TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 29 AVRIL 2026

Minute n° :

N° RG 25/03720 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HGV3

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Magali PALEE, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Etablissement public LOGEM LOIRET, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [S] [D] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Madame [I] [U], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [V] [U], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

A l’audience du 10 Février 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

Par acte sous seing privé du 5 novembre 2021, la société [G] a consenti à M. [V] [U] et Mme [I] [U] un bail d’habitation sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 407,46 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2986,74 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La CAF a été informée de la situation des locataires le 26 janvier 2023.

Par assignation du 17 juin 2025, la société [G] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans afin de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à titre principal ou à titre subsidiaire en prononcer la résiliation du bail ; Condamner M. [V] [U] et Mme [I] [U] au paiement de la somme de 2480,51 euros avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes dues à cette date et à compter de l’assignation sur les sommes dues postérieurement sur le fondement de l’article 1153 du Code civil ; Les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant qui résulterait pour le loyer et ses accessoires de l’application de la convention locative et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés ;Ordonner la libération des lieux dans le délai de huit jours à compter de la signification du jugement ; Autoriser à l’expiration de ce délai, le bailleur à faire procéder à l’expulsion de M. [V] [U] et Mme [I] [U] et tout occupant de son chef si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ; Autoriser la séquestration des meubles pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles ou local choisi par le bailleur aux frais de la partie expulsée ; Condamner M. [V] [U] et Mme [I] [U] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamner M. [V] [U] et Mme [I] [U] aux dépens ;

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 juin 2025.

À l’audience du 10 février 2026, la société LOGEM LOIRET a maintenu l’intégralité de ses demandes, et précisé que la dette locative, actualisée s’élevait désormais à 1414,77 euros. Elle a déclaré, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les locataires. La société LOGEM LOIRET a enfin considéré qu’il y avait bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [V] [U] a reconnu le montant de la dette locative. Il a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 100 euros, en plus du loyer courant.

Les parties ont sollicités la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, [G] justifie d’une saisine de la CAF le 26 janvier 2023. Le délai de 2 mois avant l’assignation du 17 juin 2025 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, [G] justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 17 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande est donc recevable.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 16 avril 2024 et que la somme de 2986,74 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 juin 2024.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2.Sur la dette locative

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1134 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société LOGEM LOIRET verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 janvier 2026, M. [V] [U] et Mme [I] [U] lui devaient la somme de 1403,77 euros, soustraction faite des frais de procédure et risques locatifs.

M. [V] [U] et Mme [I] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [V] [U] et Mme [I] [U] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 695 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société LOGEM LOIRET ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. M. [V] [U] et Mme [I] [U] qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant, de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 novembre 2021 entre la société [G], d’une part, et M. [V] [U] et Mme [I] [U], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], est résilié depuis le 17 juin 2024,

CONDAMNE M. [V] [U] et Mme [I] [U], à payer à la société LOGEM LOIRET la somme de 1404,77 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2026,

AUTORISE M. [V] [U] et Mme [I] [U] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 14 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [V] [U] et Mme [I] [U],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 17 juin 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [V] [U] et Mme [I] [U] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [V] [U] et Mme [I] [U] seront condamnés à verser à la société LOGEM LOIRET une indemnité d’occupation mensuelle de 695 euros, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la société LOGEM LOIRET de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [V] [U] et Mme [I] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 avril 2024 et celui de l’assignation du 20 juin 2025.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 avril 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge