N° Minute :

N° Rôle: N° RG 24/00367 – N° Portalis DB3K-W-B7I-GAPW

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[T] [K] veuve [J]

C/

[B] [U]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 27 Août 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 21 Mai 2025,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 27 Août 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

Madame [T] [K] veuve [J]

née le 17 Mai 1947 à [Localité 3] (87)

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Frédéric LONGEAGNE, substitué par Maître Florence VALADE, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [B] [U]

Née le 22 Avril 1958 à [Localité 4] (87)

demeurant [Adresse 2]

assistée par Maître Jeanne FOURASTIER, avocat au barreau de LIMOGES;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 05 Juin 2024, l’affaire a été renvoyée aux 16 Octobre 2024, 05 Mars 2025 et 21 Mai 2025, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat de la défenderesse en ses observations.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré au 06 Août 2025, prorogé au 27 Août 2025, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 novembre 2008, avec prise d’effet au 1er décembre 2008, Monsieur [D] [J] a donné à bail pour une durée de 6 ans, à Madame [B] [U], un local à usage d’habitation dont il était propriétaire avec son épouse Madame [T] [K] épouse [J] situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 300 €.

Suivant testament établi le 13 juin 2019, Monsieur [D] [J] a indiqué vouloir léguer " dans le cas de son décès, à Madame [B] [U], locataire de la maison située [Adresse 2], le droit d’usage et d’habitation de cette maison afin qu’elle y demeure gratuitement jusqu’à la fin de ses jours, Madame [B] [U] supportera l’entretien courant de cette maison et les charges locatives mais elle n’aura pas à payer de loyer. "

Le bailleur est décédé le 28 juillet 2023.

Suivant acte reçu en l’étude de Maître [C] [S], notaire associé à [Localité 3], Madame [T] [K] s’est vu attribuer, dans le cadre de la succession de son époux, la toute propriété du bien susvisé, en sa qualité d’attributaire de l’intégralité de la communauté universelle.

Par acte de commissaire de justice du 18 janvier 2024 (remis à étude), Madame [T] [K] veuve [J] a fait délivrer à Madame [B] [U] un commandement de payer à hauteur de 11 169,43 € au titre des loyers et charges impayés du mois de février 2021 au mois de janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2024 (remis à personne), Madame [T] [K] veuve [J] a fait assigner Madame [B] [U] devant la présente juridiction, aux fins :

— d’ordonner la résiliation du bail intervenu entre Monsieur [D] [J] et Madame [B] [U] portant sur l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [B] [U] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] ;

— de condamner Madame [B] [U] à payer à Madame [T] [K] veuve [J] la somme de 13 499,09 € correspondant au loyer dû à la date de la résiliation du bail ;

— de condamner Madame [B] [U] à verser à Madame [T] [K] veuve [J] une indemnité d’occupation d’un montant de 319,83 € outre la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et ce à compter du 18 mars 2024 et jusqu’à libération effective des lieux ;

— de condamner Madame [B] [U] à verser à Madame [T] [K] veuve [J] la somme de 2 000 € en réparation du préjudice par elle subi du fait de la carence de la locataire dans le paiement des loyers ;

— de condamner Madame [B] [U] à verser à Madame [T] [K] veuve [J] la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en raison des frais irrépétibles par elle exposés ;

— de débouter pour le surplus Madame [B] [U] de l’ensemble de ses demandes ;

— de condamner Madame [B] [U] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer demeuré infructueux ;

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 31 mai 2024.

L’affaire, appelée pour la première fois le 5 juin 2024, a été reportée à 3 reprises avant d’être retenue le 21 mai 2025.

Lors de ladite audience, Madame [T] [K] veuve [J], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions transmises par RPVA le 27 janvier 2025, aux termes desquelles elle sollicite de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire visée au bail en raison du commandement de payer en date du 18 janvier 2024 demeuré infructueux ;

A tout le moins,

— Juger que le contrat de bail en date du 21 novembre 2008 devra être résilié en raison du manquement de la locataire dans le paiement du loyer ;

— Ordonner la résiliation du bail intervenu entre Monsieur [D] [J] et Madame [B] [U] portant sur l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [B] [U] et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique, de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] ;

— Condamner Madame [B] [U] à payer à Madame [T] [K] veuve [J] la somme de 11 169,43 € correspondant au loyer dû à la date de la résiliation du bail, soit au 18 mars 2024 ;

— Condamner Madame [B] [U] à verser à Madame [T] [K] veuve [J] une indemnité d’occupation d’un montant de 320,83 €, outre la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, et ce à compter du 18 mars 2024 et jusqu’à libération effective des lieux ;

— Condamner Madame [B] [U] à verser à Madame [T] [K] veuve [J] la somme de 2 000 € en réparation du préjudice par elle subi du fait de la carence de la locataire dans le paiement des loyers ;

— Condamner Madame [B] [U] à verser à Madame [T] [K] veuve [J] la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en raison des frais irrépétibles par elle exposés ;

— Débouter pour le surplus Madame [B] [U] de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner Madame [B] [U] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer demeuré infructueux ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Elle a cependant précisé limiter sa demande d’indemnité d’occupation à la somme de 320,83 €, de même qu’elle a indiqué s’opposer à tout délai de paiement au profit de la locataire.

Au soutien de ses demandes, elle expose que la locataire, qui était la maîtresse de son époux défunt, n’a pas réglé l’arriéré de loyers malgré le commandement de payer lui ayant été délivré. Elle fait valoir que la défenderesse ne peut se prévaloir d’une occupation à titre gratuit alors qu’elle fournit elle-même un contrat de bail et que le leg dont elle se croit bénéficiaire est devenu caduc du fait du changement de régime matrimonial intervenu rendant Madame [T] [K] veuve [J] seule propriétaire du bien objet du litige. Elle indique que la résiliation doit donc être constatée au vu du bail contenant nécessairement une clause résolutoire, laquelle étant en toute hypothèse sous-entendue dans les contrats synallagmatiques. A défaut, elle considère que la résiliation doit être prononcée compte tenu du défaut de paiement des loyers. S’agissant du montant de la dette locative, elle fait valoir que celle-ci est due sur l’intégralité de la période sollicitée puisque la locataire ne peut se prévaloir d’aucune gratuité, y compris avant le décès du bailleur. Enfin, pour s’opposer aux délais de paiement sollicités par la défenderesse, elle indique que malgré la reprise du paiement des loyers, celle-ci n’a pas apuré la dette locative et dispose de revenus confortables tels que cela ressort de l’enquête sociale et qu’elle est donc en mesure d’apurer l’arriéré locatif.

Madame [B] [U], assistée par son conseil, a maintenu les termes de ses écritures transmises par RPVA le 24 février 2025 sollicitant de :

— Juger que le montant de la dette de loyer de Madame [U] à l’égard de Madame [J] comprend les seules échéances dues à compter du mois d’août 2023, dont le montant total s’élève à la somme de 3 152,75 € ;

— Juger que Madame [U] n’a commis aucun manquement susceptible de justifier la résiliation du bail ;

En conséquence,

— Débouter Madame [J] de l’intégralité de ses demandes ;

— Accorder à Madame [U] des délais de paiement pour apurer sa dette, s’étalant sur une durée de 36 mois à compter de la date de la décision à intervenir ;

— Condamner Madame [J] à payer à Madame [U] la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner Madame [J] aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses demandes, elle rappelle être l’amante de Monsieur [D] [J] depuis de nombreuses années, lequel lui aurait présenté le logement comme étant un bien lui appartenant en propre. Elle fait valoir que ce dernier lui a consenti un leg par un testament olographe établi le 13 juin 2019. Elle considère donc qu’elle bénéficiait d’une jouissance gratuite du logement à partir de cette date et ce jusqu’au décès de son amant survenu le 28 juillet 2023, de sorte que le montant dû ne s’élève selon elle qu’à la somme de 3 152,75 €, précisant ne pas avoir été informée du changement de régime matrimonial intervenu attribuant l’intégralité de la communauté universelle à la demanderesse. Elle conteste l’existence d’une clause résolutoire au sein du contrat de bail et considère en toute hypothèse qu’elle n’a pas manqué à ses obligations de locataire, précisant avoir repris le paiement du loyer à partir du mois de mai 2024. Elle ajoute que sa situation financière justifie l’octroi de délais de paiement.

Le jugement a été mis en délibéré au 6 août 2025, puis prorogé au 27 août 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-Vienne par voie électronique le 22 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la demanderesse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 19 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation 21 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans la version applicable lors de la conclusion du contrat prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail, signé le 21 novembre 2008, ne comporte pas de clause résolutoire.

Si la loi du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 susvisé permet désormais de solliciter le constat de la résiliation y compris pour des baux écrits dépourvus de clause résolutoire, cette loi n’est cependant applicable qu’aux contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur.

Tel n’est pas le cas en l’espèce.

Par ailleurs, les dispositions prévues par l’article 1184 du code civil selon lesquelles la clause résolutoire est sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, ont été abrogées.

La demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire sera donc rejetée.

Sur la demande de prononcé de la résiliation :

Conformément aux dispositions des articles 1728, aux dispositions de l’article 7 a/ de la loi du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Le juge peut sur le fondement des dispositions des articles 1227 et 1228 du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il est établi par le commandement de payer et par le décompte actualisé versés au débat par la demanderesse que la locataire a cessé de régler son loyer depuis le mois de février 2021 et ce alors qu’elle est liée par un bail signé le 21 novembre 2008.

Madame [B] [U] soutient ne pas avoir manqué à ses obligations de locataire. Elle expose ainsi n’être redevable des loyers qu’à compter du décès du bailleur, faisant ainsi valoir la gratuité de son occupation des lieux depuis le testament olographe établi par ce dernier le 13 juin 2019. Elle ajoute avoir repris le paiement du loyer depuis le mois de mai 2024.

S’il est établi que le bailleur avait établi un testament olographe le 13 juin 2019 portant sur le droit d’usage et d’habitation à titre gratuit du logement litigieux au profit de la défenderesse, cette jouissance gratuite n’avait cependant vocation à être effective qu’à compter du décès du testateur.

Par ailleurs, il ressort du courrier établi par Me [S], notaire en charge de la succession du bailleur, que l’épouse de ce dernier Madame [T] [K] veuve [J], s’est vu attribuer la toute propriété du bien qui constituait un bien commun, en sa qualité d’attributaire de l’intégralité de la communauté universelle, ce que ne conteste pas la défenderesse, celle-ci précisant seulement ne pas avoir été informée du changement de régime matrimonial.

Enfin, en application de l’article 1422 du code civil, les époux ne peuvent, l’un sans l’autre, disposer entre vifs, à titre gratuit, des biens de la communauté ; le bailleur ne pouvait dès lors pas consentir à Madame [B] [U] une occupation à titre gratuit portant sur un bien commun, sans l’accord de son épouse, à laquelle la gratuité de l’occupation n’est de ce fait pas opposable.

Madame [B] [U] ne peut donc se prévaloir d’aucun leg et d’aucune jouissance à titre gratuit du logement y compris pour une période antérieure au décès du bailleur testateur.

Madame [B] [U] a donc cessé illégalement de payer son loyer depuis le mois de février 2021, et même après le décès du bailleur survenu le 28 juillet 2023.

Madame [B] [U], s’étant abstenue de l’exécution de son obligation au paiement des loyers depuis février 2021 et ce jusqu’en mai 2024, ces manquements sont anciens et continus, et donc suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat, à effet du prononcé du présent jugement (et non avec effet rétroactif s’agissant d’un prononcé de résiliation).

Sur la demande d’expulsion :

Madame [B] [U] devenant occupante sans droit ni titre, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Il convient de rappeler que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié, Madame [B] [U] est occupante sans droit ni titre. Il convient de fixer l’indemnité d’occupation due à compter du prononcé du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer, tel que sollicité par la demanderesse, qui aurait été du si le bail s’était poursuivi soit la somme mensuelle de 320,83 €, et de condamner Madame [B] [U] à son paiement.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Bien qu’elle fournisse un décompte actualisé à la somme de 14 140,75 € au 22 juillet 2024, la demanderesse maintient sa demande en paiement à la somme de 11 169,43 € arrêtée au 18 mars 2024 (date de résiliation du bail selon elle), somme telle que sollicitée au terme du commandement de payer, délivré le 18 janvier 2024.

Madame [B] [U], qui ne conteste le quantum de la dette qu’au regard de la période exigée, et dont il a été démontré précédemment que l’intégralité de la période demandée est effectivement due, sera donc condamnée à payer à Madame [T] [K] veuve [J], la somme de 11 169,43 €, arrêtée à compter du présent jugement.

Sur la demande de délais :

Sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative

Madame [B] [U] sollicite des délais de paiement auxquels la demanderesse est opposée.

S’il ressort des déclarations concordantes des parties que la locataire a repris le règlement du loyer courant avant l’audience, la défenderesse ne fournit cependant aucun justificatif quant à sa situation financière actuelle, les éléments contenus dans l’enquête sociale datant du mois de mai 2024.

Dès lors, aucun délai de paiement ne pourra lui être accordé et sa demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur la demande indemnitaire :

Madame [T] [K] veuve [J] qui sollicite des dommages et intérêts, ne justifie ni de l’existence d’une faute ni d’un préjudice qui en serait découlé autre que celui réparé par le montant alloué au titre de l’arriéré locatif.

En conséquence, sa demande de dommage et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [B] [U] qui succombe, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [T] [K] veuve [J] les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Madame [B] [U] à lui verser une somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Madame [T] [K] veuve [J] recevable en sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire ;

DEBOUTE Madame [T] [K] veuve [J] de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail à effet du présent jugement ;

ORDONNE l’expulsion des lieux loués de Madame [B] [U] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi soit 320,83 € (trois cent vingt euros et quatre-vingt-trois centimes), et CONDAMNE Madame [B] [U] à son paiement ;

CONDAMNE Madame [B] [U] à payer à Madame [T] [K] veuve [J] la somme de 11 169,43 € (onze mille cent soixante-neuf euros et quarante-trois centimes), arrêtée à la date du présent jugement, date de résiliation du bail ;

DEBOUTE Madame [T] [K] veuve [J] de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE Madame [B] [U] à payer à Madame [T] [K] veuve [J] la somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [B] [U] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON