TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Adresse 8]

[Localité 2]

N° RG 24/00040 – N° Portalis 46C2-W-B7I-BAJO

5AF Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à être autorisé d’exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur

Minute n° :

délivré le :

JUGEMENT DU 16 Octobre 2025

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire.

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Marie-Pierre DEBONO, Greffière;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [L] [H]

né le 17 Septembre 1962 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par M^e Julien FREYSSINET, avocat au barreau de TULLE substitué par M^e Elsa MATL, avocat au barreau de TULLE

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [V] [Z]

né le 17 Novembre 1936 à

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Dominique VAL, avocat au barreau de BRIVE

DÉBATS : 08 Septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 octobre 2005, Monsieur [V] [Z] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [L] [H] sur des locaux situés au [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 256,23 euros et d’une provision sur charges de 12 euros.

Un état des lieux d’entrée était réalisé.

Se plaignant de désordres, Monsieur [L] [H] a sollicité le bailleur afin de procéder à des travaux par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 mai 2013, demande relayée par la PACT Corrèze exigeant une mise en conformité du logement par courrier du 25 juillet 2013. Le 2 juillet 2013, Monsieur [L] [H] a adressé une nouvelle mise en demeure à son bailleur, lequel a saisi son assurance protection juridique qui a organisé une réunion d’expertise contradictoire.

Par courrier en date du 6 octobre 2016, la CAF de la Corrèze a été saisie en vue de la réouverture du dossier auprès du service de l’habitat indigne. Par courrier en date du 15 décembre 2016, Monsieur [V] [Z] a dénoncé la convention le liant à l’Etat.

Le 22 août 2017, Monsieur [L] [H] a fait établir un constat d’huissier.

Par acte d’huissier de justice en date du 30 octobre 2017, Monsieur [L] [H] a fait assigner en référé Monsieur [V] [Z] devant le tribunal d’instance de Tulle qui par ordonnance en date du 8 février 2018 a ordonnée une mesure d’expertise judiciaire. Monsieur [L] [H] n’a pas consigné, de sorte que l’expertise n’a pas été réalisée.

Le 15 avril 2019, Monsieur [L] [H] a fait établir un nouveau constat d’huissier. Par acte d’huissier en date du 26 novembre 2019, Monsieur [L] [H] a fait assigner en référé Monsieur [V] [Z] devant le tribunal d’instance de Tulle aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise pour constater les désordres et en déterminer l’origine.

Par ordonnance de référé en date du 23 novembre 2020, une mesure d’expertise judiciaire était ordonnée.

Un rapport d’expertise a été rendu le 21 juillet 2021.

Par courrier officiel en date du 2 septembre 2022, le conseil de Monsieur [L] [H] a pris attache avec le conseil du bailleur pour mettre ce dernier en demeure de réaliser les travaux décrits par l’expert.

En l’absence de solution amiable au litige, par acte de commissaire de justice du 21 mars 2024, Monsieur [L] [H] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle pour obtenir la condamnation de Monsieur [V] [Z] à :

Réaliser les travaux prescrits par l’expert dans son rapport du 21 juillet 2021 et ce sous astreinte définitive de 100 euros par jour à compter du jugement à intervenir, à savoir : Dans la salle de bain : nettoyer et repeindre le mur du radiateur, retirer les plinthes et les remplacer par des plinthes nouvelles de 10cm, remplacer le revêtement du sol par un revêtement de sol PVC anti-dérapant, remplacer la faïence, remplacer les joints d’étanchéité du receveur de douche, poser un seuil en caoutchouc légèrement bombé entre la salle d’eau et la chambre, Dans la cave, changer la poutre en bois située au niveau du plafond, A l’extérieur, effectuer le nettoyage des façades au jet haute pression avec un produit adapté, procéder à l’imperméabilisation des façades avec le produit adapté, effectuer le nettoyage et appliquer la résine sur les bétons de la terrasse et du balcon du haut, – Lui payer la somme de 6 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, ainsi que la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— Lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 septembre 2025.

À cette audience, Monsieur [L] [H], représenté par son conseil, se référant à ses écritures, maintient l’intégralité de ses demandes et sollicite le débouté des demandes reconventionnelles du défendeur.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [L] [H], représenté par son conseil, mentionne que les travaux jugés nécessaires par l’expert judiciaire n’ont pas été réalisés par Monsieur [V] [Z]. Il indique que ce dernier est resté défaillant en dépit du rapport définitif et d’un courrier officiel de son conseil en date du 2 septembre 2022. Monsieur [L] [H], représenté par son conseil, fait valoir qu’en n’entretenant pas le logement litigieux et en laissant s’aggraver et s’accumuler les désordres, le bailleur a manifestement violé ses obligations légales et contractuelles, et ce depuis des années. Il souligne la durée de la persistance de refus d’intervention de Monsieur [V] [Z], mentionnant un courrier de Monsieur [R] qui était intervenu à sa demande pour effectuer un rafraîchissement de l’appartement. Monsieur [L] [H], représenté par son conseil, conteste que le bailleur ait pu effectuer les travaux de réparation qui lui incombait et remet en cause les factures produites en défense.

Par ailleurs, il réfute devoir prendre en charge une partie des frais liés au dégât des eaux et affirme que l’état d’esprit du bailleur est de ne pas assumer ses obligations locatives et judiciaires.

Monsieur [V] [Z], représenté par son conseil, se référant à ses écritures, sollicite le rejet des demandes de Monsieur [L] [H] et demande reconventionnellement sa condamnation à lui verser la somme de 380 euros au titre de sa participation dans les travaux de réfection consécutifs à l’infiltration d’eau, outre une indemnité de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Il sollicite également reconventionnellement sa condamnation à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [V] [Z], représenté par son conseil, fait valoir que postérieurement à la remise du rapport d’expertise en date du 21 juillet 2021, il a fait procéder à la reprise des travaux susceptibles de lui incomber. Il mentionne avoir ainsi procédé à la réparation de la poutre, la poutre bois ayant été coupée au droit du mur pour l’isoler de toute humidité et étant soutenue par un deux IPN (et non à son remplacement comme préconisé par l’expert). Il indique avoir fait procéder à la pose d’une réhausse d’un garde-corps et avoir signé un devis le 25 octobre 2022 pour la commande et la mise en œuvre de réfection du balcon. Monsieur [V] [Z], représenté par son conseil, expose que si des devis ont été établis concernant les travaux extérieurs, ceux-ci n’ont pas été mis en œuvre car relevant de la copropriété. Il souligne qu’il a fait procéder au remplacement en novembre 2023 de la paroi de douche, dont la détérioration relevait de la responsabilité du locataire de même qu’au remplacement du radiateur du couloir en octobre 2024. Monsieur [V] [Z], représenté par son conseil, affirme que concernant la salle de bains, les travaux requis par l’expert ont également été effectués, tout en expliquant que le mode opératoire utilisé par l’artisan n’a pas été précisément celui décrit dans le cadre du rapport d’expertise. Il indique, ainsi, que l’artisan a nettoyé le mur lors de la dépose et de la purge de l’ancien radiateur avant de poser le nouveau et qu’il a estimé, concernant le revêtement du sol existant, que les préconisations du rapport ne se justifiaient pas à ce titre et a remis tel quel le revêtement de sol existant. Monsieur [V] [Z], représenté par son conseil, affirme qu’il n’existe plus aucune humidité ni infiltration, dès lors qu’il n’y a plus de fuite au niveau du radiateur et que le locataire n’a pas réitéré son utilisation de bassines. Il fait valoir que les travaux exécutés ont été conformes à l’objectif recherché et qu’en l’absence de désordres ou de malfaçon aucune critique ne peut être soulevée par le locataire qui dispose d’une douche en bon état de fonctionnement. Monsieur [V] [Z], représenté par son conseil, affirme qu’à chaque fois qu’il a été sollicité, il a fait procéder aux travaux de réparation qui lui incombaient et soutient n’y avoir aucun refus d’intervention de sa part. Il fait valoir que la présente procédure intervient près de deux ans après l’exécution des travaux par le bailleur et met en exergue le caractère procédurier abusif du locataire. Monsieur [V] [Z], représenté par son conseil, mentionne, par ailleurs, que le local situé en-dessous de l’appartement occupé par Monsieur [L] [H] a été victime d’un sinistre inondation et que l’expert a estimé que la responsabilité du bailleur pouvait être retenue à hauteur de 33% dans la mesure où la fuite du radiateur de la salle de bains de Monsieur [L] [H] avait participé au dégât des eaux mais que la responsabilité du locataire était engagée à hauteur de 67% du fait de l’absence d’entretien des joints et du renversement à deux reprises successives de bassines d’eau qui se sont infiltrées.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties, transmises le jour de l’audience, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de réalisation des travaux

En application de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est notamment tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 20-1 de la même loi prévoit par ailleurs que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéa de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En application des points c) d) de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est quant à lui obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure

Par dernière ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Tulle en date du 23 novembre 2020, il a été ordonné la réalisation d’une expertise portant sur le logement objet du bail.

Le rapport final d’expertise en date du 21 juillet 2021 note que si les problèmes de chauffage et d’électricité ne sont plus d’actualité, « les problèmes d’humidité, essentiellement dans la salle d’eau, sont récurrents ». Il mentionne notamment que "comme déjà indiqué dans le pré-rapport, lors de la visite du 17 mai 2021, il n’avait pas été constaté d’eau en partie basse du radiateur de la salle d’eau de Mr [M] [H] mais une flaque d’eau. Le 10 juin, c’est en se mettant à genoux et en passant la main derrière ledit radiateur que l’expert a senti de l’eau, puis c’est en se penchant la tête au sol qu’un goutte à goutte a été constaté. En soulevant le revêtement de sol PVC, il a été constaté que le plancher bois de la salle d’eau était imprégné d’eau. Aucune trace d’imperméabilisation sur le plancher bois n’a été constaté, le revêtement de sol PVC a été posé directement sur le plancher bois. Il est assez clair que la fuite à l’arrière de ce radiateur date, vu la rouille présente sur les tuyaux et sur le corps de chauffe. Les 2 bassines d’eau renversées par Mr [M] [H] n’ont fait qu’aggraver et empirer la situation, l’eau déjà présente dans le plancher a fait que l’eau des bassines a circulé facilement et que la détérioration du plafond en dessous a été rapidement amplifiée. Le 19 mars 2014, l’entreprise ESCURE-BATIFOUYE de [Localité 10] avait transmis un devis à Monsieur [M] [H] pour remplacer le revêtement de sol de la salle d’eau après préparation des supports et application d’une protection à l’eau. Il n’a pas été donné de suite à ce devis (confirmé par l’entreprise)" et indique les travaux à envisager, notamment :

— Dans le logement de Monsieur [L] [H], Travaux dans la salle d’eau :

o " Le radiateur eau chaude est à remplacer, estimation 190 euros TTC (TVA à 10%) à la charge du bailleur. Le revêtement de sol est à remplacer, trop d’humidité reste emprisonnée entre celui-ci et le plancher en bois ! les plinthes doivent être retirées. Une fois enlevé le sol PVC comme le receveur de douche, le plancher bois devra rester quelques jours sans être recouvert pour sécher et laisser partir l’humidité. Une fois sec, le sol sera nettoyé avant application d’une membrane d’étanchéité avec remonté en cloison sur au minimum 10cm de haut (après l’application d’une primaire adapté au support, il sera passé deux couches croisées de résine en suivant les règles du fabricant), ensuite, fourniture et pose d’un revêtement de sol PVC anti dérapant (4.00m2) avec remonté de plinthes de 10cm (4.00ml) sauf autour du bac à douche. Le bac à douche sera ensuite reposé et raccordé, un joint soigné sera fait entre le sol PVC et le receveur de douche sur le devant. Il n’y aura pas de remonté en plinthes autour du receveur mais un joint en sa périphérie. Un seuil en caoutchouc légèrement bombé et souple sera posé entre la salle d’eau et la chambre. Le remplacement de la faïence est conseillé mais moins primordial. Estimation (sans la faïence) : 1 250 euros TTC (TVA à 10%). A la charge du bailleur. Le sol de la salle d’eau date et le locataire n’a pas à assumer l’absence d’étanchéité. Le coût des joints étant négligeable sur les 1 250 euros. Le mur derrière le radiateur sera nettoyé, le plâtre resuivi avant d’être repeint (5.00m2). Estimation : 140 euros TTC (TVA à 10%). A la charge du bailleur. NB : la répartition des charges peut être revue par Monsieur le Juge.

o Dans la cave : deux grilles de ventilation [Immatriculation 1] cm sont à poser dans le mur extérieur et dans le mur intermédiaire pour améliorer la ventilation de la cave de Monsieur [V] [Z]. Une poutre en bois est à remplacer (h=24Xlargeur 16cm) sur une longueur de 1.00m. Un poteau bois est à remplacer (h=1.70m) sur un socle béton (sommier) afin que le bois ne touche pas la terre. Estimation ; 450 euros TTC à la charge du propriétaire de la cave. Ces travaux sont nécessaires car la solidité du plancher au-dessus de cette cave n’est pas assurée,

o A l’extérieur : aux pieds des façades entre les deux corps de bâtiments ou des traces d’humidité sont apparentes, il faut nettoyer lesdites façades au jet haute pression (avec un produit adapté type « façades à neuf de la Seigneurie » ou équivalent« ) avant d’appliquer une couche de produit imperméabilisant de façades du type »lanko hydrofuge«   »ou équivalent« (surface : 50 m2 à prévoir). Estimation : 1 600 euros TTC à la charge de la copropriété. Ces travaux ne sont pas absolument obligatoires mais fortement conseillés si la copropriété veut lutter efficacement contre l’humidité de son immeuble. Les bétons de la terrasse et du balcon du haut sont à nettoyer y compris sur certaines parties de façades avant d’appliquer une résine appropriée sur les parties ou les bétons manquent. Sur le palier du haut, toujours après préparation des supports, il sera applique une résine d’étanchéité (type Arcathan ou équivalent) pour terrasses circulables et balcons en béton (5/50ml). Estimation : 1 100 euros TTC à la charge de la copropriété. Les gardes corps des coursives ne font que 90cm de hauteur ce qui ne répond pas aux normes. Il est nécessaire de rajouter une lisse métallique en partie haute pour atteindre le minimum de 1 mètre, le tout sur 3.80ml de garde-corps. Estimation : 220 euros TTC à la charge de la copropriété ».

Concernant la salle de bains, Monsieur [V] [Z] joint une seule facture postérieure au rapport d’expertise, en date du 30 novembre 2021 de la SARL BARBANZANGE relative au remplacement du radiateur le 16 novembre 2021.

Si le bailleur fait valoir que l’artisan a, après avoir déposé le revêtement de sol existant, constaté que les préconisations du rapport ne se justifiaient plus, et qu’il a par conséquent remis tel que le revêtement de sol existant, il convient de relever que cette affirmation n’est étayée ni justifiée par aucun élément. Ainsi la facture précitée reste muette sur une telle intervention et aucune attestation de cet artisan n’a été produite pour corroborer de telles déclarations, et ce alors que l’expert soulignait la nécessité de remplacer le revêtement de sol, en écrivant en juillet 2021 que « trop d’humidité reste emprisonnée entre celui-ci (le revêtement de sol) et le plancher ».

Dès lors, il convient de constater que les préconisations de l’expert concernant la salle de bains, hormis concernant le remplacement du radiateur, n’ont pas été suivies d’effet et Monsieur [V] [Z] sera dès lors condamné à remplacer le revêtement du sol par un revêtement de sol PVC anti-dérapant ainsi qu’à remplacer les plinthes existantes par une remontée en plinthes de 10cm. Il sera également condamné à faire poser un seuil en caoutchouc légèrement bombé entre la salle d’eau et la chambre et à nettoyer et repeindre le mur du radiateur.

Il convient de noter que le remplacement des joints d’étanchéité du receveur de douche n’incombe pas au bailleur et que le remplacement de la faïence est uniquement conseillé.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir procédé à des travaux concernant la poutre située dans la cave tout comme la pose d’un garde-corps (facture en date du 31 juillet 2021).

Il convient, en outre, de relever que les autres travaux listés par le rapport d’expertise concernant les extérieurs ne sont pas imputables à Monsieur [V] [Z] mais à la copropriété, comme le mentionne d’ailleurs l’expert dans son rapport.

Dès lors, le bailleur ne peut être condamné à effectuer de tels travaux.

Bien que Monsieur [V] [Z] justifie de la réalisation de divers autres travaux au cours du bail, il convient toutefois de relever qu’il n’a pas suivi les constatations de l’expert judiciaire, restant taisant aux demandes de son locataire (courrier officiel de son conseil en date du 2 septembre 2022). Dès lors, cette obligation de réalisation des travaux sera assortie d’une astreinte provisoire dans les conditions qui seront précisées au dispositif, afin d’assurer la réalisation effective de ces travaux.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

Le contrat de bail est « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer », selon l’article 1709 du code civil.

Le contrat de bail d’habitation, lorsqu’il porte sur un logement destiné à l’habitation principale, est soumis à la réglementation d’ordre public résultant de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 1719 du code civil dispose " le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations."

En outre, l’article 1720 du code civil prévoit que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Par ailleurs, l’article 1721 du code civil conjugué à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ainsi, aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure. Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif du locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.

Monsieur [L] [H] sollicite la réparation de son préjudice de jouissance à hauteur de 6 000 euros, mentionnant que son préjudice de jouissance perdure depuis plus de dix ans. Monsieur [V] [Z] sollicite le débouté de cette demande.

Il ressort des pièces versées aux débats que les désordres liés à l’humidité dans le logement sont anciens, comme le rappelle l’expert puisqu’il note que lors de la visite du 17 mai 2021 « en soulevant le revêtement de sol PVC, il a été constaté que le plancher bois de la salle d’eau était imprégné d’eau » et "le 19 mars 2014, l’entreprise ESCURE-BATIFOUYE de [Localité 10] avait transmis un devis à Monsieur [M] [H] pour remplacer le revêtement de sol de la salle d’eau après préparation des supports et application d’une protection à l’eau. Il n’a pas été donné de suite à ce devis (confirmé par l’entreprise) ".

Par ailleurs, il ressort du procès-verbal de constat de l’huissier de justice en date du 22 août 2017 que « dans la salle d’eau : (..) je constate sur le lino des tâches grisâtres » et dans celui établi le 15 avril 2019, il est noté la présence de trois absorbeurs d’humidité répartis dans le logement, tous remplis d’eau.

Il convient, toutefois, de noter que le courrier de Monsieur [R] n’a rien de probant en l’absence notamment d’indication temporelle concernant son rapport de visite.

L’obligation de délivrer un logement décent s’impose dès l’entrée dans les lieux du locataire et pendant toute la durée du bail, étant précisé, qu’un projet de rachat de l’immeuble ne saurait avoir la moindre incidence.

Les opérations d’expertise ont permis d’établir l’existence de désordres et il convient de constater que ceux liés à l’humidité persistent à défaut d’avoir effectué les travaux tels mentionnés par l’expert, sans que cela empêche, néanmoins, l’utilisation du bien.

Dès lors, le non-respect par le bailleur des conditions d’habitabilité de conformité du logement donné à bail a causé au requérant un préjudice de jouissance des lieux loués qui sera justement indemnisé, compte tenu des désordres constatés et de la durée du trouble subi, par l’octroi de la somme de 2 500 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

Monsieur [L] [H] sollicite la réparation de son préjudice moral à hauteur de 1 000 euros, en raison du stress engendré et des nombreuses procédures rendues nécessaires par le comportement de son bailleur.

Le préjudice moral qui résulte en premier lieu de l’absence de délivrance conforme du logement a été aggravé par la résistance du bailleur aux demandes du locataire et en dépit du rapport définitif de l’expert judiciaire établi le 21 juillet 2021, hormis pour certains travaux effectués par le bailleur concernant notamment les moyens de chauffe.

En conséquence, Monsieur [V] [Z] sera condamné à payer à Monsieur [L] [H] la somme de 300 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur la demande reconventionnelle de remboursement des travaux réalisés

Monsieur [V] [Z] sollicite le paiement de la somme de 380 euros au titre de la participation de Monsieur [L] [H] dans les travaux de réfection consécutifs à l’infiltration d’eau.

Le rapport d’expertise judiciaire en date du 21 juillet 2021 note concernant les bureaux de Monsieur [V] [Z] au rez-de-chaussée que ceux-ci "connaissent des soucis d’humidité essentiellement dus aux fuites provenant de la salle d’eau du dessus (logement loué à Monsieur [L] [H]) mais l’humidité dans les murs n’arrange rien (ce dernier point fait partie de ceux qui relève de la copropriété) « . L’expert mentionne que les travaux à envisager concernant ces bureaux sont : » le plafond du couloir est à refaire (5.00m2). Le placo plâtre sera enlevé et remplacé (avec quelques jours d’intervalle pour laisser sécher), compris bandes et préparation des supports avec mise en peinture. Estimation : 440 euros TTC à la charge du bailleur à 33% car la fuite au radiateur de la salle d’eau a participé au dégât des eaux et 67% à la charge du locataire qui n’a pas entretenu les joints autour et devant le receveur de douche et qui a renversé 2 fois (à notre connaissance) une bassine d’eau dans la salle d’eau. La progression des incidences en plafond avant et après l’eau de la 2ème bassine est flagrante. Dans les deux bureaux, le plafond du bureau en entrant à droite est à nettoyer et à repeindre, c’est la même chose dans le bureau du fond mais que partiellement. Au total c’est 25m2 de plafond à repeindre. Les causes sont les mêmes que ci-avant (donc avec les mêmes répartitions de prise en charge). Estimation :470 euros TTC (TVA à 10%). 33% bailleur, 67% locataire".

Monsieur [V] [Z] produit une facture de STD HORIZONS en date du 4 novembre 2022 pour un montant de 568,01 euros avec mention du paiement par chèque le 6 décembre 2022, suite au dégât des eaux.

Dès lors, conformément aux éléments du rapport d’expertise judiciaire du 21 juillet 2021, Monsieur [L] [H] sera condamné à payer à Monsieur [V] [Z] la somme de 380 euros.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

Monsieur [V] [Z] sollicite la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Au vu de la solution du litige, Monsieur [V] [Z] sera débouté de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [V] [Z], qui succombe principalement à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 900 euros à la demande de Monsieur [L] [H] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Monsieur [V] [Z] sera débouté de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige, il convient d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE à Monsieur [V] [Z] de faire effectuer sur le logement loué à Monsieur [L] [H] situé [Adresse 6]) les travaux suivants, dans la salle de bains :

— Remplacement du revêtement du sol par un revêtement de sol PVC anti-dérapant,

— Remplacement des plinthes existantes par une remontée en plinthes de 10cm,

— Pose d’un seuil en caoutchouc légèrement bombé entre la salle d’eau et la chambre,

— Nettoyer et repeindre le mur du radiateur ;

DIT que ces travaux devront être réalisés au plus tard dans les 90 jours suivant la signification du présent jugement, sous peine d’une astreinte provisoire de 50 euros (cinquante euros) par jour de retard pendant une durée de 60 jours ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] à payer à Monsieur [L] [H] la somme de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] à payer à Monsieur [L] [H] la somme de 300 euros (trois cents euros) à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur [L] [H] à payer à Monsieur [V] [Z] la somme de 380 euros (trois cent quatre-vingt euros) au titre de sa participation dans les travaux de réfection consécutifs à l’infiltration d’eau ;

DÉBOUTE Monsieur [V] [Z] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] à payer à Monsieur [L] [H] la somme de 900 euros (neuf cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [V] [Z] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de Tulle, le 16 octobre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La Greffière La Juge