TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

28 Janvier 2025

2ème Chambre civile

72D

N° RG 22/05384 -

N° Portalis DBYC-W-B7G-J4WW

AFFAIRE :

[D] [X]

C/

S.A.R.L. CITYA LIBERTE,

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] [Localité 12], S.A. AXA FRANCE IARD,

S.A.R.L. BREIZH GEO IMMO,

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente, ayant statué seule, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente

ASSESSEUR : André ROLLAND, magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 12 Novembre 2024

JUGEMENT

En premier ressort, Contradictoire,

prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente

par sa mise à disposition au Greffe le 28 Janvier 2025,

date indiquée à l’issue des débats.

Jugement rédigé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [D] [X]

[Adresse 9]

[Localité 4]

représentée par Maître Christophe BAILLY de la SELARL AVOLITIS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDERESSES :

S.A.R.L. CITYA LIBERTE, RCS 812 500 411, venant aux droits de BREIZH GEO IMMO, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 12], pris en la personne de son syndic la SARL DOMEOS, immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 504 879 032 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audi siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Agata BACZKIEWICZ de la Selarl HORIZONS, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant/postulant

S.A. AXA FRANCE IARD, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 722 057 460, prise en la personne de son directeur général domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentée par Maître Caroline RIEFFEL de la SCP BG ASSOCIÉS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

S.A.R.L. BREIZH GEO IMMO, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

FAITS ET PRÉTENTIONS

[D] [X] est usufruitière d’un appartement, au premier étage d’un immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 12] (35).

La gestion de la copropriété a été assurée par la société BREIZH GEO IMMO, syndic, jusqu’au 14 décembre 2021.

En 2016, des dégradations des lames situées en sous-face du balcon du 1er étage ont été constatées, et dénoncées au syndic.

En 2017, le locataire de l’appartement a signalé une stagnation d’eau sur son balcon, à [M] [X] qui a relayé la difficulté au syndic.

En 2018, de nouvelles infiltrations ont été constatées, lesquelles auraient trouvé leur source dans le système d’évacuation des eaux pluviales de l’étage supérieur.

En novembre 2020, le locataire de l’appartement a de nouveau fait état à [M] [X] d’infiltrations d’eau.

Le cabinet HYDROTEC, mandaté par le syndic, a constaté que les infiltrations proviennent du système d’évacuation d’eaux pluviales du balcon du 2ème étage, ce qui a été confirmé par le cabinet POLYEXPERT, mandaté par la société AXA, assureur multirisque habitation de l’immeuble.

Sollicitée aux fins d’indemnisation par les époux [X], la société AXA a refusé d’intervenir.

***

Par actes du 22 juillet 2022, [D] [X] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, la société BREIZH GEO IMMO, syndic en exercice jusqu’au 14 décembre 2021, la société AXA FRANCE IARD aux fins de condamnation à effectuer des travaux de réparation du sinistre et d’indemnisation.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 26 mai 2023, la société AXA a saisi le juge de la mise en état aux fins de voir constater l’irrecevabilité des demandes dirigées à son encontre pour cause de prescription.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 21 mars 2024, la fin de non-recevoir ainsi soulevée a été rejetée.

Dans l’intervalle, la société CITYA LIBERTE est venue aux droits de la société BREIZH GEO IMMO par la voie de conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 18 janvier 2024.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 juin 2024, [D] [X] demande au tribunal de :

— Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 12], pris en la personne de son syndic la société DOMEOS, à entreprendre tous travaux propres à remédier aux entrées d’eau sur le balcon de l’appartement situé au 1er étage de cet immeuble et aux infiltrations constatées à l’intérieur de ce logement, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard courant à partir d'1 mois à compter de la signification de la décision à intervenir et jusqu’à complète exécution des travaux efficaces et pérennes.

— Dispenser madame [X] du paiement des frais de procédure et notamment de l’astreinte qui serait prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 12], pris en la personne de son syndic la société DOMEOS, à remplacer les lames situées en sous-face de balcons des 1er et 2ème étages, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard courant à partir d'1 mois à compter de la signification de la décision à intervenir et jusqu’à complète exécution des travaux efficaces et pérennes.

— Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 12], le cabinet BREIZH GEO IMMO ès nom et la compagnie AXA FRANCE IARD, en sa double qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires et d’assureur de la société BREIZH GEO IMMO, à verser à madame [X]

* la somme de 29.197,15 € avec indexation sur l’indice BT01 et intérêts au taux légal à compter du 20 avril 2021, sauf à parfaire,

* la somme de 6.000 € au titre des frais irrépétibles.

— Condamner les mêmes aux entiers dépens.

— Condamner solidairement le cabinet BREIZH GEO IMMO ès nom et la compagnie AXA FRANCE IARD, en sa qualité d’assureur de la société BREIZH GEO IMMO, à garantir et relever indemne le syndicat de copropriété de l’ensemble des condamnations qui seraient prononcées à son encontre

[D] [X] soutient en premier lieu que, dès lors que le sinistre trouve son origine dans les parties communes, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée de plein droit.

Elle considère que l’ancien syndic a également engagé sa responsabilité à son égard, à raison de son inertie et soutient son propos en faisant un rappel chronologique des faits.

En second lieu, elle allègue pouvoir bénéficier de la garantie de la société AXA. Elle affirme que les garanties dégâts des eaux sont présentement mobilisables et que, si la tardiveté de la déclaration de sinistre, imputable au syndic de l’époque, devait conduire au rejet de la garantie, il appartiendrait au syndic d’en assumer les conséquences.

Elle réclame condamnation du syndicat des copropriétaires à faire exécuter tous travaux à même de remédier.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à Rennes (35), demande au tribunal de :

— Débouter madame [X] de sa demande relative à l’exécution des travaux permettant de corriger la cause des infiltrations, ceux-ci ayant été réalisés en cours de procédure.

— Ecarter l’astreinte relative à l’exécution des travaux de remplacement des lames de sous-face du balcon par le syndicat des copropriétaires sauf à prévoir un délai cohérent d’exécution et de modérer l’astreinte journalière puisque le syndicat n’est jamais l’exécutant direct des travaux demandés.

— Rejeter les demandes indemnitaires de madame [X] à son encontre, sauf pour lui à être intégralement garanti par la compagnie AXA France IARD et le cas échéant BGM.

— Condamner la société AXA France IARD et le cas échéant in solidum la société BREIZH GEO IMMO, à le garantir de toutes les condamnations qui seraient prononcées au bénéfice de madame [X].

— Condamner la société AXA France IARD et le cas échéant in solidum la société BREIZH GEO IMMO, à lui verser les sommes suivantes :

* 1.223,06 € au titre des travaux de reprise de sous-face du balcon, avec indexation en fonction de la variation de l’indice BT 01 du coût de la construction entre l’indice publié à la date du devis et l’indice publié à la date du jugement,

* 859,79 € au titre du remboursement des frais engagés aux fins d’investigations, avec intérêts à compter de l’assignation laquelle vaut mise en demeure.

— Condamner la société BREIZH GEO IMMO à lui verser la somme de 3.971,66 € correspondant au coût des travaux de traitement de la cause du sinistre.

— Condamner la société AXA France IARD et le cas échéant in solidum la société BREIZH GEO IMMO, à lui verser la somme de 3.500€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner la société AXA France IARD et le cas échéant in solidum la société BREIZH GEO IMMO, aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas l’engagement de sa responsabilité dans le sinistre objet du présent litige, celui-ci trouvant sa source dans les parties communes, mais dénie tout défaut d’entretien.

Il considère que l’ancien syndic a manqué à ses obligations, engageant sa responsabilité à son égard, s’en rapportant aux arguments développés par la demanderesse.

Il réclame en outre la garantie de son assureur, la société AXA.

Sur les travaux, il explique que ceux rendus nécessaires aux fins de corriger la cause des difficultés ont été réalisés, de sorte que la demande à ce titre est devenue sans objet.

Pour ce qui est de corriger les dommages aux parties communes, le syndicat des copropriétaires sollicite une nouvelle fois la garantie de son assureur.

Sur l’indemnisation des préjudices de [D] [X] au titre des travaux, le syndicat des copropriétaires indique s’en rapporter à justice, soulignant qu’il devrait être garanti par son assureur et, le cas échéant, in solidum avec l’ancien syndic.

Enfin, il réclame condamnation de son assureur in solidum avec l’ancien syndic au titre des frais à engager aux fins de restaurer les parties communes dégradées, constitutifs selon lui d’un préjudice.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2024, la société AXA FRANCE IARD demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 113-1, L.113-2 et L.114-1 du Code des assurances, de :

— Débouter [D] [X] et la société CYTIA LIBERTE, venant aux droits de la société BREIZH GEO IMMO, ainsi que tous autres, de leurs demandes à son encontre.

— Condamner [D] [X] ou toute partie succombante, à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner [D] [X] ou toute partie succombante, à payer les entiers dépens dont distraction au profit de la SCP BG ASSOCIES.

A titre subsidiaire,

— Débouter le syndicat des copropriétaires, la société CYTIA LIBERTE, venant aux droits de la société BREIZH GEO IMMO, et toutes autres, de leur demande tendant à ce qu’elle prenne en charge les frais de réparation de la cause du sinistre.

— Condamner la société CYTIA LIBERTE, venant aux droits de la société BREIZH GEO IMMO à la garantir et relever indemne de toutes condamnations à son encontre.

— Réduire à de plus justes proportions l’indemnisation sollicitée par [D] [X].

— Ecarter l’exécution provisoire.

A titre infiniment subsidiaire,

— Ordonner que l’exécution provisoire soit subordonnée à la constitution par les parties bénéficiant d’une condamnation assortie de l’exécution provisoire d’une garantie, réelle ou personnelle, suffisante pour répondre de toutes restitutions et/ou réparations.

À titre liminaire, la société AXA souligne qu’elle n’a pas été l’assureur de l’ancien syndic.

Ensuite, elle expose que la demande de [D] [X] n’est pas motivée, la demanderesse ne se donnant pas la peine d’expliquer quelles garanties seraient mobilisables, ni de démontrer en quoi elles le seraient, de sorte qu’elle devrait être rejetée.

La société AXA s’estime également bien fondée à opposer la déchéance de sa garantie, le syndicat des copropriétaires n’ayant pas déclaré le sinistre dans les délais impartis par le contrat, et que la tardiveté imputable à l’assuré lui ayant causé un préjudice.

Elle allègue en outre qu’elle aurait valablement refusé sa garantie à raison, d’une part, d’une faute dolosive de son assuré et, d’autre part, de l’absence d’événement accidentel. Elle affirme notamment que le syndicat des copropriétaires était informé de longue date des soucis d’infiltrations, sans pour autant qu’il accomplît la moindre diligence.

Elle ajoute qu’elle ne saurait être condamnée, comme le sollicite la demanderesse, in solidum avec son assuré à faire les travaux, un assureur n’ayant pas vocation à intervenir sous cette modalité.

À titre subsidiaire, la société AXA réclame que l’indemnisation des préjudices allégués soit ramenée à de plus justes proportions.

Elle fait valoir notamment que les éléments versés aux débats par la demanderesse ne peuvent permettre d’établir avec la certitude requise que les dégradations constatées sont imputables au syndicat des copropriétaires, les détériorations pouvant résulter de non-conformité aux prescriptions techniques applicables.

Enfin, elle soutient que l’ancien syndic, de par son inertie, a engagé sa responsabilité de sorte qu’elle doit être garantie par lui. Au soutien de son propos, elle pointe chacune des diligences qui aurait dû être accomplie, mais ne l’a pas été, ajoutant que l’ancien syndic ne peut se réfugier derrière la configuration architecturale particulière de l’immeuble pour se dédouaner.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 juillet 2024, la société CITYA LIBERTE, venant aux droits de la société BREIZH GEO IMMO, demande au tribunal de :

— Rejeter les demandes à son encontre.

A défaut,

— Condamner la société AXA FRANCE IARD à la garantir de toutes condamnations.

— Condamner la partie succombante à lui verser la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Ecarter l’exécution provisoire du jugement à venir.

En premier lieu, la société CITYA LIBERTE invoque les quitus de gestion pour les années 2018 et 2019 qui lui ont été délivrés à l’occasion des assemblées générales des copropriétaires, pour affirmer que sa responsabilité ne peut être recherchée.

En second lieu, l’ancien syndic soutient qu’aucune faute ne peut lui être reprochée, la conception de l’immeuble, qu’il décrit, rendant complexe toute intervention. Il détaille ensuite les diverses démarches entreprises aux fins de remédier aux problèmes constatés.

Il expose ensuite qu’il incombe à l’assureur de l’immeuble, soit la société AXA, de prendre en charge le sinistre, et que le refus opposé par celui-ci n’est pas justifié.

Il fait en outre observer que les éléments produits par la demanderesse ne sont pas suffisamment probants.

Subsidiairement, il s’oppose à la demande d’indemnisation au titre des travaux à réaliser sur les menuiseries, arguant du fait que celles-ci n’étaient pas conformes aux prescriptions techniques en vigueur et que, s’agissant de parties privatives, leur dégradation est imputable à la demanderesse seule. Il ajoute que ces frais devraient être pris en charge par les assureurs et que l’indemnisation ne pourrait se faire sur la base de devis, qui ne sont pas à même de justifier de la réalité du préjudice.

Il allègue ensuite que [D] [X] ne peut solliciter sa garantie au nom du syndicat des copropriétaires, étant dépourvue de qualité à agir pour ce faire.

Il s’oppose de même à la demande du syndicat des copropriétaires au titre des travaux de traitement de la cause du sinistre, faute de lien de causalité entre le manquement qui lui est reproché et le préjudice allégué, ajoutant qu’il pourrait tout au plus s’agir d’une perte de chance, laquelle devrait tenir compte de l’intervention des assureurs.

Enfin, il conteste devoir garantir la société AXA, motif repris qu’il n’a commis aucune faute.

***

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 19 septembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 novembre 2024 au cours de laquelle elle a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

MOTIFS

1/ Sur les responsabilités

A. La responsabilité du syndicat des copropriétaires

L’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, pris en son dernier alinéa, dispose que le syndicat des copropriétaires “a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.”

Aux termes du chapitre II article 3 II “Choses et parties communes à l’ensemble des copropriétaires d’un même bâtiment” figurent notamment “les ornements extérieurs des façades de chaque bâtiment y compris les balcons et leurs revêtements, les balustres et balustrades, les appuis des balcons et fenêtres”.

Il ressort des divers éléments versés aux débats que le sinistre trouve sa source dans le défaut de système d’évacuation des eaux pluviales du 2ème étage, soit dans les parties communes au sens du règlement de copropriété.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires est donc engagée de plein droit.

Il ne le conteste d’ailleurs pas.

B. La responsabilité du syndic

1. A l’égard de [D] [X]

Aux termes de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut des immeubles bâtis, il incombe notamment au syndic d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Il est constant – sur le fondement de l’article 1240 du Code civil – que, si le syndic n’est pas le mandataire de chacun des copropriétaires considéré individuellement, ces derniers peuvent néanmoins mettre en cause sa responsabilité à raison de toute faute de nature délictuelle ou quasi-délictuelle commise dans l’exercice de ses fonctions et leur ayant causé un préjudice personnel.

[D] [X] fait valoir que le syndic a également engagé sa responsabilité à son égard, à raison de son inertie dans la mise en oeuvre des travaux nécessaires à la cessation du dommage. Le syndicat s’en rapporte à ces arguments. Le syndic conteste en revanche toute faute.

La société CITYA LIBERTE, venant aux droits de la société BREIZH GEO IMMO, invoque en premier lieu divers procès-verbaux d’assemblée générale qui lui auraient donné quitus pour sa gestion. S’il est vrai que le quitus donné par l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires exonère le syndic de sa responsabilité, cela ne vaut qu’à l’égard du syndicat, non pas pour un des copropriétaires, qui demeure toujours fondé à rechercher la responsabilité du syndic sur un fondement délictuel.

Cet argument doit donc être écarté.

Ensuite, force est de constater, à l’aune des éléments versés aux débats, que la société BREIZH GEO IMMO ne fut guère diligente. L’historique des échanges survenus entre [M] puis [D] [X] avec le syndic permettent de s’en convaincre.

Ainsi, par mail du 27 mai 2016 (pièce 4 demanderesse), [M] [X] adressait au syndic des photographies des “sous faces pvc du 1er étage”, la correspondance étant conclue par : “Merci de me tenir informé des solutions pour y remédier”. Il n’est justifié d’aucune réponse.

Le 25 juillet 2017, un nouveau courriel faisait état d’une “très importante infiltration sur la casquette du 1er étage”. [M] [X] précisait en outre, aux termes de cette correspondance, que des démarches avaient été engagées a priori uniquement par lui et sa locataire en vue de tenter de déterminer la cause du problème. Au détour du mail, [M] [X] affirmait également avoir “relancé à plusieurs reprises concernant les sys faces pvc qui n’ont toujours pas été refaites sous cette même casquette, je vous demande donc à nouveau de faire le nécessaire” (sic). Il s’en déduit que rien n’a été fait postérieurement au mail précédent, la situation ayant donc eu toute latitude pour se dégrader encore en une année.

Le mail du 4 juin 2018 est à cet égard encore plus édifiant. [M] [X] y expose en effet être passé dans les locaux du syndic, que l’entreprise mandatée par ce dernier n’avait pas réglé la difficulté, manifestement mal informée de la situation par son mandant, qu’il y avait en conséquence des dégradations, un risque d’effondrement des dessous du balcon sur la voie publique et de forts désagréments pour son locataire qui “vide des seaux d’eau à longueur de journée” (sic). Et [M] [X] de conclure : “Je vous somme donc, désormais, d’employer les moyens nécessaires pour intervention enfin efficace” (sic).

Manifestement, cette sommation est demeurée sans effet puisque [M] [X] devait relancer le syndic par courriel le 22 février 2019.

Il semble que la recherche de fuite n’ait été réalisée qu’en décembre 2020, soit plus d’une année et demi après la dernière relance, et plus de 4 ans après la première alerte.

Pour se défendre, la société CITYA LIBERTE invoque les difficultés techniques résultant de la structure de l’immeuble. Informée qu’elle était nécessairement de cette configuration, elle ne peut valablement l’invoquer aux fins de se dédouaner.

Elle soutient également avoir fait diligences en contactant des entreprises, diligences qui seraient relatées aux procès-verbaux d’assemblée générale de 2018 et 2019.

Concernant celui du 19 juin 2018 (pièce 5 demanderesse), il est vrai que la question n°16 portait sur des “travaux de recherche approfondie des infiltrations constatées sous le lambris du 1er étage”. Il est précisé qu’une société serait intervenue le 5 janvier 2018 pour dépose de lames qui menaçaient de tomber sur les passants, que son rapport était attendu et que des devis avaient été sollicités aux fins de dévoiement d’une colonne.

La dépose des lames alléguée semble toutefois contredite par le rapport de la société HYDROTEC du 16 décembre 2020 (pièce 7 demanderesse), qui préconisait de “faire déposer les lames en PVC qui menacent de tomber en sous face du balcon du 2ème étage”. Il n’est pareillement pas justifié du rapport de l’entreprise, qui devrait avoir été communiqué, ni même de la matérialité de l’intervention, aucune facture n’étant produite.

Sauf à considérer qu’il s’agissait des lames du balcon du 1er étage, ce qui, à l’évidence, n’était pas de nature à remédier au problème dénoncé.

À l’assemblée générale du 3 juillet 2019, il était indiqué que le syndic avait sollicité des devis auprès de 3 entreprises, sans résultat, en conséquence de quoi la problématique était reportée à l’année suivante. Il n’est pas justifié des relances qui auraient pu, et même dû, intervenir, eu égard aux différentes relances adressées par [M] [X], mentionnant la détérioration de la situation, ce d’autant que la relance la plus récente datait de février 2019, soit 6 mois plus tôt. Il peut donc être raisonnablement avancé que le syndic a eu bien plus que le temps nécessaire aux fins de solliciter les devis, relancer les entreprises, ou en rechercher d’autres en l’absence de réponse des premières.

La société CITYA LIBERTE rappelle, à plusieurs reprises, la difficulté technique résultant de la structure de l’immeuble. C’est un argument qui plaiderait plutôt en sa défaveur, dans la mesure où, ayant connaissance de cette problématique architecturale, elle aurait dû déployer davantage de moyens aux fins de trouver rapidement une solution. Elle ne semble pour autant pas s’être particulièrement inquiétée de la situation, bien qu’informée dès 2016.

Peu important le fait qu’il ne soit plus syndic de l’immeuble depuis décembre 2021, dès lors que c’est sa carence dans l’exécution de son mandat qui lui est reprochée.

Il ressort de ces éléments que la société BREIZH GEO IMMO a commis une faute dans la gestion de l’immeuble, engageant ainsi sa responsabilité à l’égard de [D] [X].

2. A l’égard du syndicat des copropriétaires

L’article 1992 du Code civil, pris en son alinéa 1er, dispose que “le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.”

Le syndicat des copropriétaires allègue que le syndic a également engagé sa responsabilité à son encontre, reprenant pour ce faire les arguments développés par la demanderesse. Le syndic soutient à nouveau qu’aucune faute ne peut lui être reprochée.

Il ne sera nul besoin de débattre longuement de la question, un renvoi aux propos développés supra tenant aux manquements à l’égard de [D] [X] sera suffisant à dire que le syndic a également manqué à son obligation de mandataire en ne faisait pas le nécessaire pour pourvoir à l’entretien de l’immeuble, engageant ainsi sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires.

2/ Les demandes de garantie

A. La garantie d’AXA

1. A l’égard de [D] [X]

L’article L. 124-3 du Code des assurances énonce que “le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré”.

Aux termes de la police d’assurance multirisques immeuble souscrite par le syndicat des copropriétaires, il est stipulé, à la rubrique “dégâts des eaux”, que sont garantis les “ruptures, fuites, débordements accidentels provenant exclusivement

— des canalisations non enterrées d’adduction et de distribution d’eau froide ou chaude, d’évacuation des eaux pluviales, ménagères et de vidange ainsi que des installations sanitaires et de chauffage faisant partie des installations fixes,

— des chéneaux et des gouttières

— des appareils à effet d’eau

[…]”.

[D] [X] entend obtenir le bénéfice du contrat d’assurance multirisques immeuble souscrit par le syndicat des copropriétaires auprès de la société AXA. Cette dernière oppose déchéance de garantie et exclusion de garantie.

En premier lieu, la société AXA dénie le caractère mobilisable de sa garantie pour déclaration tardive.

Dès lors qu’il est acquis que les déchéances de garantie ne sont pas opposables au tiers lésé, cet argument doit être écarté.

En second lieu, la société AXA affirme qu’elle est fondée à refuser d’intervenir, au motif que la déclaration de sinistre revêtirait un caractère dolosif et que le sinistre ne serait pas accidentel, pour résulter d’un défaut d’entretien.

Il s’agit donc d’invoquer une exclusion de garantie qui, à la différence de la déchéance de garantie, est opposable au tiers.

La société AXA ne peut être suivie quand elle allègue que la déclaration de sinistre est dolosive, dès lors qu’elle ne rapporte pas la preuve d’une volonté frauduleuse de la part de son assuré. Certes, la déclaration est datée du 1er novembre 2020, alors que les infiltrations étaient connues bien antérieurement, mais cela ne peut suffire à démontrer un dol. Cet argument doit donc être écarté.

En revanche, c’est à juste titre que l’assureur invoque le caractère non accidentel du sinistre, qui trouve sa source dans un défaut d’entretien, ainsi que dit supra. C’est d’ailleurs ce qui avait été retenu en conclusion de l’expertise menée par le cabinet POLYEXPERT, dont le rapport, en date du 19 janvier 2021 (pièce 8 demanderesse), retient : “au regard des investigations, la cause du sinistre apparaît liée aux infiltrations provenant du balcon supérieur et débordement de la canalisation EP immeuble obstruée par un bouchon, identifiés depuis 2016. L’absence de goulottes d’évacuations des eaux sur le balcon de M. [X] est un élément aggravant […]”.

[D] [X] ne peut donc obtenir le bénéfice du contrat souscrit par le syndicat des copropriétaires.

2. A l’égard du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 1134 ancien du Code civil, applicable au présent litige, “les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.”

L’article L.113-2 du Code des assurances, pris en son alinéa 1er 4°, dispose que l’assuré est tenu “de donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés.”

Le syndicat des copropriétaires s’estime fondé à réclamer la garantie de son assureur, que ce dernier conteste en invoquant déchéance de garantie pour déclaration tardive, faute dolosive et exclusion.

Il est vrai que la chronologie de l’aspect assurantiel de la présente affaire peut interroger. Alerté dès 2016 de soucis d’infiltration, il aura fallu attendre l’assemblée générale de 2018 pour voir entreprises des démarches, qui se sont révélées infructueuses, le syndic ayant manifestement mal saisi, la substance du problème dénoncé, puisque c’est un curage des eaux qui a été mis en oeuvre, alors qu’il était nécessaire, et c’est ce qui avait été demandé en son temps, de procéder à une recherche de fuite.

Somme toute, il doit être retenu que la société AXA est bien fondée à opposer à son assuré une déchéance de garantie.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande.

***

Pour le reste, la société CITYA LIBERTE réclame elle aussi, aux termes de son dispositif, la garantie d’AXA. Cela étant, faute pour elle d’avoir développé un quelconque moyen au soutien de cette prétention, le tribunal n’en est pas valablement saisi, de sorte qu’il n’y a lieu à répondre à cette demande.

B. La demande de garantie au bénéfice du syndicat des copropriétaires

[D] [X] sollicite condamnation de la société CITYA LIBERTE et d’AXA à garantir et relever indemne le syndicat des copropriétaires de toute condamnation prononcée à son encontre. La société CITYA LIBERTE affirme en réplique que la demanderesse n’a pas qualité pour ce faire.

Il est vrai qu’une telle demande ne peut être formulée que par le syndicat des copropriétaires. Ce dernier l’ayant d’ailleurs déjà sollicité, la présente demande est sans objet.

Elle sera donc comme telle rejetée.

En revanche, dès lors qu’il est établi que le syndic a engagé sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 1992 du Code civil, le premier doit garantir le second, sous réserve de la caractérisation du lien de causalité entre la faute de l’ancien syndic et les condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

3/ Les préjudices

Le principe de la réparation intégrale consiste à replacer la victime dans la situation dans laquelle elle aurait été si le fait dommageable n’était pas survenu, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

A. Les préjudices de [D] [X]

1. Les demandes de travaux

a) Les travaux concernant la source du sinistre

Le syndicat des copropriétaires soutient que des travaux ont été réalisés aux fins de correction des défauts du système d’évacuation des eaux pluviales, de sorte que la demande de condamnation à faire réaliser des travaux correctifs serait devenue sans objet.

Le défendeur fournit certes une facture pour des travaux sur le système d’évacuation des eaux pluviales incriminé, mais ne peut être suivi quand il affirme que cette intervention a permis d’endiguer définitivement le problème.

La lecture du devis (pièce 7 syndicat) laisse en effet apparaître que, au delà de la création d’un système d’évacuation, c’est l’entier balcon du 2ème étage qui doit être refait, de sorte que les travaux réalisés ne sont en réalité qu’un palliatif, nécessitant une intervention de plus grande ampleur aux fins de créer une installation pérenne.

Il y a donc lieu de faire procéder à des travaux plus importants, aux fins d’endiguer la difficulté de façon définitive.

Ceci n’est toutefois pas sans poser difficulté. [D] [X] se contente en effet de solliciter condamnation du syndicat des copropriétaires à “entreprendre tous travaux propres à remédier aux entrées d’eau sur le balcon de l’appartement situé au 1er étage de cet immeuble et aux infiltrations constatées à l’intérieur de ce logement”.

Une telle demande ne peut, en l’état, être accueillie par le tribunal, faute pour celle-ci d’être suffisamment précise, et indiscutablement à même de poser des difficultés d’exécution.

Aussi, le tribunal n’étant pas suffisamment éclairé aux fins de statuer sur la prétention qui lui est soumise, il y a lieu de rouvrir les débats et d’enjoindre aux parties de conclure sur la nature exacte des travaux à mettre en oeuvre pour permettre de mettre un terme aux difficultés nées de la configuration du système d’évacuation des eaux pluviales.

Dans l’attente que cette prétention soit en état d’être jugée, les parties ne sont bien évidemment pas empêchées de s’accorder sur ces travaux, et de les faire réaliser.

b) Le remplacement des lames en sous-face des balcons des 1er et 2ème étages

Le syndicat des copropriétaires ne s’oppose pas à cette demande.

Il convient donc de le condamner à les entreprendre.

[D] [X] sollicite que la condamnation à faire ces travaux soit prononcée sous astreinte.

Aucun des éléments versés aux débats ne laisse à penser qu’une dissuasion financière soit nécessaire. Les difficultés dénoncées dans le cadre de la présente procédure ont été, pour partie, résolues dans un laps de temps assez court après le changement de syndic, le devis pour une intervention sur les chéneaux du 2ème étage ayant été signé fin 2023, pour une intervention réalisée en juin 2024, soit à peine deux ans après la désignation du nouveau syndic, ce qui est sans commune mesure avec l’inertie dont a fait preuve le syndic précédent, qui s’est abstenu de faire diligences à la première alerte donnée en 2016, n’a pas donné suite aux nombreuses sollicitations de [M] [X], et n’est pas en mesure de justifier, encore à ce jour, d’une quelconque initiative jusqu’à ce qu’il soit mis un terme à son mandat à l’issue de l’assemblée générale de décembre 2021.

Aucune condamnation sous astreinte ne sera donc prononcée.

2. Le préjudice matériel

[D] [X] réclame en outre une indemnisation au titre des dégradations matérielles constatées dans son bien qu’elle impute au défaut d’entretien de l’immeuble. Le syndicat des copropriétaires s’en rapporte à justice, sous réserve d’une condamnation in solidum avec son assureur et l’ancien syndic. Ce dernier nie tout lien de causalité avec sa gestion.

Au préalable, il y a lieu de renvoyer aux propos développés ci-avant pour rappeler qu’aucune condamnation à l’encontre d’AXA ne pourra être prononcée.

Aux termes du rapport de la société POLYEXPERT en date du 19 janvier 2021 (pièce 8 demanderesse), étaient constatés un gonflement des portes fenêtres bois, un affaissement du parquet, un décollement du ragréage et dalle PVC du sol. De même, les fenêtres seraient endommagées.

La difficulté qui se pose au cas présent tient au fait que la demande de [D] [X] repose sur des devis datés du premier semestre 2021, soit il y a désormais 4 ans.

Il apparaît assez malaisé de croire que les travaux n’aient pas été effectués. Eu égard à l’état dégradé du bien constaté lors de l’expertise, il peut raisonnablement être avancé qu’il était dans l’intérêt de [D] [X] de faire procéder aux travaux sans attendre, dès lors que le bien est donné en location et qu’elle s’exposait donc possiblement à une action de son locataire pour manquement à l’obligation de délivrance conforme ou à un départ du dit locataire, sans possibilité de relouer eu égard à l’état dénoncé. Etrangement, le locataire de l’époque, M. [C], est toujours dans les lieux.

Deux hypothèses se dessinent donc : soit M. [C] vit dans ce qui serait un taudis, démontrant par là même un mésintérêt manifeste pour sa santé, soit les travaux ont été effectués. La seconde hypothèse étant plus crédible que la première, le tribunal considère qu’il est plus que probable que l’appartement ait été restauré, et que [D] [X] devrait donc présenter des factures, non des devis qui sont, encore une fois, désormais anciens.

Le fait qu’elle s’abstienne de produire de tels documents, ou ne serait-ce que d’insister sur le fait que l’état du bien se serait dégradé depuis les derniers constats, laisse à penser, légitimement, que l’appartement a fait l’objet de travaux réparatoires, à tout le moins conservatoires dans l’attente d’une intervention sur l’évacuation des eaux pluviales, dont les coûts devraient pouvoir être justifiés. Il n’en est pourtant rien.

En outre, c’est à juste titre que la société CITYA LIBERTE affirme que le lien de causalité entre l’état de délabrement constaté et l’absence de réalisation des travaux n’est pas établi. Il n’est en effet pas démontré que les menuiseries aient été dans un bon état d’entretien au moment des premières infiltrations, et que leur état prétendument actuel est entièrement imputable à la normalisation des travaux.

En somme, il ne peut qu’être retenu que la preuve du préjudice n’est pas rapportée, de sorte que le débouté s’impose.

B. Les préjudices du syndicat des copropriétaires

Si la responsabilité du syndic à l’égard du syndicat des copropriétaires a été retenue, et que le syndicat justifie avoir engagé des frais pour les travaux conservatoires, le lien de causalité entre la faute retenue et le préjudice allégué fait défaut.

Il convient de se remémorer le fait que le sinistre a pour origine les parties communes, de sorte que les frais d’investigation (859,79 €) et le coût des travaux de “traitement de la cause du sinistre” (3.971,66 €), ne peuvent être imputés à qui que ce soit d’autre, pour dépendre entièrement, et seulement, de la conception de l’immeuble.

En d’autres termes, inertie du syndic ou non, ces frais auraient dû être engagés.

Il y donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre des frais d’investigation et de traitement de la cause du sinistre contre la société CITYA LIBERTE.

Sur les travaux de remplacement des lames en sous-face des balcons, le syndicat entend bénéficier de la garantie de son assureur. Ainsi que dit supra, les garanties de la société AXA ne sont pas mobilisables. Aucune condamnation à l’encontre d’AXA ne sera donc prononcée.

Ceci étant, le syndicat sollicitait, aux côtés de son assureur, la condamnation de la société CITYA LIBERTE. Dès lors qu’il ne peut être contesté que la dégradation des parties communes, induisant le remplacement des lames en sous-face des balcons, est, quant à lui, imputable à l’inertie du syndic, ce dernier devra en assumer la charge pleine et entière.

Le syndicat des copropriétaires produit un devis (pièce 6), s’élevant à la somme de 1.223,06 €. Le dit document apparaît cohérent, non excessif, et n’est en tout état de cause pas contesté par la société CITYA LIBERTE, qui préfère se contenter d’invoquer non pas un préjudice mais une perte de chance de faire peser le coût des travaux sur l’assureur, soit un raisonnement quelque peu malaisément saisissable.

La société CITYA LIBERTE sera donc condamnée à verser au syndicat de copropriété la somme de 1.223,06 €, indexée en fonction de la variation de l’indice BT01 du coût de la construction entre la date du devis et la date du présent jugement.

5/ Sur les demandes accessoires

A. La dispense des frais de procédure de [D] [X]

L’article 10-1, pris en son 2ème alinéa, de la loi n°65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose : “Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.”

[D] [X] sollicite que lui soit accordé le bénéfice de cette disposition.

Dès lors que la présente décision reconnaît le bien fondée de ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires, [D] [X] est dispensée de participation aux frais de procédure.

B. Les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, pris en son alinéa 1er : “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires et la société CITYA LIBERTE sont parties succombantes au sens de la disposition sus visée.

Seulement, il est plus qu’établi que la situation litigieuse, présentement soumise au tribunal, résulte principalement de la carence du syndic.

Aussi, il y a lieu de condamner la société CITYA LIBERTE aux entiers dépens.

C. Les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile dispose : “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

[…]”.

En l’espèce, l’équité commande de condamner la société CITYA LIBERTE à verser à [D] [X] 1.500 €, au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € et à la société AXA la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles.

D. L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile : “Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”.

Ce que la société CITYA LIBERTE considère comme des “improbables condamnations” (page 9 de ses conclusions) ne justifient pas que l’exécution provisoire, de droit, soit écartée.

En l’absence de condamnation prononcée à l’encontre de la société AXA, il n’y a pas lieu de se prononcer sur la demande de constitution de sûretés.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

1/ Sur les demandes de [D] [X]

DIT que la S.A.R.L. CITYA LIBERTE, venant aux droits de la S.A.R.L. BREIZH GEO IMMO, a commis une faute dans la gestion de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 12] (35) engageant sa responsabilité à l’égard de [D] [X].

DIT que la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 12] (35), pris en la personne de son syndic, est engagée à l’égard de [D] [X].

ORDONNE la réouverture des débats et ENJOINT aux parties de conclure sur la nature exacte des travaux pour corriger la cause des infiltrations.

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 22 mai 2025 pour les conclusions du syndicat des copropriétaires avant le 15 mars 2025 puis celle de [D] [X] avant le 30 avril 2025.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 12] (35), pris en la personne de son syndic, la S.A.R.L. DOMEOS, à entreprendre les travaux de remplacement des lames en sous-face des balcons des 1er et 2ème étages de l’immeuble mais REJETTE la demande de prononcé d’une astreinte.

DIT que les garanties du contrat Mutltirisque Immeuble n°69033140704 souscrit par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 7] à [Localité 12] (35) auprès de la SA AXA FRANCE IARD à effet du 1er janvier 2016 ne sont pas mobilisables au profit de [D] [X] et, en conséquence, DÉBOUTE cette dernière de ses demandes dirigées contre la SA AXA FRANCE IARD.

DÉBOUTE [D] [X] de sa demande d’indemnisation au titre des dégâts constatés.

DISPENSE [D] [X] de participer aux frais engagés pour la présente procédure.

REJETTE comme dépourvue d’objet la demande de garantie au bénéfice du syndicat des copropriétaires.

2/ Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

DIT que la S.A.R.L. CITYA LIBERTE, venant aux droits de la S.A.R.L. BREIZH GEO IMMO, a commis une faute dans la gestion de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 12] (35) engageant sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires du dit immeuble.

DIT que les garanties du contrat Mutltirisque Immeuble n°69033140704 souscrit par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 7] à [Localité 12] (35) auprès de la SA AXA FRANCE IARD à effet du 1er janvier 2016 ne sont pas mobilisables au profit de l’assuré et, en conséquence, DÉBOUTE ce dernier de ses demandes dirigées contre la SA AXA FRANCE IARD.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 7] à [Localité 12] (35), représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. DOMEOS, de ses demandes d’indemnisation au titre :

— du remboursement des frais d’investigations,

— du coût des travaux de traitement de la cause du sinistre.

CONDAMNE la SARL CITYA LIBERTE, venant aux droits de la S.A.R.L. BREIZH GEO IMMO, à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 12] (35), pris en la personne de son syndic, la S.A.R.L. DOMEOS, la somme de 1.223,06 € indexée en fonction de la variation l’indice BT01 du coût de la construction à la date du devis et à la date du présent jugement au titre des frais de remplacement des lames en sous-face des balcons des 1er et 2ème étages.

3/ Sur les demandes de la société CITYA LIBERTE

DÉBOUTE la S.A.R.L. CITYA LIBERTE, venant aux droits de la société BREIZH GEO IMMO, de l’intégralité de ses demandes.

4/ Sur les demandes accessoires

DISPENSE [D] [X] de participation aux frais de procédure, ceux-ci étant répartis entre les autres copropriétaires.

CONDAMNE la S.A.R.L. CITYA LIBERTE, venant aux droits de la S.A.R.L. BREIZH GEO IMMO, aux entiers dépens.

CONDAMNE la S.A.R.L. CITYA LIBERTE, venant aux droits de la S.A.R.L. BREIZH GEO IMMO à verser au titre des frais irrépétibles :

— à [D] [X] la somme de 1.500 €

— au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 12] (35), pris en la personne de son syndic, la S.A.R.L. DOMEOS, la somme de 1.500 €

— à la S.A AXA FRANCE IARD, en sa qualité d’assureur de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 12] (35), la somme de 1.000 €.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE