TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :S.C.P.I. IMMORENTE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Aurélie HERVE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01140 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7GEU

N° MINUTE :

11 JTJ

JUGEMENT

rendu le mercredi 11 juin 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 5] représenté par son syndic la société GECOTRA – GROUPE LRDI VICTOR HUGO – [Adresse 2]

représenté par M^e Aurélie HERVE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0235

DÉFENDERESSE

S.C.P.I. IMMORENTE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 juin 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 11 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01140 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7GEU

EXPOSE DU LITIGE

La SCPI IMMORENTE est propriétaire des lots n°1 et 2 d’un immeuble situé [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic, la société GECOTRA, a fait assigner la SCPI IMMORENTE devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

-1 528,20 euros au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 octobre 2024,

-3 500 euros à titre de dommages et intérêts,

la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

-1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie.

A l’audience du 14 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son avocat, a maintenu l’ensemble de ses demandes.

La SCPI IMMORENTE, régulièrement assignée à personne, n’a pas comparu.

Il sera référé aux écritures du syndicat des copropriétaires soutenues à l’audience pour un plus ample exposé de ses moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats:

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCPI IMMORENTE tel que cela résulte du relevé de propriété pour les lots n°1 et 2,

— le relevé individuel de compte portant sur la période du 1er avril 2023 au 3 février 2025 et arrêté à cette date à 1 528,20 euros (en ce inclus 1 321,92 euros de frais),

— les appels de fonds couvrant la période,

— les comptes de charges pour les années 2022 et 2023,

— les procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété en date du 25 octobre 2023, du 30 janvier 2025, ayant notamment :

▸ approuvé les comptes pour les exercices 2022 et 2023,

▸ approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2024 et 2025,

Au vu des pièces produites, la SCPI IMMORENTE est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 206,28 euros, pour la période allant du 1er avril 2023 au 3 février 2025, incluant l’appel provisionnel charges et fonds travaux du 1er trimestre 2025, la régularisation pour l’exercice 2023 ainsi que les paiements du 03/02/25.

En application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les intérêts au taux légal courront à compter du 21 février 2024, date de l’assignation, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil, les causes de la mise en demeure ayant été réglées par les paiements postérieurs.

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera accordée.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Il est sollicité 3 fois 180 euros d’honoraires de syndic pour l’envoi du dossier à l’huissier de justice, or il s’agit de frais ressortant de la gestion courante du syndic et il n’est pas démontré qu’ils traduisent des diligences réelles inhabituelles et nécessaires propre à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant. Ces sommes seront écartées.

Le coût des relances après mise en demeure (3 fois 52 euros) ne sont pas justifiés, à défaut de production d’une preuve d’envoi.

Sont réclamés également les frais de trois mises en demeure, justifiées avec la production du bordereau d’accusé réception, (du 16 mai 2023, 22 février 2024 et du 18 juin 2024) ainsi que de deux sommations de payer (du 11 avril 2024 et du 18 octobre 2024). Il sera relevé que l’envoi d’autant de relance avant toute action judiciaire est un choix qui appartient au syndicat. Cependant, l’article 64 du décret du 17 mars 1967, valide le recours à une lettre recommandée avec demande d’avis de réception pour les notification et mise en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965, dès lors, les frais nécessaires seront retenus au montant de 6,99 euros par acte, coût réel de l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception.

En conséquence la somme globale de 34,95 euros sera accordée au titre des frais nécessaires. Avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2024, date de l’assignation, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil, les causes de la mise en demeure ayant été réglées par les paiements postérieurs.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que la SCPI IMMORENTE ne paye pas régulièrement ses charges depuis le 1er avril 2023, cependant, elle procède a des paiements qui bien que partiels permettent de limiter l’aggravation de la dette. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire. Il convient donc de la condamner au paiement de la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La SCPI IMMORENTE, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamnée aux dépens, la SCPI IMMORENTE devra verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3]) une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCPI IMMORENTE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société GECOTRA, les sommes suivantes :

-206,28 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pour la période allant du 1er avril 2023 au 3 février 2025, incluant l’appel provisionnel charges et fonds travaux du 1er trimestre 2025, la régularisation pour l’exercice 2023 ainsi que les paiements du 03/02/25, avec intérêt au taux légal à compter du 21 février 2024,

-34,95 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2024,

-100 euros au titre des dommages-intérêts,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE la SCPI IMMORENTE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3]) pris en la personne de son syndic la société GECOTRA, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3]) du surplus de ses demandes,

CONDAMNE la SCPI IMMORENTE aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et le greffier susnommées.

Le greffier Le président