N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00283 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GJP2

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT 87- ODHAC

C/

[R] [U]

[Y] [U]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 27 Août 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 18 Juin 2025,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 27 Août 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT 87 – ODHAC 87

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître Stéphane CHAGNAUD, substitué par Maître Ophélie DURAND, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [R] [U]

né le 27 Avril 1975 en ARMENIE

demeurant [Adresse 2]

Madame [Y] [U]

née le 27 Avril 1977 en ARMENIE

demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Bertrand VILLETTE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEURS

A l’appel de la cause à l’audience du 18 Juin 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat des défendeurs en ses observations.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 27 Août 2025 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé signé le 27 juillet 2017, à effet au 1er septembre 2017, l’OPH ODHAC 87 a donné à bail à Monsieur [R] [U] et Madame [Y] [U] un logement à usage d’habitation, situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 367,25 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 367 euros.

Suivant acte sous seing privé du 24 juillet 2017, l’ODHAC 87 a également consenti aux locataires précités la location d’un garage attenant au logement susvisé, moyennant un loyer révisable de 31,91 €.

Par actes de commissaire de justice du 19 février 2025 remis à étude, l’OPH ODHAC87 a assigné Monsieur [R] [U] et Madame [Y] [U] devant la présente juridiction, aux fins de :

— Prononcer la résiliation du bail conclu entre l’ODHAC87 avec Monsieur [R] [U] et Madame [Y] [U] ;

— Prononcer la résiliation du contrat de location d’un garage conclu entre l’ODHAC87 et Monsieur [R] [U] et Madame [Y] [U] ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [U], Madame [Y] [U] et tous occupants de leur chef des locaux loués ;

— Ordonner que faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Condamner Monsieur [R] [U] et Madame [Y] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant du loyer actuel et des charges jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;

— Condamner Monsieur [R] [U] et Madame [Y] [U] à payer à l’ODHAC87 la somme de 2000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 juin 2025.

Lors de l’audience susdite, l’OPH ODHAC87 représenté par son conseil, a maintenu les termes de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses demandes fondées sur l’article 1729 du code civil, le bailleur fait valoir que les défendeurs sont à l’origine de troubles de jouissance. Il expose ainsi que plusieurs voisins des époux [U] ont déposé plainte contre ces derniers et signé une pétition, faisant notamment état de tapages, d’incivilités, de menaces et d’insultes. L’OPH ODHAC87 ajoute que les troubles de jouissance ont persisté malgré les courriers recommandés leur ayant été adressés. Il précise que le problème de stationnement dans l’impasse invoqué par les défendeurs ne concerne en rien les troubles de jouissance.

Monsieur [R] [U] et Madame [Y] [U] représentés par leur conseil, ont soutenu les termes de leurs conclusions remises lors de l’audience par lesquelles ils sollicitent de :

— Débouter l’ODHAC 87 ;

— Condamner l’ODHAC 87 à payer à Monsieur et Madame [U] la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner l’ODHAC87 aux entiers dépens.

A l’appui de leurs demandes, ils rappellent que le logement qu’ils louent au bailleur social se situe au fond d’une impasse et qu’ils rencontrent une problématique pour sortir leur véhicule de chez eux à cause des véhicules y étant stationnés. Ils exposent avoir alerté le bailleur de cette difficulté depuis 2020 sans qu’aucune solution ne leur soit apportée. Ils contestent être à l’origine de troubles de jouissance et indiquent être eux-mêmes victimes d’incivilités liées notamment au stationnement de la part des autres locataires de l’ODHAC 87, de sorte qu’ils considèrent que le bailleur est responsable de cette situation. Ils expliquent avoir pris contact avec la commune laquelle les a renvoyés vers le bailleur. Ils ajoutent avoir été contraints de faire appel au défenseur des droits en septembre 2021 et avoir adressé au bailleur le 13 juin 2022 une lettre co-signée par les autres locataires de l’impasse afin de solliciter son intervention. Ils expliquent que le stationnement a fini par être interdit par la commune au bout de l’impasse en novembre 2024 après une intervention auprès du Préfet, et que c’est depuis cette interdiction que les autres locataires se sont plaint d’eux auprès du bailleur. Ils font valoir que les attestations sont mensongères et que les plaintes déposées par les locataires ont été classées sans suite.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 27 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail :

Conformément aux dispositions de l’article 7 b/ de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Le non-respect de cette obligation constitue un manquement grave aux obligations contractuelles, justifiant la résiliation du bail par application de l’article 1741 du Code civil.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat, étant rappelé que l’appréciation de la situation au jour où il est statué constitue une simple faculté.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par le bailleur, notamment des courriers de plaintes de plusieurs voisins, de deux pétitions de ceux-ci du 24 octobre 2024 et du 6 mai 2025, des rapports d’intervention de la police municipale du 13 juin 2024, 8 et 12 novembre 2024, 28 avril 2025, que des troubles de jouissance sont reprochés aux défendeurs, notamment par des tapages, des insultes, des menaces et intimidations.

Les défendeurs exposent être eux-mêmes victimes de troubles de voisinage et être à l’origine de la dénonciation de ces incivilités liées notamment au stationnement anarchique dans l’impasse.

Il ressort des pièces versées par les défendeurs que des incivilités et des tensions de voisinage préexistaient, en lien notamment avec la problématique du stationnement dans l’impasse, le bailleur ayant d’ailleurs été alerté de cette situation par une pétition en date du 13 juin 2022 signée par les époux [U] et d’autres locataires de l’impasse. Il résulte également des justificatifs versés au débat par les défendeurs que ceux-ci s’étaient déjà plaint du comportement de certains voisins de l’impasse.

Les défendeurs exposent que les attestations produites par le bailleur sont mensongères et que les autres locataires de l’impasse ont commencé à se plaindre d’eux à partir du moment où le stationnement a été interdit dans le bout de l’impasse.

Si les défendeurs justifient que la commune a effectivement annoncé interdire le stationnement dans la zone litigieuse de l’impasse par courrier du 18 novembre 2024 et que plusieurs plaintes sont postérieures à cette date, force est de constater que de nombreuses plaintes ont également été signalées antérieurement à cette prise de position de la mairie :

— déclaration de main courante de Madame [I] [K] du 6 avril 2024 ;

— rapport d’intervention de la police municipale du 13 juin 2024 ;

— pétition des locataires du lotissement [Adresse 4] du 24 octobre 2024 ;

— déclaration de main courante de Madame [I] [K] du 7 novembre 2024 ;

— rapport d’intervention de la police municipale du 8 novembre 2024 ;

— rapport d’intervention de la police municipale du 12 novembre 2024 ;

— dépôt de plainte de Madame [D] [V] du 14 novembre 2024 ;

— attestation de Madame [I] [K] et de Monsieur [S] [K] du 17 novembre 2024 ;

— attestation de Monsieur [N] [H] du 17 novembre 2024 ;

Les défendeurs font également valoir que les plaintes pénales déposées à leur encontre ont été classées sans suite. S’ils justifient en effet d’un avis de classement sans suite du 11 avril 2025 concernant la plainte de Madame [I] [K], cela ne suffit pas à mettre à néant les nombreux éléments versés au débat par le bailleur, lesquels sont suffisamment probants pour démontrer la réalité des troubles de jouissance imputables aux époux [U].

De même, il ne peut être soutenu par les défendeurs que toutes les attestations seraient mensongères dès lors qu’elles sont complétées par des rapports d’intervention de la Police Municipale.

S’il résulte des pièces versées au débat que les défendeurs ont pu eux-mêmes subir des troubles de jouissance liés notamment aux difficultés de stationnement dans l’impasse, ayant pu générer un climat de tension général, il est cependant suffisamment établi par l’ensemble des éléments produits, l’existence d’incivilités récurrentes de la part des époux [U], qu’aucune difficulté de stationnement ne peut venir justifier, caractérisant pour le voisinage un trouble anormal et de la part des locataires une violation grave et répétée de leur obligation de jouir paisiblement des lieux loués, obligation que l’OPH ODHAC87 est tenu de faire respecter en application de l’article 1719-3 du code civil.

Les manquements de Monsieur [R] [U] et Madame [Y] [U] justifient ainsi de prononcer la résiliation des deux baux à compter de ce jour.

Sur l’expulsion :

Monsieur [R] [U] et Madame [Y] [U] devenant occupants sans droit ni titre, il y a lieu d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

Il convient de rappeler que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié, Monsieur [R] [U] et Madame [Y] [U] sont occupants sans droit ni titre.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation due à compter du prononcé du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant des loyers, tels que fixés lors de la signature du bail, soit 399,16 € (367,25 € + 31,91 €, à défaut d’élément versé au débat par le bailleur permettant de connaître le montant actuel du loyer et des charges), et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Monsieur [R] [U] et Madame [Y] [U] qui succombent supporteront solidairement les dépens.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient d’allouer à l’OPH ODHAC87 une somme de 500 € au titre des frais irrépétibles de la procédure qu’il a été contraint d’engager en raison des manquements des défendeurs à leurs obligations de locataires.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire des baux liant les parties à effet du présent jugement ;

ORDONNE l’expulsion des lieux loués de Monsieur [R] [U] et Madame [Y] [U] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit 399,16 € (trois cent quatre-vingt-dix-neuf euros et seize centimes), et CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [U] et Madame [Y] [U] à son paiement et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [U] et Madame [Y] [U] à payer à l’OPH ODHAC 87 la somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [U] et Madame [Y] [U] aux dépens de la présente instance ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON