N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00500 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GLVC

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[Z] [J]

[R] [J]

C/

[H] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 27 Août 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 18 Juin 2025,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 27 Août 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

Madame [Z] [E] épouse [J]

née le 04 Juin 1979 à [Localité 9] (94)

demeurant [Adresse 5]

Monsieur [R] [J]

né le 02 Mai 1977 à [Localité 7] (25)

demeurant [Adresse 5]

représentés par Maître Christian DELPY, avocat au barreau de BRIVE, substitué par Maître Pauline CASTILLE, avocat au barreau de LIMOGES;

DEMANDEURS

Et :

Monsieur [H] [C]

demeurant [Adresse 1]

sous curatelle de l’UDAF de la Haute-[Localité 8], sis [Adresse 4],

représenté par Maître Carole PAPON, avocat au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 18 Juin 2025, l’avocat du demandeur a déposé son dossier de plaidoirie, et l’avocat du défendeur a été entendu en ses observations.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 27 Août 2025 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 30 avril 2024, à effet du même jour, Madame [Z] [J] a donné à bail, pour une durée de trois ans, à Monsieur [H] [C] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], dont elle est propriétaire avec son époux Monsieur [R] [J], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 450 euros, outre des provisions mensuelles pour charges d’un montant total de 30 euros.

Par actes de commissaire de justice du 3 février 2025 et du 10 février 2025, remis à étude et à personne morale, Madame [Z] [E] épouse [J] et Monsieur [R] [J] ont respectivement assigné Monsieur [H] [C] et son curateur l’UDAF de la Haute-Vienne, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges statuant en référé, pour obtenir :

le prononcé de la résiliation du bail ;l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [C] ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;l’autorisation de faire séquestrer les meubles et objets mobiliers dans un garde meuble aux frais de Monsieur [C] ;la condamnation de Monsieur [H] [C] à payer aux époux [J] une indemnité d’occupation à titre provisionnel égale au montant du loyer mensuel et des provisions sur charges à compter de la décision à intervenir, jusqu’au départ effectif des lieux , laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer avec intérêts de droit ;la condamnation de Monsieur [C] à payer aux époux [J] une indemnité de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;la condamnation de Monsieur [C] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes fondées sur les articles 1729 du code civil, ils font valoir que plusieurs voisins se sont plaints de nuisances et d’incivilités de la part de Monsieur [H] [C]. Ils exposent que malgré les courriers recommandés et la sommation interpellative adressés tant à Monsieur [H] [C] qu’à son curateur, les troubles graves de voisinage ont persisté, ce qui les a contraints à déposer plainte auprès du Procureur de la République.

Lors de l’audience du 16 avril 2025, la présidente a soulevé d’office l’incompétence du juge des référés pour statuer sur une demande de prononcé de la résiliation du bail.

Monsieur [R] [J] et Madame [Z] [E] épouse [J], représentés par leur conseil, ont sollicité une passerelle au fond sur le fondement de l’article 837 du code de procédure civile.

Monsieur [H] [C] et son curateur ont été représentés par leur conseil.

Par ordonnance en date du 16 avril 2025, le juge des référés a ordonné le renvoi de l’affaire devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond, à l’audience du 18 juin 2025.

Lors de l’audience susdite, les demandeurs, représentés par leur conseil, ont déposé leur dossier.

Monsieur [H] [C], sous curatelle renforcée de l’UDAF de la Haute-[Localité 8], représenté par son conseil, a indiqué s’en remettre à justice, précisant être parti vivre à [Localité 6].

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 27 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail :

Conformément aux dispositions de l’article 7 b/ de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Le non-respect de cette obligation constitue un manquement grave aux obligations contractuelles, justifiant la résiliation du bail par application de l’article 1741 du Code civil.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat, étant rappelé que l’appréciation de la situation au jour où il est statué constitue une simple faculté.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, notamment des nombreuses attestations de voisins, de la pétition des résidents de l’immeuble situé au [Adresse 3], de la sommation interpellative, des courriers adressés par les propriétaires au locataire, des rapports d’intervention des forces de l’ordre, des dépôts de plainte effectués par les voisins, les bailleurs ou encore le syndic de copropriété, que Monsieur [H] [C] a occasionné des troubles de voisinage depuis le mois de mai 2024 et ce jusqu’au mois d’avril 2025, notamment par :

— des nuisances sonores et olfactives répétées ;

— des incivilités,

— des dégradations des parties communes telles que la fracture de la porte d’entrée de l’immeuble, l’arrachage du câble de la fibre, des déjections humaines, de l’urine et des crachats, des déchets,

— une occupation illégale des parties communes par des tiers non autorisés, de surcroît alcoolisés ou sous l’emprise de stupéfiants,

L’ensemble des éléments produits permet de retenir l’existence de nuisances anciennes, constantes et postérieures à la délivrance de l’acte introductif d’instance, caractérisant pour le voisinage un trouble anormal et de la part de Monsieur [H] [C], une violation grave et répétée de ses obligations de locataire.

Les manquements de Monsieur [H] [C] justifient ainsi pleinement de prononcer la résiliation du bail à compter de ce jour.

Sur l’expulsion :

Aucun justificatif n’étant fourni au débat concernant un éventuel départ du défendeur des lieux loués, Monsieur [H] [C] devenant occupant sans droit ni titre, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Il convient de rappeler que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, le bailleur ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles du défendeur et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration sera donc rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, à défaut pour Monsieur [H] [C] de justifier d’une remise des clés du logement pris à bail, il convient de fixer l’indemnité d’occupation due à compter du prononcé du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit 480 € et de condamner Monsieur [H] [C] à son paiement et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Monsieur [H] [C] qui succombe supportera les dépens.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient d’allouer à Monsieur [R] [J] et Madame [Z] [J] une somme de 500 € au titre des frais irrépétibles de la procédure qu’ils ont été contraints d’engager en raison des manquements de Monsieur [H] [C] à ses obligations de locataire.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail liant les parties à effet du présent jugement ;

ORDONNE l’expulsion des lieux loués de Monsieur [H] [C], sous curatelle renforcée de l’UDAF de la Haute-[Localité 8], et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit 480 € (quatre cent quatre-vingts euros), et CONDAMNE Monsieur [H] [C], sous curatelle renforcée de l’UDAF de la Haute-[Localité 8], à son paiement, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Monsieur [H] [C], sous curatelle renforcée de l’UDAF de la Haute-[Localité 8], à payer à Monsieur [R] [J] et Madame [Z] [E] épouse [J] ensemble la somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [C], sous curatelle renforcée de l’UDAF de la Haute-[Localité 8], aux dépens de la présente instance ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON