N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00654 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GOZ2

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A. NOALIS

C/

[B] [J]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 11 Mars 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 04 Février 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 11 Mars 2026 :

Entre :

S.A. NOALIS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [F] [A], munie d’un pouvoir régulier ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [B] [J]

née le 31 Décembre 1968 à [Localité 1] (GUINÉE)

demeurant [Adresse 2]

représentée par Madame [P] [J] (sa fille), munie d’un pouvoir régulier ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 04 Février 2026, le demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, la défenderesse en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 11 Mars 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 janvier 2025, à effet rétroactif au 29 janvier 2024, pour une durée d’un mois renouvelable tacitement, la SA Noalis a donné à bail à Mme [B] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 505,96 € outre une provision sur charges d’un montant de 78,88 € ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant équivalent à un mois de loyer.

Par acte de Commissaire de justice délivré à domicile le 3 septembre 2025, la SA Noalis a fait assigner Mme [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :

▸ constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion de la locataire, et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

▸ la condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 3 098,84 € arrêtée au 21 août 2025 au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

▸ la condamner au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

▸ la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;

▸ la condamner au paiement de la somme de 350 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 février 2026.

A l’audience susdite, la SA Noalis représentée par Mme [A], chargée de recouvrement, dûment munie d’un pouvoir, a donné son accord pour des délais de paiement suspensifs afin d’apurer la dette locative qu’elle actualise à la somme de 5 393,45 €. Elle expose que la locataire a repris le paiement des loyers et régularisé sa situation d’assurance locative.

Mme [J], représentée par sa fille [P] [J] dûment munie d’un pouvoir, a sollicité des délais à hauteur de 50 € par mois pour régler le solde la dette locative dont elle ne conteste pas le montant, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Concernant sa situation, elle expose une situation financière compliquée, elle indique gagner 1 800 € par mois. Sa fille affirme également pouvoir l’aider à apurer la dette locative.

Le diagnostic social et financier n’est pas parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 2], par voie électronique le 3 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA Noalis justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 12 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 et applicable aux contrats de bail conclus postérieurement à son entrée en vigueur en date du 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 16 juin 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 28 juillet 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 29 juillet 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé au 2 février 2026, que Mme [J] n’a pas réglé avec régularité le montant de ses loyers et charges.

Le bailleur sollicite le paiement à titre provisionnel de la somme de 5 393,45 € (frais de procédure déduits).

La créance n’étant pas sérieusement contestable ni contestée, il convient de condamner Mme [J] au paiement à titre provisionnel de la somme de 5 393,45 € arrêtée au 2 février 2026, avec intérêt au taux légal sur la somme de 2 910,16 € à compter du 16 juin 2025 (date du commandement de payer), sur la somme de 3 098,84 € à compter du 3 septembre 2025 (date de l’assignation) et sur le surplus à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

Le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, sur le fondement de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que Mme [J] a repris le paiement du loyer courant depuis l’assignation, qu’elle a commencé à apurer la dette locative et qu’elle a régularisé son assurance.

Par ailleurs, il ressort des déclarations faites à l’audience que Mme [J] perçoit 1 800 € de ressources mensuelles.

Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements faites à l’audience, des règlements d’ores et déjà effectués, de la capacité financière de la locataire à apurer le solde de la dette locative, et de l’accord du bailleur, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser Mme [J] à se libérer de sa dette locative en 36 mois par 35 mensualités de 50 € minimum le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de la locataire sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Mme [J] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [J] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— Mme [J] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 775,51 € (selon dernier avis d’échéance du mois de janvier 2026) ;

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [J], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA Noalis les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Mme [J] à lui verser une somme de 200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de la SA Noalis aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 29 juillet 2025 ;

CONDAMNONS Mme [B] [J] à payer à titre provisionnel la SA Noalis la somme de 5 393,45 € (Cinq mille trois cent quatre-vingt-treize euros et quarante-cinq centimes), arrêtée au 2 février 2026, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêt au taux légal sur la somme de 2 910,16 € à compter du 16 juin 2025 (date du commandement de payer), sur la somme de 3 098,84 € à compter du 3 septembre 2025 (date de l’assignation) et sur le surplus à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Mme [B] [J] à régler les sommes dues sur 36 mois à l’aide de 35 mensualités de 50 € au minimum, dans la limite de la dette, au plus tard le 10 de chaque mois et le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette ;

DISONS que la dernière mensualité sera égale au solde restant dû majoré des frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Mme [B] [J] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés sus du paiement du loyer courant ;

DISONS qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant :

— la totalité de la somme due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [B] [J] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [B] [J] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi soit la somme de 775,51 € ;

CONDAMNONS Mme [B] [J] à payer à la SA Noalis la somme de 200 € (Deux cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [B] [J] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON