N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00180 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GKHY

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.C.I. VARLIN

C/

[C] [H]

[Z] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 02 Juillet 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 04 Juin 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Delphine BIRMELÉ

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 02 Juillet 2025 :

Entre :

S.C.I. VARLIN

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Mathieu PLAS, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [C] [H]

né le 24 Juillet 1997 à [Localité 6] (66)

demeurant [Adresse 3]

Madame [Z] [E]

née le 30 Mai 1977 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 4]

NON COMPARANTS, ni représentés ;

DÉFENDEURS

A l’appel de la cause à l’audience du 04 Juin 2025, l’avocat du demandeur a déposé son dossier de plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 02 Juillet 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 mars 2023, à effet du 3 avril 2023, pour une durée de 6 ans, la SCI VARLIN avec le concours de Gambetta Immobilier, a donné à bail à Monsieur [C] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 305 € outre une provision sur charges de 40 € par mois et un dépôt de garantie de 305 €.

Par acte sous seing privé du 16 mars 2023, Mme [Z] [E] s’est portée caution solidaire de M. [C] [H].

Par acte de commissaire de Justice délivré le 24 février 2025 (remis à personne pour le locataire, remis à l’étude pour la caution), la SCI VARLIN a fait assigner son locataire, Monsieur [C] [H] et la caution Mme [Z] [E], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES, statuant en référés, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et ce à la suite de la délivrance le 19 décembre 2024 d’un commandement de payer,

▸ ordonner l’expulsion du locataire, et de tous occupants de son chef et ce conformément aux dispositions de l’article L 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

▸ condamner solidairement Monsieur [C] [H] et Mme [Z] [E], au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 921,71 € au titre des loyers et charges impayés au mois de février 2025,

▸ condamner solidairement Monsieur [C] [H] et Mme [Z] [E], au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement au jour du jugement à intervenir, assortie des intérêts au taux légal,

▸ condamner solidairement Monsieur [C] [H] et Mme [Z] [E], au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer,

▸ condamner solidairement Monsieur [C] [H] et Mme [Z] [E] au paiement d’une indemnité de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement délivré le 19 décembre 2024 .

Lors de l’audience du 4 juin 2025, la SCI VARLIN, représentée par M^e PLAS avocat au barreau de LIMOGES, a déposé son dossier.

Monsieur [C] [H] et Mme [Z] [E] ne sont ni présents ni représentés.

La présente décision sera donc réputée contradictoire.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de la Haute Vienne, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’est pas parvenue au tribunal.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 8] par voie électronique le 25 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI VARLIN justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 23 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d’huissier du 19 décembre 2024, la SCI VARLIN fait délivrer à Monsieur [C] [H] et Mme [Z] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 645 €, reproduisant les dispositions des articles 14-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

Les défendeurs n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 février 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [C] [H] ne paie plus son loyer puisque les versements sont rejetés.

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner solidairement Monsieur [C] [H] et Mme [Z] [E] au paiement à titre provisionnel de la somme de 918,04 €, arrêtée au 26 mai 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 645 € à compter du 19 décembre 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Aucun délai de paiement ne pourra être accordé au locataire ou à la caution dans la mesure où le loyer courant n’est pas réglé et que Monsieur [C] [H] et Mme [Z] [E] n’ont produit aucun justificatif de ressources ou de charges.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [H] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Dès lors que les conditions générales du contrat de bail prévoient la fixation d’une indemnité d’occupation, il convient d’accorder en référé une provision au titre de l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, soit 355,72 € (montant non révisable au regard de son caractère indemnitaire), que Monsieur [C] [H] aurait payé en cas de non résiliation du bail, et ce, à compter du 20 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [C] [H] et Mme [Z] [E], qui succombent supporteront solidairement les dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI VARLIN les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [C] [H] et Mme [Z] [E] à lui verser une somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 15 mars 2023 ;

AUTORISONS la SCI VARLIN, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 2] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [C] [H] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de huit jours suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [H] et Mme [Z] [E] à payer à titre provisionnel à la SCI VARLIN la somme de 918,04 euros (neuf cent dix-huit euros et quatre centimes) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 26 mai 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 645 euros (six cent quarante-cinq euros), à compter du 19 décembre 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 20 février 2025 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [H] et Mme [Z] [E] à payer à titre provisionnel à la SCI VARLIN une indemnité mensuelle d’occupation de 355,72 euros (trois cent cinquante-cinq euros et soixante-douze centimes) du 27 mai 2025 (les indemnités d’occupation dus entre le 20 février 2025 et le 26 mai 2025 étant inclus dans la dette de 918,04 euros) jusqu’à la libération effective des lieux;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [H] et Mme [Z] [E] à payer à la SCI VARLIN la somme de 500,00 euros (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [H] et Mme [Z] [E] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 19 décembre 2024;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Delphine BIRMELÉ