TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

17 Décembre 2025

N° RG 24/02832 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZDDG

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires principal de la résidence “[Adresse 12]” [Adresse 6] représenté par son syndic ; Syndicat des copropriétaires secondaire de la résidence “[Adresse 12]” sec [S] [Adresse 3] représenté par son syndic

C/

[Z] [K] [D]

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Syndicat des copropriétaires principal de la résidence “[Adresse 12]” [Adresse 6] représenté par son syndic :

Société ATRIUM GESTION

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représenté par Maître Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

Syndicat des copropriétaires secondaire de la résidence “[Adresse 12]” sec H, [Adresse 3] représenté par son syndic

ATRIUM GESTION

[Adresse 8]

[Localité 9]

Représentée par Maître Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [K] [D]

[Adresse 2]

[Localité 11]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Octobre 2025 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Nadia TEFAT, Greffière.

JUGEMENT

Prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [K] [D] est propriétaire de plusieurs lots au sein de la résidence

«  [Adresse 12] " située [Adresse 5]) soumise au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. [D] dans le règlement des charges dont il est redevable, les syndicats des copropriétaires, principal et secondaire, de la résidence, représentés par leur syndic, la société ATRIUM GESTION, l’ont fait assigner devant ce tribunal par exploit du 29 mars 2024 aux fins de voir :

CONDAMNER Monsieur [D] [Z] [K] à payer au syndicat des copropriétaires principal de la résidence " [Adresse 12] " les sommes de :

—  1.293,71 euros, en principal, au titre des charges exigibles arrêtées au 19 mars 2024, appel de charges du 1er trimestre 2024 inclus, majorée des intérêts légaux à compter du 19 mai 2021 sur la somme de 568,11 euros, puis à compter de la présence assignation pour le surplus,

—  800 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1.200 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [D] [Z] [K] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire sec H de la résidence " [Adresse 12] " les sommes de :

—  15.321,29 euros, en principal, au titre des charges exigibles arrêtées au 19 mars 2024, appel de charges du 1er trimestre 2024 inclus, majorée des intérêts légaux à compter du 19 mai 2021 sur la somme de 5497, 88euros, puis à compter du 14 octobre 2021 sur la somme de 7 573,95 euros, puis à compter de la présente assignation pour le surplus,

—  3.500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2.400 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi qu’en tous les dépens qui comprendront les frais de commandement de payer.

Assigné selon procès-verbal de recherches infructueuses de l’article 659 du code de procédure civile, M. [D] n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée des syndicats des copropriétaires pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 novembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 14 octobre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I Sur les demandes en paiement des syndicats des copropriétaires

Les syndicats des copropriétaires justifient par la production d’un extrait de matrice cadastrale, que M. [D] est propriétaire des lots n°889, 811 et 854 de l’état descriptif de division.

1. Sur la distinction des charges et des frais

Le syndicat des copropriétaires principal sollicite le paiement de la somme totale de 1.293,71 euros au titre des charges arrêtées au 19 mars 2024.

Le syndicat des copropriétaires secondaire sollicite le paiement de la somme totale de 15.321,29 euros au titre des charges arrêtées au 19 mars 2024.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

Partant, conformément au décompte produit par le syndicat principal, les charges, d’un montant de 1.216,71 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 77 euros, seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

De même, conformément au décompte produit par le syndicat secondaire, les charges, d’un montant de 10.918,36 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 4.287,46 euros, incluant les frais de commandement de payer délivré par huissier de justice le 14 octobre 2021 d’un montant de 178,66 euros et intégrés à tort par le syndicat dans les dépens, seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

2. Sur les demandes au titre des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. "

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient aux syndicats des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, ils doivent produire tous les documents utiles pour justifier leurs demandes et notamment les décomptes de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Sur la demande du syndicat principal

Le syndicat principal réclame paiement de la somme de 1.216,71 euros au titre des charges exigibles arrê-tées au 19 mars 2024, appel de charges du 1er trimestre 2024 inclus.

A l’appui de sa demande, il verse notamment aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 9 juin 2016, 12 juin 2017, 12 mars 2018, 25 juin 2019, 6 octobre 2020, 13 octobre 2021, 5 octobre 2022 et 28 septembre 2023, ayant approuvé les comptes des exercices 2015 à 2022, fixé le budget prévisionnel des exercices 2017 à 2024 et voté divers travaux,

— les appels de fonds correspondants,

— les certificats de non-recours afférents,

— un décompte de charges de M. [D] arrêté au 19 mars 2024.

Il résulte de l’analyse du décompte produit que le syndicat des copropriétaires principal justifie d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 1.216,71 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er janvier 2024, 1er trimestre inclus, que M. [D] sera condamné à lui payer.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2021 sur la somme de 568,11 euros, puis à compter de la présente assignation pour le surplus.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement:

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires produit la mise en demeure adressée le 19 mai 2021, afin d’obtenir paiement de la somme de 568,11 euros, dont 508,11 euros au titre des charges, avec la preuve de dépôt de l’envoi en recommandé avec accusé de réception du 25 mai 2021. Partant les intérêts au taux légal courront sur la somme de 508,11 euros à compter du 26 mai 2021 et à compter du 29 mars 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur la demande du syndicat secondaire

Le syndicat secondaire réclame paiement de la somme de 10.918,36 euros, en principal, au titre des charges exigibles arrêtées au 19 mars 2024, appel de charges du 1er trimestre 2024 inclus.

A l’appui de sa demande, il verse notamment aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 31 mai 2017, 2 octobre 2018, 20 juin 2019, 24 septembre 2020, 24 septembre 2021, 15 septembre 2022 et 26 septembre 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2015 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des exercices 2018 à 2024 et voté divers travaux,

— les attestions de non-recours afférentes,

— les appels de fonds correspondants,

— un décompte de charges de M. [Z] [K] [D] arrêté au 29 décembre 2023.

Il résulte de l’analyse de ce décompte que le syndicat des copropriétaires secondaire justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 10.918,36 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 19 mars 2024, 1er trimestre inclus, que M. [D] devra lui payer.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2021 sur la somme de 5.497,88 euros, puis à compter du 14 octobre 2021 sur la somme de 7.573,95 euros, puis à compter de la présente assignation pour le surplus.

Le syndicat secondaire ne produit pas de mise en demeure du 19 mai 2021 portant sur les charges qu’il réclame. Le commandement de payer du 14 octobre 2021 qu’il produit a été délivré à la demande du syndicat principal.

En conséquence, en application des articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 les intérêts au taux légal sur les sommes réclamées par le syndicat secondaire au titre des charges de copropriété impayées commenceront à courir à compter du 29 mars 2024, date de l’assignation.

3. Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

Sur la demande du syndicat principal

Le syndicat des copropriétaires principal sollicite la condamnation de M. [D] à lui verser la somme de 77 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance ainsi composée :

—  60 euros au titre de frais de mise en demeure du 19 mai 2021,

—  17 euros au titre de frais de 2ème relance du 9 juin 2021.

Le syndicat des copropriétaires ne produit, cependant, que le contrat conclu avec le syndic pour la période du 5 octobre 2022 au 30 septembre2024 de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les frais de mise demeure et de 2ème relance de mai et juin 2021.

Le syndicat des copropriétaires principal ne justifie donc d’aucune créance au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et il convient par conséquent de le débouter de sa demande formée à ce titre.

Sur la demande du syndicat secondaire

Le syndicat des copropriétaires secondaire sollicite la condamnation de M. [D] à lui verser la somme de 4.287,46 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance ainsi composée :

— Frais " [R] 071119 inscription H.L 15/07/2019 " du 17 décembre 2019 (216 euros),

— Frais de « suivi procédure impayés 2ème semestre 2019 » du 31 décembre 2019 (440 euros),

— Frais de « suivi procédure impayés 1er semestre 2020 » du 30 juin 2020 (445 euros),

— Frais de « suivi procédure impayés 2ème semestre 2020 » du 31 décembre 2020 (445 euros),

— Frais de « mise en demeure » du 19 mai 2021 (60 euros),

— Frais de « 2ème relance » du 9 juin 2021 (17 euros),

— Frais d’ « hono. dossier à l’huissier » du 30 septembre 2021 (184 euros),

— Frais d'" honoraires suivi dossier avocat 2ème [Localité 14] 2022" du 30 décembre 2022 (455 euros),

— Frais d'« honoraires transmission dossier avocat » du 3 mai 2023 (478,80 euros),

— Frais d'« honoraires de constitution d’hypothèque » du 3 mai 2023 (194,40 euros),

— Frais de " vacation suivi dossier avocat 1er [Localité 14] 2023 " du 30 juin 2023 (478,80 euros),

— Frais de " publication d’hypo légale du 09/06/2023/ étude [R] " du 31 août 2023 (216 euros),

— Frais d'" honoraires suivi dossier avocat 2ème [Localité 14] 2023" du 29 décembre 2023 (478,80 euros),

— Frais « SCP KRIEF COMMANDEMENT DE PAYER 14/10/21 » (178,66 euros).

Le contrat de syndic du syndicat secondaire des copropriétaires n’est pas versé aux débats.

En outre :

— les frais de suivi de procédure par le syndic, de suivi ou transmission de dossier à avocat ou de transmission du dossier à huissier de justice ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— le syndic n’apporte pas la preuve de la réalité de la constitution d’hypothèque dont elle demande paiement des frais.

Seuls les frais du commandement de payer délivré le 14 octobre 2021, d’un montant de 163, 66 TTC ainsi qu’indiqué à l’acte (et non 178,66 euros) seront en conséquence retenus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que M. [D] sera condamné à payer au syndicat secondaire.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 29 mars 2024.

4. Sur les demandes de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, " les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. "

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires principal sollicite le paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires secondaire demande le paiement de la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts

Pour ce faire, ils versent aux débats la copie d’un jugement rendu le 30 juin 2020 par le tribunal de proximité de Boulogne Billancourt aux termes duquel M. [D] a été condamné à verser aux syndicats, principal et secondaire, les sommes de 538,42 euros et 4.348,72 euros au titre des charges de copropriété échues entre le 1er avril 2017 et le 1er avril 2019 (2ème trimestre inclus), décompte arrêté au 3 mai 2019, au syndicat des propriétaire secondaire, ainsi que les sommes de 118,61 euros et 213 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, outre des dommages et intérêts.

De plus, ils expliquent que le refus persistant et injustifié de M.[D] de payer ses charges régulièrement a entraîné un préjudice financier distinct de celui compensé par les intérêts au taux légal pour les copropriétés et que la carence du débiteur a contraint les autres copropriétaires à avancer les sommes dues par ce dernier alors que, le défendeur a profité de toutes les commodités des copropriétés. Ils ajoutent que les divers travaux réalisés et qu’il n’a pas payés ont contribué à augmenter la valeur patrimoniale de ses biens.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que M. [D], déjà condamné, a de nouveau failli à ses obligations de copropriétaire en accumulant de nouveaux arriérés de charges.

M. [D], qui ne donne aucune explication sur sa situation financière et personnelle pouvant expliquer sa carence dans le paiement de ses charges sera en conséquence condamné à verser au syndicat des copropriétaires principal la somme de 100 euros et au syndicat des copropriétaires secondaire la somme de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts.

II Sur les demandes accessoires

M. [D], qui succombe, sera condamné à supporter la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Les dépens ne comprendront pas le coût du commandement de payer qui a été examiné au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser les syndicats des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’ils ont dû exposer pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la présente instance. Il sera alloué à chacun des syndicats une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que le défendeur sera condamné à leur verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [Z] [K] [D] à payer au syndicat des copropriétaires principal de la résidence " [Adresse 12] " située [Adresse 4] ([Adresse 10]), représenté par son syndic, les sommes de :

—  1.216,71 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er janvier 2024, 1er trimestre inclus, majorée des intérêts au taux légal sur la somme de 508,11 euros à compter du 26 mai 2021 et à compter du 29 mars 2024, date de l’assignation pour le surplus,

—  100 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires principal de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [K] [D] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de la résidence " [Adresse 12] " située [Adresse 4] [Localité 1] les sommes de :

—  10.918,36 euros au titre des charges exigibles arrêtées au 19 mars 2024, appel de charges du 1er trimestre 2024 inclus, majorée des intérêts légaux à compter de l’assignation,

—  163,66 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2024, date de l’assignation,

—  1.200 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [Z] [K] [D] aux entiers dépens,

DEBOUTE les syndicats des copropriétaires du surplus de leurs demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Carole GAYET, Juge et par Nadia TEFAT, Greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE