N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00592 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GNKK

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[N] [R]

C/

[A] [T]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 13 Janvier 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 03 Décembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 13 Janvier 2026 :

Entre :

Madame [N] [R]

née le 12 Juin 2025 à [Localité 1] (CAMBODGE)

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Charles LALANDE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [A] [T]

né le 18 Juin 2025 à [Localité 2] (87)

demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANT, ni représenté ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 03 Décembre 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 13 Janvier 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er février 2016, [N] [R] a donné en location à [A] [T] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel initial de 300 €.

Par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 26 février 2024, [N] [R] a délivré congé à [A] [T] pour vente du logement à effet du 31 janvier 2025, avec offre de vente du bien immobilier au prix de 120.000 €.

Par lettre recommandée avec accusé de réception avisée le 15 mai 2025 et non réclamée, [N] [R] a mis en demeure [A] [T] de quitter le logement dans un délai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice délivré le 24 juillet 2025, [N] [R] a assigné [A] [T] devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de bail est acquise de plein droit et obtenir :

VALIDER le congé pour vente délivré par Madame [N] [R] à Monsieur [A] [T] le 20 février 2024 à effet au 31 janvier 2025 ;CONSTATER que le bail est résilié de plein droit ;CONSTATER que Monsieur [A] [T] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er février 2025 du logement situé au lieu-dit [Localité 4] à [Localité 3] ;ORDONNER la libération des lieux par Monsieur [A] [T] et la remise des clefs après établissement d’un état des lieux de sortie;ORDONNER l’expulsion de Monsieur [A] [T] ainsi que de toutes personnes introduites par lui dans les lieux et conformément aux dispositions de l’article L 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec l’assistance de la [Localité 5] publique et d’un serrurier ;ORDONNER l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués du chef de Monsieur [A] [T] en un lieu approprié à ses frais, risques et périls ;ASSORTIR l’obligation de libération des lieux d’une astreinte de 100 euros par jour de retard dans les 8 jours de la signification de la décision à intervenir et ce jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs ;CONDAMNER Monsieur [A] [T] à verser à Madame [N] [R] une indemnité d’occupation fixée à la somme de 670 euros par mois du 1er février 2025 jusqu’à la date de libération des lieux ;CONDAMNER Monsieur [A] [T] à verser à Madame [N] [R] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNER Monsieur [A] [T] aux entiers dépens ;RAPPELLER que le jugement à intervenir est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

A l’audience du 3 décembre 2025, [N] [R], représentée par son conseil, réitère ses demandes.

[A] [T], assigné à étude, n’a pas comparu, n’est pas représenté et n’a pas fait connaître les motifs de son absence, de sorte que, la présente décision étant susceptible d’appel, il sera statué par décision réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément aux dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le congé pour vente :

Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur et, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, le contrat de bail du 1er février 2016 a été conclu pour une durée initiale de trois ans jusqu’au 31 janvier 2019 et reconduit tacitement depuis, de sorte que le congé a été valablement donné le 26 février 2024 pour le 31 janvier 2025 et [N] [R] a respecté un délai de préavis supérieur à six mois.

Il ressort des pièces du dossier que [A] [T] n’a pas formulé d’offre d’achat régulière au prix comptant de 120.000 €.

Ainsi, il convient de constater la régularité du congé pour vendre délivré par [N] [R] à [A] [T] à la date du 31 janvier 2025.

Depuis le 1er février 2025, [A] [T] est donc occupant sans droit ni titre du logement et redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer jusqu’à la date de son départ.

Afin de mettre fin à ce trouble manifestement illicite, il convient par conséquent d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de [A] [T], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

[A] [T] ayant disposé de plus de vingt-deux mois pour quitter le logement depuis la signification du congé le 26 février 2024, il n’y a pas lieu de lui accorder un délai supplémentaire pour évacuer les lieux.

Par ailleurs, la fixation d’une astreinte d’un montant de 100 € par jour de retard est disproportionnée au regard de la nature du litige, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande de [N] [R].

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [A] [T], succombant au procès, sera tenu aux dépens de l’instance.

De plus, il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de [N] [R] les frais qu’elle a dû exposer au titre de la présente procédure et [A] [T] sera donc condamné à lui payer la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en premier ressort par ordonnance exécutoire par provision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe de la juridiction ;

CONSTATONS la résiliation à la date du 31 janvier 2025 du bail du 1er février 2016 portant sur le logement situé [Localité 4] à [Localité 3] par l’effet du congé donné par [N] [R] à [A] [T] ;

DISONS que, depuis le 1er février 2025, [A] [T] est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges ;

CONDAMNONS [A] [T] à payer à [N] [R] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges, soit 350 €, révisable selon les dispositions contractuelles, à compter du mois de février 2025 inclus jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

ORDONNONS, faute de départ volontaire, l’expulsion de [A] [T] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTONS [N] [R] de sa demande de fixation d’astreinte ;

DÉBOUTONS [N] [R] de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS [A] [T] à payer à [N] [R] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [A] [T] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance de référés est exécutoire de droit à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ;

La présente ordonnance a été signée par le juge des contentieux de la protection et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Audrey GUÉGAN Matthieu LANOUZIÈRE