Bruno WECXSTEEN, avocat au barreau de LILLE

M. [O] [H]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Bruno WECXSTEEN, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Ophélie CLERY, Greffier, lors des débats et Sébastien LESAGE, Cadre greffier, lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 24 Mars 2026

ORDONNANCE mise en délibéré au 12 Mai 2026 prorogé au 02 Juin 2026

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 22 décembre 2022, la société Sherkan Retail a donné à bail commercial sous conditions suspensives à la société L’Argan des locaux dépendant d’un bien immobilier sis n°[Adresse 3] à [Localité 3], comprenant un local commercial au rez-de-chaussée et une terrasse côté jardin, pour une activité de restauration sur place et à emporter.

Conclu pour une durée de neuf années, le contrat a pris effet le 15 janvier 2023 et a fixé le loyer annuel à 36 000 euros hors taxes et hors charges, payable par quart et d’avance, outre une provision pour charges et le versement d’un dépôt de garantie.

Le 29 juillet 2025, soutenant que des loyers et charges restaient impayés, la SASU Sherkan Retail a assigné la société L’Argan et M. [O] [H] devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, en paiement de provisions.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 septembre 2025 et renvoyée, à la demande des parties, aux audiences des 7 octobre 2025, 18 novembre 2025, 16 décembre 2025, 27 janvier 2026, 10 mars 2026, puis à l’audience du 24 mars 2026, à laquelle elle a été retenue.

A l’audience, par conclusions notifiées par voie électronique le 20 mars 2026 et soutenues oralement, la SASU Sherkan Retail, représentée par son avocat, demande de :

— débouter la société L’Argan et M. [O] [H] de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement et à titre provisionnel la société L’Argan et M. [O] [H] à lui payer les loyers, charges et accessoires dus à ce jour, soit la somme de 5 065,94 euros TTC, et à actualiser le compte des sommes dues jusqu’à l’ordonnance à intervenir,

— condamner solidairement et à titre provisionnel la société L’Argan et M. [O] [H] à lui payer une somme correspondant à 10 % des loyers, charges, accessoires dus à ce jour, soit la somme de 506,59 euros en application de la clause pénale insérée dans le contrat de bail, sauf à actualiser son montant en fonction du montant des loyers et charges qui seront dus à la date de l’ordonnance à intervenir,

— condamner solidairement et à titre provisionnel la société L’Argan et M. [O] [H] à lui payer des intérêts au taux de base de l’intérêt légal majoré de 3 points à compter de la date d’exigibilité des loyers, charges, accessoires restant dus à ce jour, jusqu’à complet paiement en application du contrat de bail,

— condamner solidairement et à titre provisionnel la société L’Argan et M. [O] [H] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre d’indemnité forfaitaire en application du contrat de bail,

— sommer la société L’Argan de transmettre toutes les attestations, contrats et/ou factures d’entretiens des équipements des locaux loués, ainsi que l’attestation d’assurance des locaux,

et ce depuis 2023 jusqu’à ce jour,

— condamner solidairement et à titre provisionnel la société L’Argan et M. [O] [H] à lui payer la somme de 3 500 euros correspondant aux frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— vu l’article 1343-2 du code civil, prononcer la capitalisation des intérêts par périodes annuelles,

— condamner solidairement et à titre provisionnel la société L’Argan et M. [O] [H] aux frais et entiers dépens, en ceux y compris les frais relatifs à la sommation de payer du 6 février 2024.

Dans ses écritures notifiées par voie électronique le 16 mars 2026 et soutenues oralement, la société L’Argan et M. [O] [H], représentés par leur avocat, demandent de :

Au principal, renvoyer les parties à se pourvoir,

Au provisoire,

— dire n’y avoir lieu à référé en raison de l’existence de contestations sérieuses au fond,

— débouter par conséquent la société Sherkan Retail de toutes ses demandes

— condamner reconventionnellement la société Sherkan Retail à leur payer une indemnité de procédure de 2 500 euros au titre de I’aiticIe 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Sherkan Retail aux entiers frais et dépens.

La décision a été mise en délibéré au 12 mai 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées. Le délibéré a été prorogé au 2 juin 2026 en raison de la charge du service.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

En application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder, en référé, une provision au créancier.

Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation fondant la demande est la seule condition de l’octroi d’une provision. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des stipulations claires et précises du bail commercial conclu entre les parties le 22 décembre 2022 (pièce n°4 Sherkan Retail) que :

— M. [O] [H], associé et gérant de la société L’Argan, s’est porté à titre personnel codébiteur solidaire de cette dernière pour le paiement de toute somme due en exécution du contrat et a signé le bail en cette qualité (article 16 des conditions générales, article 8 des conditions particulières et signatures page 34),

— des honoraires de négocation d’un montant de 9 900 euros HT, soit 11 880 euros TTC, au profit de la société Storee Retail, laquelle a mis les parties en relation, sont à la charge du preneur et payables au jour de la prise d’effet du bail (article 11 des conditions particulières),

— des frais et/ou honoraires de gestion des charges et de gestion technique de l’immeuble sont fixés à 5 % HT sur toutes sommes HT encaissées (article 5-5 des conditions générales et article 5 des conditions particulières),

— le loyer est indexé automatiquement et de plein droit en fonction de la variation de l’indice Insee chaque année à la date anniversaire de la prise d’effet du bail (article 9-1 des conditions générales et article 4-3 des conditions particulières),

— le dépôt de garantie sera ré indexé d’année en année de telle sorte qu’il soit toujours équivalent à trois mois de loyers HT sur la base du dernier loyer en vigueur (article 14 des conditions générales),

— nonobstant la franchise de loyer consentie par le bailleur pour le premier trimestre du bail, les charges, impôts, taxes et la contribution restent dus à compter de la date de prise d’effet du bail (article 4-2 des conditions particulières),

— la provision intiale pour charges est fixée à 1 100 euros HT, appelée en même temps que le loyer (article 5 des conditions particulières).

Le décompte détaillé produit par la société Sherkan Retail comporte pour la période du 15 janvier 2023, date de prise d’effet du bail au 6 mars 2026, l’ensemble des loyers, provisions pour charges, honoraires de gestion, révision du dépôt de garantie et TVA réclamés conformément au bail et comporte l’ensemble des versements effectués par le preneur au bailleur ou au commissaire de justice mandaté. Le solde débiteur s’élève au 6 mars 2026 à 14 845,04 euros TTC (pièce n°12 Sherkan Retail).

La société Sherkan Retail a déduit elle-même un excédent de 1 926 euros en faveur du preneur.

Il y a également lieu de déduire de l’arriéré locatif les sommes de 25,80 euros au titre des intérêts et 295,52 euros au titre des frais qui ont été mises au débit du preneur dans le décompte du commissaire de justice (pièce n°13, et note concernant le règlement du 28 mai 2025 dans la pièce n°12 Sherkan Retail), ne sont pas justifiées et sont réclamées par ailleurs au titre des accessoires.

Il y a enfin lieu de déduire un trop-perçu par le bailleur de 9 658,10 euros au titre des charges. La société Sherkan Retail produit les avis d’échéance d’assurance et les avis de taxes foncières pour les années 2023, 2024 et 2025, ainsi qu’un tableau récapitulatif mentionnant, pour chaque année, les charges supportées par le bailleur, la quote-part de la société L’Argan et les provisions versées par celle-ci, d’où il résulte ce trop-perçu total pour les trois ans (pièces n°8 et n°9).

Ce qui aboutit à un solde débiteur non sérieusement contestable au titre de l’arriéré locatif s’élevant à 2 939,62 euros TTC.

La société Sherkan Retail a ajouté en cours de procédure sur le décompte, au débit du preneur, une somme de 1 805 euros au titre de sa quote-part au paiement d’une facture du 15 janvier 2025 de la société André Fleury, pour le nettoyage de la toiture, avec application d’un fongicide décap net, nettoyage démoussage artisanal, remplacement des tuiles défectueuses, application hydrofuge anti-mousse, la rénovation d’un chéneau ciment, le nettoyage et l’application d’une résine d’étanchéité sur plate-forme en zinc et un forfait maçonnerie cimentation, d’un montant total de 4 720 euros (pièces n°9 Sherkan Retail).

Selon les conditions générales du bail (article 5-3), le preneur s’oblige à entretenir à ses frais les lieux loués et les espaces extérieurs, dont la toiture, en bon état de toutes les réparations locatives et entretien, et l’entretien des toitures devra être effectué par un professionnel aux frais du preneur, qui aura la charge de vérifier annuellement l’état général de la toiture, de procéder aux réparations nécessaires d’entretien et au nettoyage manuels des cheneaux et gouttières et remplacement des crapaudines si nécessaire, et de justifier de l’exécution de cette obligation à première demande.

Toutefois, il existe au regard des mentions de la facture invoquée une contestation sérieuse sur la nature des réparations effectuées, le fait qu’il s’agisse de réparations d’entretien ne ressortissant pas avec l’évidence requise en référé, étant souligné qu’il n’est pas justifié que le bailleur, qui a pris l’initiative de ces réparations, ait demandé au preneur à quelque moment avant la présente procédure de justifier de leur exécution ou de les prendre financièrement à sa charge. Du reste, il ressort des conditions particulières du bail que le local loué est compris dans un ensemble immobilier en pleine propriété avec plusieurs occupants, que le bien a vocation à faire l’objet d’une division en volumes et que le preneur sera informé de la quote-part des parties communes qui lui sera imputable, de sorte qu’il existe également une contestation sérieuse sur l’applicabilité des conditions générales du bail précitées au local en cause concernant l’entretien de la toiture.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de la société Sherkan Retail d’ajouter la somme de 1 805 euros au débit du compte de la société L’Argan.

En conséquence, la société L’Argan et M. [O] [H] seront condamnés solidairement à payer à la société Sherkan Retail la somme de 2 939,62 euros TTC à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, provisions pour charges, honoraires de gestion, révision du dépôt de garantie et TVA, arrêté au 6 mars 2026, terme du 1er trimestre 2026 inclus.

Sur la demande de provision au titre de l’indemnité forfaitaire de frais de contentieux

En application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’article 13 du bail prévoit qu'“à défaut de paiement de loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme et demeurée sans suite, le dossier sera transmis au contentieux et les sommes automatiquement majorées d’une somme de 1 000 euros HT, TVA en sus, à titre d’indemnité forfaitaire de frais de contentieux et indépendamment des frais de justice, de commandement, frais de greffe, assignation, notification, signification, frais de postulation, timbre de plaidoirie etc…”

Il résulte de ce qui précède et du décompte détaillé, duquel il ressort que le preneur se trouve depuis l’origine constamment en débit, et ce, nonobstant l’absence de la régularisation de charges par le preneur (pièce n°12), qu’il n’est pas sérieusement contestable que la société L’Argan et M. [O] [H] sont solidairement redevables de cette indemnité forfaitaire, au paiement de laquelle ils seront condamnés à titre provisionnel.

Sur la demande de provision au titre de la clause pénale

Si le juge des référés peut entrer en voie de condamnation provisionnelle en application de clauses pénales claires et précises, nonobstant le pouvoir modérateur des juges du fond, ses pouvoirs sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci, et en conséquence à la condition que l’application de la clause pénale ne procure pas un avantage disproportionné pour le créancier.

En l’espèce, l’article 9 du bail prévoit qu’à défaut de paiement à son échéance exacte du loyer et des charges prévus au bail, ces sommes produiront des intérêts de retard à compter de leur échéance contractuelle et ce, sans qu’une quelconque mise en demeure préalable soit nécessaire, calculés au taux légal en vigueur majorés de 3 points avec capitalisation des intérêts par période annuelle, outre une clause pénale d’un montant de 10 % du montant total des sommes impayées.

Cette clause pénale est susceptible de conférer au créancier un avantage manifestement excessif et donc d’être soumise au pouvoir modérateur du juge du fond, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette prétention.

Sur la demande de provision au titre des intérêts de retard

Le juge des référés peut en l’absence de contestation sérieuse, sans excéder ses pouvoirs, assortir d’intérêts moratoires la condamnation qu’il prononce et en ordonner la capitalisation.

En l’espèce, l’article 9 du bail prévoit qu’à défaut de paiement à son échéance exacte du loyer et des charges prévus au bail, ces sommes produiront des intérêts de retard à compter de leur échéance contractuelle et ce, sans qu’une quelconque mise en demeure préalable soit nécessaire, calculés au taux légal en vigueur majorés de 3 points avec capitalisation des intérêts par période annuelle.

Au vu du relevé de compte locatif au 6 mars 2026 (pièce n°12) et de la clause, claire et précise, d’imputation des paiements, stipulée à l’article 9 du bail, il n’est pas sérieusement contestable que la condamnation de la société L’Argan et M. [O] [H] à payer la somme de 2 939,62 euros TTC à titre provisionnel emporte intérêts au taux d’intérêt légal majoré de 3 points à compter du 1er janvier 2026, date d’exigibilité.

En outre, il y a lieu d’ordonner, conformément à la demande de la société Sherkan Retail, créancière, que les intérêts échus produiront intérêts lorsqu’ils seront dus au moins pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande d’injonction de transmission de documents

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La société Sherkan Retail demande que la société L’Argan soit sommée de transmettre toutes les attestations, contrats et/ou factures d’entretiens des équipements des locaux loués, ainsi que l’attestation d’assurance des locaux, et ce depuis 2023 jusqu’à ce jour.

L’article 5-3 des conditions générales du bail prévoit que le preneur doit procéder à ses frais à l’entretien des éléments de chauffage par un professionnel et justifier d’un contrat d’entretien annuel, tant pour le chauffage que pour le ramonage.

L’article 5.7 des conditions générales stipule que le preneur s’engage à fournir une attestation justifiant des garanties d’assurance souscrites ainsi que du paiement des primes à leur échéance. doit transmettre à son bailleur son attestation d’assurance annuelle.

L’article 9-3 des conditions particulières prévoit que le preneur justifiera au bailleur de l’installation d’une extraction-ventilation aux normes en vigueur ainsi que d’un plafond coupe-feu deux heures entre le rez-de-chaussée et le premier étage. de cuisine

La société L’Argan produit ses attestations d’assurance pour les années 2025 et 2026. Elle soutient pour le reste que le local objet du bail ne comporte pas de chaudière, mais un chauffage électrique, de sorte qu’il n’y a pas d’entretien annuel, et ne comporte pas non plus de hotte, celle-ci n’étant prévue qu’en cas de création d’une cuisine sur place, ce qui n’est pas le cas dès lors qu’elle exploite son restaurant principal à [Localité 4].

Il s’ensuit qu’il y a lieu d’enjoindre à la société L’Argan de transmettre à la société Sherkan Retail son attestation d’assurance pour les années 2023 et 2024 et, pour le surplus de la demande, en présence d’une contestation sérieuse sur les obligations du preneur, de dire n’y avoir lieu à référé.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société L’Argan et M. [O] [H], qui succombent, seront condamnés aux dépens.

Il n’y a pas lieu d’inclure dans les dépens le coût de la sommation de payer du 6 février 2024, dont il n’est pas justifié qu’elle se trouve dans un rapport étroit et nécessaire avec l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il y a lieu de dire n’y avoir pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est de droit exécutoire par provision en application des dispositions des articles 484, 514 et 514-1, alinéa 3, du code de procédure civile.

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort,

Renvoie les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Condamne solidairement la société L’Argan et M. [O] [H] à payer à la société Sherkan Retail la somme de 2 939,62 euros TTC (deux mille neuf cent trente-neuf euros et soixante-deux centimes) à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, provisions pour charges, honoraires de gestion, révision du dépôt de garantie et TVA arrêté au 6 mars 2026, terme du 1er trimestre 2026 inclus ;

Dit que cette somme portera intérêts au taux d’intérêt légal majoré de 3 points à compter du 1er janvier 2026 ;

Ordonne que les intérêts échus produiront intérêts lorsqu’ils seront dus au moins pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne solidairement la société L’Argan et M. [O] [H] à payer à la société Sherkan Retail la somme de 1 000 euros HT (mille euros), TVA en sus, à titre de provision à valoir sur l''indemnité forfaitaire de frais de contentieux ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre de la clause pénale ;

Enjoint à la société L’Argan de transmettre à la société Sherkan Retail son attestation d’assurance concernant le local objet du bail pour les années 2023 et 2024 et dit n’y avoir lieu à référé, pour le surplus de la demande de transmission de documents ;

Condamne la société L’Argan et M. [O] [H] aux dépens ;

Rejette la demande au titre de la sommation de payer du 6 février 2024 ;

Dit n’y avoir lieu à condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;