N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00389 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GK2D

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

COMMUNE DE [Localité 5]

C/

[U] [F]

[S] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 06 Août 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 21 Mai 2025,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 06 Août 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER présent lors des débats : Madame Audrey GUÉGAN

GREFFIER présent lors de la mise à disposition : Madame Pierrette MARIE-BAILLOT

Entre :

COMMUNE DE [Localité 5]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Monsieur le Maire [D] [G] ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [U] [F]

né le 21 Février 1990 à [Localité 6] (16)

demeurant [Adresse 1]

Madame [S] [K]

née le 19 Mars 1993 à [Localité 4] (87)

demeurant [Adresse 1]

NON COMPARANTS, ni représentés ;

DÉFENDEURS

A l’appel de la cause à l’audience du 21 Mai 2025, le demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 06 Août 2025 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 décembre 2021, à effet au 1er janvier 2022, pour une durée de six ans renouvelables, la commune de [Localité 7] représentée par son Maire en exercice, a donné à bail à Madame [S] [K] et Monsieur [U] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] avec un loyer mensuel révisable de 331 € charges comprises, ainsi qu’un dépôt de garantie du même montant.

Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a, par acte de commissaire de justice en date du 9 août 2024, fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Suivant procès-verbal dressé par commissaire de justice en date du 11 septembre 2024, la bailleresse a fait constater l’état d’abandon du logement donné à bail.

Par acte de commissaire de Justice délivré le 11 mars 2025, la commune de SAINT-LEGER MAGNANEIX représentée par son Maire en exercice, a fait assigner Madame [S] [K] et Monsieur [U] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES statuant au fond, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la réalisation de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail ;

— prononcer leur expulsion, et celle de tous occupants de leur chef, avec assistance de la force publique, d’un serrurier, d’un déménageur et d’un garde-meuble à leurs frais ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 2 254,10 euros correspondant au montant des loyers, dus, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— ordonner la capitalisation annuelle des intérêts ;

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer et des charges en cours, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— les condamner solidairement au paiement des dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer, de la dénonce à la CCAPEX, des coûts du procès-verbal de constat en date du 11 septembre 2024, des frais de serrurier et des frais de témoins.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 mai 2025.

Lors de l’audience susdite, la commune de [Localité 7] représentée par son Maire en exercice Monsieur [D] [G], a maintenu les termes de son assignation.

Respectivement assignés à étude et suivant procès-verbal de recherches infructueuses, Monsieur [U] [F] et Madame [S] [K] ne se sont pas présentés ni fait représenter.

L’enquête réalisée par la Préfecture de la Haute-Vienne, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, est parvenue au tribunal le 6 mai 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 août 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité des demandes :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 8], par voie électronique le 13 mars 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 9 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sa demande est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 9 août 2024, la commune de [Localité 7] représentée par son Maire en exercice, a fait délivrer à Madame [S] [K] et Monsieur [U] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 686,91 euros correspondant aux loyers et charges du mois d’avril 2022 au mois de juin 2024 , reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, lequel est demeuré infructueux.

Les défendeurs n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 octobre 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment du décompte arrêté au 18 février 2025 que les défendeurs ont irrégulièrement réglé leur loyer de sorte que la dette locative s’élève à cette date, selon décompte, à la somme de 2 254,10 euros.

Il convient ainsi de condamner solidairement Monsieur [U] [F] et Madame [S] [K] au paiement de la somme de 2 254,10 euros, arrêtée au 18 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Absents, les défendeurs n’ont pas justifié de leur situation financière. Aucun délai de paiement ne leur sera donc attribué.

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

En l’espèce, si la commune de [Localité 7] formule une demande d’anatocisme dans le cadre de son acte introductif d’instance, elle ne justifie cependant pas d’une capitalisation annuelle dès lors que sa demande au titre des intérêts légaux prend pour point de départ la date de la décision à intervenir, le juge ne pouvant statuer ultra petita.

La demande de capitalisation des intérêts sera donc rejetée.

Sur l’expulsion :

Bien qu’un procès-verbal de constat d’abandon avec serrurier et témoins ait été établi le 11 septembre 2024, il ressort cependant des termes de l’assignation, confirmés par le récépissé de remise versé par la bailleresse, que les locataires ont repris les clés le 12 septembre 2024.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [F] et Madame [S] [K] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également d’autoriser la commune de [Localité 7], conformément aux articles L. 4331, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués, au besoin avec l’aide d’un déménageur, et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [U] [F] et Madame [S] [K].

Sur l’indemnité d’occupation :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code civil et 7a de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989, tandis que le maintien du locataire dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges, ce à compter de la date de résiliation du bail, soit le 10 octobre 2024.

Il convient d’accorder une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges, soit 360,17 euros (selon échéance du mois de janvier 2025) que Monsieur [U] [F] et Madame [S] [K] auraient payé en cas de non résiliation du bail, et ce, à compter du 10 octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [U] [F] et Madame [S] [K], qui succombent, supporteront solidairement les dépens, incluant le coût du commandement de payer, de la dénonce à la CCAPEX, à l’exclusion du coût du procès-verbal de constat en date du 11 septembre 2024, des frais de serrurier et de témoins.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la commune de [Localité 7] les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [U] [F] et Madame [S] [K] à lui verser une somme de 400 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la commune de [Localité 7] représentée par son Maire en exercice recevable en ses demandes ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 15 décembre 2021 à la date du 10 octobre 2024 ;

AUTORISE la commune de [Localité 7] représentée par son Maire en exercice, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 2] , à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [U] [F] et Madame [S] [K] et à celle de tous occupants de leur chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution;

AUTORISE la commune de [Localité 7] représentée par son Maire en exercice, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués, au besoin avec l’aide d’un déménageur, et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [U] [F] et Madame [S] [K] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [F] et Madame [S] [K] à payer à la commune de [Localité 7] représentée par son Maire en exercice, la somme de 2 254,10 € (deux mille deux cent cinquante-quatre euros et dix centimes), arrêtée au 18 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

DEBOUTE la commune de [Localité 7] représentée par son Maire en exercice de sa demande de capitalisation des intérêts ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 10 octobre 2024 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [F] et Madame [S] [K] à payer à la commune de [Localité 7] représentée par son Maire en exercice, une indemnité mensuelle d’occupation de 360,17 € (trois cent soixante euros et dix-sept centimes) du 19 février 2025 jusqu’à la libération effective des lieux (les indemnités d’occupation dues entre le 10 octobre 2024 et le 18 février 2025 étant incluses dans la dette de 2 254,10 €), avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [F] et Madame [S] [K] à payer à la commune de [Localité 7] représentée par son Maire en exercice, la somme de 400 € (quatre cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [F] et Madame [S] [K] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine CCAPEX, à l’exclusion du coût du procès-verbal de constat en date du 11 septembre 2024, des frais de serrurier et de témoins ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente procédure ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Pierrette MARIE-BAILLOT Fany CAVILLON