N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00274 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GKHZ

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société [Localité 5] HABITAT – OPHLM

C/

[S] [R] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 02 Juillet 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 07 Mai 2025,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 02 Juillet 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Delphine BIRMELÉ

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

Société [Localité 5] HABITAT – OPHLM

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Frédéric LONGEAGNE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [S] [R] [J]

né le 01 Mai 1963 à [Localité 4] ( BRÉSIL)

demeurant [Adresse 2]

assisté par Maître Virginie ROUX, avocat au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 07 Mai 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat du défendeur en ses observations.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 02 Juillet 2025 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 mars 2016, à compter du 4 avril 2016, pour une durée d’un an renouvelable, [Localité 5] HABITAT a donné à bail à Monsieur [S] [R] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer de 276,91 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 276,91 €.

Par acte d’huissier de Justice délivré le 23 août 2024 (remise à personne), LIMOGES HABITAT a fait assigner Monsieur [S] [R] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES, statuant en référés, aux fins de:

▸ constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

▸ ordonner l’expulsion du locataire, et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin,

▸ condamner Monsieur [S] [R] [J] au paiement à titre provisionnel de la somme de 3.435,62 euros au titre de la dette locative arrêtée à la date du 31 juillet 2024, sauf à parfaire suivant décompte produit lors des débats,

▸ condamner Monsieur [S] [R] [J] au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jugement à intervenir et avec intérêts,

▸ condamner Monsieur [S] [R] [J] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit,

▸ condamner Monsieur[S] [R] [J] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

▸ condamner Monsieur[S] [R] [J] aux dépens de la procédure.

Fixée à l’audience du 11 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties.

Par ordonnance du 20 février 2025, le juge des contentieux de la protection a constaté l’existence de contestations sérieuses et renvoyé l’affaire au fond.

Lors de l’audience du 7 mai 2025, LIMOGES HABITAT, représenté par M^e LONGEAGNE avocat au barreau de LIMOGES, a maintenu les termes de son acte introductif d’instance.

Il requiert que Monsieur [S] [R] [J] soit débouté de l’intégralité de ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, [Localité 5] HABITAT rappelle qu’un technicien est intervenu à plusieurs reprises pour traiter les punaises de lit. Depuis, il indique qu’il n’y a eu aucune plainte du locataire.

Monsieur [S] [R] [J], représenté par M^e ROUX avocat au barreau de LIMOGES, a sollicité de:

— dire et juger que le logement occupé par Monsieur [R] [J] est indécent,

— dire et juger que le bailleur n’a pas satisfait à une de ses obligations essentielles,

— constater que Monsieur [R] [J] était bien fondé à suspendre le paiement de ses loyers et charges,

— débouter [Localité 5] HABITAT de l’ensemble de ses demandes,

— dire et juger que l’infestation de punaises de lit a causé à Monsieur [R] [J] un préjudicie de jouissance équivalent au montant mensuel de son loyer et de ses charges,

— condamner [Localité 5] HABITAIT à régler à Monsieur [R] [J] la somme de 4.562,29 euros, sauf à actualiser en fonction du décompte produit,

— en conséquence, ordonner la compensation des deux dettes et en prononcer l’extinction,

— débouter [Localité 5] HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Le conseil du locataire a déposé son dossier insistant sur le caractère anxiogène de cette présence constante de punaises de lit, non prise en contact par le bailleur. Elle rajoute que le dernier versement est de presque 1.000 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 6] par voie électronique le 26 août 2024, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la Loi n 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 5] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 20 juin 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 août 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur l’obligation de délivrance d’un logement décent :

Il est constant qu’en vertu des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

M. [S] [R] [J] expose vivre un véritable enfer en raison d’une infestation de punaises de lit. A l’appui de sa demande, il verse aux débats des attestations sur l’honneur de ses deux filles ainsi que des photographies. Il assure que l’entreprise requise par [Localité 5] HABITAT est intervenu qu’une seule fois, ce qui n’a pas permis d’éradiquer l’infestation. Il rappelle que la présence de ses nuisibles a un fort impact psychologique et l’empêche de recevoir sa famille.

Cependant, [Localité 5] HABITAT produit un rapport de clientèle où il reconnaît une intervention unique pour 2023 mais 4 autres pour 2024. Il est d’ailleurs noté qu’au 22 septembre 2024, le technicien constate l’absence de punaises de lit dans le logement. De même, les photographies produites ne sont pas datées.

M. [S] [R] [J] ne justifie pas avoir saisi [Localité 5] HABITAT après cette date d’intervention.

Ainsi, en l’absence d’éléments nouveaux après le 22 septembre 2024, il ne peut être retenu que [Localité 5] HABITAT a failli dans son obligation de délivrance d’un logement décent.

C’est pourquoi M. [S] [R] [J] sera débouté de sa demande de suspension ses loyers et charges et de préjudice de jouissance.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable lors de la conclusion du bail prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d’huissier du 17 juin 2024, [Localité 5] HABITAT a fait délivrer à Monsieur [S] [R] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.727,76 euros, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

Le défendeur n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 18 août 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la Loi n 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M. [S] [R] [J] ne règle pas ses loyers et charges avec régularité depuis décembre 2019. Des délais de paiement lui ont d’ailleurs été accordés, sans succès.

En l’espèce, il convient de condamner M. [S] [R] [J] au paiementde la somme de 5.856,30 €, arrêtée au 25 avril 2025 , avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.727,76 euros à compter du 17 juin 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Le locataire présent n’a pas sollicité de délais de paiement, estimant ne pas être redevable des loyers en raison de la présence de punaises de lit. Il n’a justifié ni de ses ressources ni de ses charges. Il n’a pas repris le paiement du loyer courant. Il n’a d’ailleurs pas justifié d’une assurance. De ce fait, aucun délai de paiement ne pourra lui être accordé.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de M. [S] [R] [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Dès lors que les conditions générales du contrat de bail prévoient la fixation d’une indemnité d’occupation, il convient d’accorder une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, soit 421,99 € (montant non révisable au regard de son caractère indemnitaire), que M. [S] [R] [J] aurait payé en cas de non résiliation du bail, et ce, à compter du 18 août 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

M. [S] [R] [J], qui succombe, supportera les dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer .

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [S] [R] [J] les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner M. [S] [R] [J] à lui verser une somme de 100 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé le caractère exécutoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT que [Localité 5] HABITAT n’a pas failli à son obligation de délivrer un logement décent ;

DEBOUTE M. [S] [R] [J] de sa demande de suspension des loyers et charges et de préjudice de jouissance ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 30 mars 2016 à la date du 18 août 2024 ;

AUTORISE [Localité 5] HABITAT, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 3], à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [R] [J] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE M. [S] [R] [J] à payer à [Localité 5] HABITAT la somme de 5.856,30 euros (cinq mille huit cent cinquante-six euros et trente centimes) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 25 avril 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.727,76 euros (deux mille sept cent vingt-sept euros et soixante-seize centimes), à compter du 17 juin 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 18 août 2024 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE M. [S] [R] [J] à payer à titre provisionnel à [Localité 5] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation de 421,99 euros (quatre cent vingt-et-un euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) du 26 avril 2024 (les indemnités d’occupation du 18 août 2024 au 25 avril 2025 étant inclus dans la dette de 5.856,30 euros) jusqu’à la libération effective des lieux;

CONDAMNE M. [S] [R] [J] à payer à [Localité 5] HABITAT la somme de 100 euros ( cent euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE M. [S] [R] [J] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 juin 2024 ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente procédure ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Delphine BIRMELÉ