TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION

Enrôlement :

N° RG 24/00186

N° Portalis DBW3-W-B7I-5MPO

AFFAIRE : CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE MARSEILLE CABOT

C/ M. [F] [Z] [O],

Mme [V] [B] [R]

DÉBATS : A l’audience Publique du 5 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président :UGOLINI Laëtitia, Vice-Président

Greffier lors des débats : GIL Fabiola, F/F greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 10 Décembre 2024

PRONONCE : par mise à disposition au Greffe le 10 Décembre 2024

Par Madame UGOLINI, Vice-Président

Assistée de M^me GIL, F/F greffier

NATURE DE LA DECISION

réputée contradictoire et en premier ressort

EN LA CAUSE DE

La CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE MARSEILLE CABOT, société coopérative de crédit à capital variable et à responsabilité limitée, dont le siège est 46 boulevard du Cabot à MARSEILLE (13009) immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Marseille sous le numéro 794 564 385, poursuites et diligences de ses représentants légaux y domiciliés en cette qualité audit siège,

CREANCIER POURSUIVANT

Ayant M^e Virginie ROSENFELD pour avocat

CONTRE

Monsieur [F] [Z] [O] né le 3 octobre 1975 à ANKADIFOTSY ANTANANARIVO (MADAGASCAR),

Madame [V] [B] [R] née le 24 mars 1985 à FIANARANTSOA (MADAGASCAR),

mariés sous le régime de la communauté légale, tous deux de nationalité française et domiciliés 143 boulevard Paul Claudel – bâtiment C – Résidence Bellevue à MARSEILLE (13010)

Non comparants et n’ayant pas constitué avocat

DEBITEURS SAISIS

ET ENCORE :

La CAISSE DE CREDIT MUTUEL MARSEILLE CABOT, dont le siège est 46 boulevard Cabot à MARSEILLE (13009), domicile élu chez M^e ROSENFELD, avocat au barreau de Marseille – 13/15 rue Roux de Brignoles à MARSEILLE (13006),

— hypthèque judiciaire publiée le 12 octobre 2022 volume 2022V n°14720,

N’ayant pas constitué avocat

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé RESIDENCE BELLEVUE 143 Boulevard Paul Claudel – 13010 MARSEILLE, représenté par son syndic la société FONCIA MARSEILLE, immatriculée au RCS de MARSEILLE, sous le numéro 067 803 916, dont le siège social est rue Edouard Alexander à MARSEILLE (13010), prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège,

— hypothèque judiciaire publié le 7 juin 2022 volume 2022 V n°07896 avec bordereau rectificatif publié le 9 mars 2023 Volume 2023 V n°3209,

Ayant M^e Frédéric RACHLIN pour avocat,

TRESOR PUBLIC – Service des Impôts des Particuliers MARSEILLE BORDE MARSEILLE, dont les bureaux sont situés 22 rue Borde à MARSEILLE (13008),

— hypothèque légale du 8 septembre 2022 volume 2022V n°12880,

N’ayant pas constitué avocat

CREANCIERS INSCRITS

La CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL DE MARSEILLE CABOT poursuit à l’encontre de Monsieur [F] [O] et Madame [V] [R], suivant commandement de payer en date du 22 mai 2024 signifié par Me [X], Commissaire de Justice associé à Marseille, et publié le 10 juillet 2024 au Service de la Publicité Foncière de Marseille volume 2024 S n° 000178, la vente des biens et droits immobiliers consistant en :

— un appartement au 1er étage gauche dans l’immeuble 2 bloc C (lot n°841) avec cave n°3 au sous-sol de l’immeuble (lot n°815), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété situé 143 boulevard Paul Claudel à MARSEILLE (13010), cadastré Quartier Saint Tronc, section 859 C n°1,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte d’huissier du 30 août 2024 signifié selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, le poursuivant a fait assigner Monsieur [F] [O] et Madame [V] [R] à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Marseille à l’audience d’orientation du mardi 5 novembre 2024.

La procédure de saisie immobilière a été dénoncée le 2 septembre 2024au Trésor Public (SIP Marseille Borde), au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence Bellevue et à la Caisse de Crédit Mutuel Marseille Cabot.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Bellevue a déposé une déclaration de créance par acte du 9 septembre 2024 pour un montant total de 3 483,60 euros.

Le créancier poursuivant a demandé la condamnation de tout contestant à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur réouverture des débats, les parties ont été appelées à conclure sur la validité de la clause de déchéance du terme figurant dans le contrat de prêt.

La Caisse rappelle que la lettre de mise en demeure de payer a été adressée aux débiteurs après six échéances impayées. A titre subsidiaire, si la clause de déchéance du terme s’avérait abusive, elle rappelle que les échéances échues à ce jour sont exigibles.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 4 septembre 2024;

Les débiteurs n’ont pas comparu à l’audience et ne se sont pas fait représentés.

Le créancier poursuivant a sollicité la vente forcée du bien.

SUR CE,

Sur la validité de la clause de déchéance du terme figurant au contrat de prêt

L’article L.212-1 du code de la consommation applicable au contrat de prêt du 8 juin 2017 prévoit : “Dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.”

L’article R 212-2 du même code précise : “Dans les contrats conclus entre des professionnels et des consommateurs, sont présumées abusives au sens des dispositions des premier et cinquième alinéas de l’article L. 212-1, sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, les clauses ayant pour objet ou pour effet de : 4° Reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d’une durée raisonnable”.

Le droit positif communautaire considère que le juge national est tenu d’examiner d’office la caractère abusif d’une clause contractuelle dès qu’il dispose des éléments de droit et de fait qui lui permettent de le déterminer, et que lorsqu’il considère une telle clause comme étant abusive, le juge ne l’applique pas, sauf si le consommateur s’y oppose.

Pour apprécier le caractère abusif d’une clause, il convient de se reporter au moment de la conclusion du contrat, et il importe peu que le co-contractant se soit par la suite affranchi de ces dispositions, en l’espèce en adressant une lettre de mise en demeure de payer les échéances impayées sous un délai qu’il aura fixé.

De ce fait, la clause qui ne prévoit aucune mise en demeure ni sommation préalable ni préavis sans délai raisonnable doit donc être considérée comme abusive car elle a pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

En l’espèce, la clause 17 “EXIGIBILITÉ IMMÉDIATE” du contrat de prêt du 8 juin 2017 dispose :“Les sommes dues seront de plein droit et immédiatement exigibles dans l’un quelconque des cas suivants. Pour s’en prévaloir, le prêter en avertira l’emprunteur par écrit

— si l’emprunteur est en retard de plus de 30 jours dans le paiement d’une échéance en principal, intérêts ou accessoires au présent crédit.”

La clause d’exigibilité anticipée avec paiement immédiat du capital restant dû crée en l’espèce un déséquilibre significatif entre le professionnel et le non professionnel qui se trouve confronté à une aggravation soudaine des conditions de remboursement de son prêt.

Il importe peu, comme en l’espèce, que les modalités utilisées par la banque pour obtenir le paiement des échéances sont plus favorables au débiteur, un délai de 6 mois s’étant écoulé entre la date de la première échéance impayée et la déchéance du terme du 23 juin 2023. En effet, il n’appartient pas à au professionnel de modifier les modalités d’exécution du contrat, dont les termes sont intangibles.

Cette clause, abusive, sera donc considérée comme non écrite.

Cependant, c’est à bon droit que le créancier poursuivant rappelle que les échéances échues du prêt restent dues et qu’en présence d’un titre exécutoire, elle peuvent fonder une procédure de saisie immobilière, ces échéances étant elles-mêmes certaines, liquides et exigibles.

De même, la clause n’est considérée en l’espèce comme abusive qu’en ce qu’elle s’applique en cas d’échéances impayées, cause du contentieux qui a donné lieu à la saisie immobilière.

La créance objet du jugement du tribunal de commerce est une créance commerciale et le code de la consommation ne s’applique pas.

Sur les créances

Les conditions des articles L 311-2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies en l’espèce, le créancier justifiant d’un titre exécutoire, à savoir :

— un acte notarié passé le 8 juin 2017 auprès de Me [M], notaire associé à Marseille et portant prêt immobilier d’un montant de 148 677 euros avec un taux d’intérêts de 2,12 % l’an,

— un jugement du Tribunal de commerce de Marseille en date du 6 mai 2020 condamnant Monsieur [F] [O] à payer à la Caisse de Crédit Mutuel de Marseille Cabot les sommes de 2 927,47 euros avec intérêts de 4,50 % l’an et 6 242,64 euros avec intérêts au taux de 2,50 % l’an à compter du 13 novembre 2019 et condamnant solidairement Monsieur [F] [O] et Madame [V] [R] à payer 3 335,02 euros avec intérêts au taux de 5,90 % l’an, avec capitalisation des intérêts, 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, au titre de leur cautionnement d’un compte courant de société.

Sur le fondement de ce titre exécutoire, le créancier poursuivant fait valoir, à la date du 26 juin 2023 et selon décompte joint au commandement de payer :

— une créance d’un montant de 135 550,89 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 2,12 % l’an, au titre du prêt notarié.

La créance a été actualisée à la somme de 17 158,04 euros, somme arrêtée au 4 novembre 2024

— une créance d’un montant de 2 927,47 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 4,50 % l’an depuis le 13 novembre 2019,

— une créance d’un montant de 6 242,64 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 2,50 % l’an depuis le 13 novembre 2019,

— une créance d’un montant de 3 335,02 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 5,90 % l’an depuis le 13 novembre 2019,

outre 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens pour 85,44 euros.

Le tribunal n’a pas été saisi d’une demande tendant à la vente amiable du bien ;

Il convient dès lors d’ordonner la vente forcée et de fixer la date de l’adjudication ;

Sur les dépens

Les dépens seront frais privilégiés de vente.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’ y pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE, Juge de l’Exécution, siégeant :

Laetitia UGOLINI, Vice-Présidente

Fabiola GIL, F/F Greffière

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

DÉCLARE NON ECRITES les dispositions, incluses dans la clause 17 “EXIGIBILITÉ IMMÉDIATE”, du contrat de prêt immobilier en date du 8 juin 2017 passé devant Me [M], notaire associé à Marseille, en qu’elles stipulent que “Les sommes dues seront de plein droit et immédiatement exigibles dans l’un quelconque des cas suivants. Pour s’en prévaloir, le prêter en avertira l’emprunteur par écrit

— si l’emprunteur est en retard de plus de 30 jours dans le paiement d’une échéance en principal, intérêts ou accessoires au présent crédit.”

CIRCONSCRIT cette invalidation au cas de non paiement des sommes exigibles ;

INVALIDE la déchéance du terme en date du 23 juin 2023 ;

CONSTATE que les conditions des articles L 311- 2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies ;

MENTIONNE la créance de la CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL DE MARSEILLE CABOT pour :

— une créance d’un montant de 17 158,04 euros, somme arrêtée au 4 novembre 2024, en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 2,12 % l’an, au titre du prêt notarié.

— une créance d’un montant de 2 927,47 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 4,50 % l’an depuis le 13 novembre 2019,

— une créance d’un montant de 6 242,64 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 2,50 % l’an depuis le 13 novembre 2019,

— une créance d’un montant de 3 335,02 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 5,90 % l’an depuis le 13 novembre 2019,

outre 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens pour 85,44 euros,

le tout jusqu’à parfait paiement,

— les frais de la présente procédure de saisie ;

ORDONNE LA VENTE FORCÉE des biens et droits immobiliers consistant en :

— un appartement au 1er étage gauche dans l’immeuble 2 bloc C (lot n°841) avec cave n°3 au sous-sol de l’immeuble (lot n°815), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété situé 143 boulevard Paul Claudel à MARSEILLE (13010), cadastré Quartier Saint Tronc, section 859 C n°1,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

FIXE la date de l’adjudication au Mercredi 2 avril 2025 à 9H30 au Tribunal Judiciaire de Marseille, 25 rue Edouard Delanglade, salle n°8, 13006 Marseille ;

DIT que la publicité de la vente sera faite à la diligence du poursuivant conformément aux dispositions des articles R322-31 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

AUTORISE le poursuivant à faire pratiquer les diagnostics immobiliers par un expert consultant de son choix ;

DIT que la visite de l’immeuble pendant une durée de une heure aura lieu dans les quinze jours précédant la vente avec le concours d’un huissier de justice ;

DIT qu’à cet effet l’huissier de justice instrumentaire peut pénétrer dans les lieux et le cas échéant faire procéder à l’ouverture des portes et des meubles afin de décrire l’immeuble saisi, et qu’en cas d’absence de l’occupant du local, ou si ce dernier refuse l’accès, l’huissier de justice procédera comme il est dit aux articles L142-1 et L142-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que si les lieux sont occupés par un tiers en vertu d’un droit opposable au débiteur, et à défaut d’accord de ce dernier, l’huissier de justice pourra pénétrer dans les lieux avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il soit nécessaire de solliciter une autre autorisation du juge ;

DÉCLARE les dépens frais privilégiés de vente.

DIT n’y voir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, AU PALAIS DE JUSTICE DE MARSEILLE, LE 10 DECEMBRE 2024.

F/F LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION