N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00611 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GONT

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.C.I. LTA IMMO

C/

[W] [R]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 26 Février 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 14 Janvier 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 26 Février 2026 :

Entre :

S.C.I. LTA IMMO

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [Q] [A] [I] épouse [B], gérante ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [W] [R]

né le 09 Février 1977 à [Localité 1] (16)

demeurant [Adresse 2]

COMPARANT en personne ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 14 Janvier 2026, le demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et le défendeur en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 26 Février 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 9 juillet 2021, la Société Civile Immobilière LTA IMMO a donné en location à [W] [R] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial de 405 €.

Le 10 décembre 2024, la Société Civile Immobilière LTA IMMO a fait délivrer à [W] [R] un commandement de payer la somme de 3 381,05 € au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice délivré le 6 août 2025, la Société Civile Immobilière LTA IMMO a assigné [W] [R] devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de bail est acquise de plein droit et obtenir :

l’expulsion de [W] [R] ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de l’ancien loyer, le cas échéant réactualisé dans les conditions prévues par la loi, payable jusqu’au jour de libération des lieux ainsi qu’au paiement par provision de la somme de 5 653,11 € au titre des loyers et charges impayés, terme de juillet 2025 inclus ;sa condamnation au paiement de la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.Elle sollicite également la suppression du délai de deux mois du commandement de quitter les lieux à compter conformément aux dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution pour mauvaise foi.

A l’audience du 14 janvier 2026, la Société Civile Immobilière LTA IMMO, représentée par [Q] [A] [I] épouse [B], réitère ses demandes, précisant que la somme actualisée au mois de janvier 2026 inclus est de 6 875,61 €. Elle sollicite également la condamnation de [W] [R] au paiement des sommes de :

300 € pour la réparation de l’armoire électrique des communs que le locataire aurait dégradé ;535,74 € au titre d’un vol d’électricité que le locataire aurait commis en se branchant sur les communs.Enfin, elle demande le règlement des frais d’entretien de la cour, de nettoyage et des éventuelles réparations dues par le locataire à la suite de l’état des lieux de sortie.

Par ailleurs, elle évoque des plaintes du voisinage pour des nuisances commises par [W] [R].

[W] [R], comparant en personne, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et son maintien dans les lieux. Il ne conteste pas le montant de la dette locative quoiqu’il indique avoir réalisé des paiements en espèces qui n’auraient pas été pris en compte par le bailleur. Il conteste être l’auteur des dégradations de l’armoire électrique ainsi que le montant de la somme demandée au titre de la consommation d’électricité des communs.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la clause résolutoire et l’arriéré de loyers et de charges :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des pièces versées aux débats :

que le bail signé entre les parties comporte une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers ou de justification d’une assurance après un commandement de payer resté infructueux ;que le commandement du 10 décembre 2024 reprend les termes de la clause résolutoire du bail ainsi que ceux des articles 6 et 24 de la loi modifiée du 6 juillet 1989 ;que [W] [R], ainsi que le révèlent les décomptes produits par la Société Civile Immobilière LTA IMMO ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte.

Ainsi, le manquement du locataire à l’obligation de payer les loyers et charges n’est pas sérieusement contestable et justifie l’octroi d’une provision.

Le bénéfice de la clause résolutoire du bail est acquis au bailleur depuis le 10 février 2025, soit deux mois après la délivrance du commandement, de sorte que les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit.

Depuis cette date, [W] [R] est occupant sans droit ni titre du logement et redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel des loyers et des charges jusqu’à la date de son départ.

Afin de mettre fin à ce trouble manifestement illicite, il convient par conséquent d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de [W] [R], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte des décomptes versés aux débats que la dette de [W] [R] s’élève désormais à la somme de 6 875,61 € à titre de loyers, indemnité d’occupation et charges, échéance de janvier 2026 incluse.

Ainsi, il y a lieu de condamner [W] [R] au paiement de cette somme à titre de provision, qui portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer à hauteur de 3 381,05 € et à compter de l’assignation en justice pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

En l’espèce, [W] [R] ne justifie pas avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Il ne justifie d’ailleurs d’aucun paiement récent tandis que le décompte locatif ne mentionne aucun paiement depuis le 12 mai 2025.

De plus, [W] [R] ne semble pas en mesure de régler sa dette locative dont le montant est très élevé.

Ainsi, [W] [R] ne remplit pas les conditions pour bénéficier de délais de paiement.

Sur les autres demandes en paiement :

En l’espèce, la Société Civile Immobilière LTA IMMO réclame une indemnisation au titre de la réparation de l’armoire électrique des communs, des consommations d’électricité par branchement sur le réseau des parties communes de l’immeuble loué, de l’entretien de la cour, du nettoyage et des éventuelles réparations du logement.

D’une part, elle ne produit aucun justificatif du coût précis et détaillé de ces chefs d’indemnisation.

D’autre part, elle ne rapporte pas non plus la preuve de leur imputabilité directe et exclusive à [W] [R] qui conteste les demandes de la Société Civile Immobilière LTA IMMO.

Dès lors, il existe une contestation sérieuse tandis qu’aucun dommage imminent ni trouble manifestement illicite ne justifie de prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposeraient pour les faire cesser.

Par conséquent, il convient de rejeter ces demandes en référé de la Société Civile Immobilière LTA IMMO.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [W] [R], succombant au procès, sera tenu aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

De plus, il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de la Société Civile Immobilière LTA IMMO les frais qu’elle a dû exposer au titre de la présente procédure et [W] [R] sera donc condamné à lui payer la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en premier ressort par ordonnance exécutoire par provision contradictoire et mise à disposition au greffe de la juridiction ;

CONSTATONS l’acquisition, au bénéfice de la Société Civile Immobilière LTA IMMO, de la clause résolutoire insérée au bail en date du 9 juillet 2021 portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 2], à compter du 10 février 2025 ;

DISONS que, depuis cette date, [W] [R] est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges ;

CONDAMNONS [W] [R] à payer à la Société Civile Immobilière LTA IMMO :

la somme provisionnelle de 6 875,61 € à titre de loyers, charges et indemnités d’occupation, arriérés, terme du mois de janvier 2026 inclus ;les intérêts au taux légal afférents à cette somme à compter du commandement de payer à hauteur de la somme de 3 381,05 € et à compter de l’assignation en justice pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges, soit 440,04 €, révisable selon les dispositions contractuelles, à compter du mois février 2026 inclus jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

ORDONNONS, faute de départ volontaire, l’expulsion de [W] [R] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTONS [W] [R] de sa demande de délai de paiement ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par le bailleur au titre de la réparation de l’armoire électrique des parties communes, des consommations d’électricité par branchement sur le réseau des parties communes de l’immeuble loué, de l’entretien de la cour, du nettoyage et des éventuelles réparations du logement ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS [W] [R] à payer à la Société Civile Immobilière LTA IMMO la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [W] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance de référés est exécutoire de droit à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ;

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Matthieu LANOUZIÈRE