N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00805 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GQQR

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A. NOALIS

C/

[D] [Z] [E]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 13 Mai 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 01 Avril 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 13 Mai 2026 :

Entre :

S.A. NOALIS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [I] [B], munie d’un pouvoir régulier ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [D] [Z] [E]

né le 01 Juillet 1979 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANT, ni représenté ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 01 Avril 2026, le demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 13 Mai 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 7 octobre 2020, pour une durée d’un mois renouvelable, la SA Noalis a donné à bail à M. [D] [Z] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 232,04 € outre une provision sur charges d’un montant de 50,55 € ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 232,04 €.

Par acte de Commissaire de justice délivré à étude le 22 octobre 2025, la SA Noalis a fait assigner M. [D] [Z] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, sur le fondement de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :

▸ constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion du locataire, et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

▸ le condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 1 395,20 € arrêtée au 20 octobre 2025 au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

▸ le condamner au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

▸ le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;

▸ le condamner au paiement de la somme de 350 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er avril 2026.

A l’audience susdite, la SA Noalis, représentée par Mme [B] chargée de recouvrement, dûment munie d’un pouvoir, a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement pour apurer la dette locative qu’elle actualise à la somme de 1 389,30 € compte tenu de la reprise du paiement du loyer.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [D] [Z] [E] n’est ni comparant ni représenté.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 30 janvier 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 2], par voie électronique le 22 octobre 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA Noalis justifie avoir préalablement signalé à la caisse d’allocation familiales la situation d’impayé du locataire le 10 octobre 2023, de sorte que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 2 novembre 2023, la SA Noalis a fait délivrer à M. [D] [Z] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 870,20 € arrêté au 31 octobre 2023, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

Le locataire n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 janvier 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M. [D] [Z] [E] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges.

Le bailleur sollicite la somme de 1 389,30 € selon décompte arrêté au 31 mars 2026.

Toutefois, il ressort de l’analyse dudit décompte que des frais de procédure ont été facturés pour la somme totale de 388,18 € (82,25 € + 152,97 € + 152,97 €). S’agissant de frais prohibés en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, ils seront déduits du montant sollicité au titre de l’arriéré locatif.

La créance n’étant, du reste, pas sérieusement contestable, il convient de condamner M. [D] [Z] [E] au paiement à titre provisionnel de la somme de 1 001,12 € (1 389,30 € – 388,18 €), arrêtée au 31 mars 2026, avec intérêt au taux légal sur la somme de 870,20 € à compter du 2 novembre 2023 (date du commandement de payer) et sur le surplus à compter de la présente décision en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement :

Le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, sur le fondement de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que M. [D] [Z] [E] a repris le paiement du loyer courant et qu’il a commencé à apurer la dette locative.

Par ailleurs, il ressort du diagnostic social et financier qu’il perçoit l’allocation adulte handicapé d’un montant de 1 033 € par mois.

Compte tenu de ces éléments et de l’accord du bailleur, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser M. [D] [Z] [E] à se libérer de sa dette locative en 24 mois par 24 mensualités de 40 € minimum le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 24ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention du locataire sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si M. [D] [Z] [E] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de M. [D] [Z] [E] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— M. [D] [Z] [E] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 328,17 € ;

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [D] [Z] [E], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA Noalis les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner M. [D] [Z] [E] à lui verser une somme de 200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de la SA Noalis aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 3 janvier 2024 ;

CONDAMNONS M. [D] [Z] [E] à payer à titre provisionnel la SA Noalis la somme de 1 001,12 € (Mille un euros et douze centimes), arrêtée au 31 mars 2026, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêt au taux légal sur la somme de 870,20 € à compter du 2 novembre 2023 (date du commandement de payer) et sur le surplus à compter de la présente décision ;

AUTORISONS M. [D] [Z] [E] à régler les sommes dues sur 24 mois à l’aide de 24 mensualités de 40 € au minimum, dans la limite de la dette, au plus tard le 10 de chaque mois et le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, étant rappelé que la 24ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette ;

DISONS que la dernière mensualité sera égale au solde restant dû majoré des frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si M. [D] [Z] [E] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés sus du paiement du loyer courant ;

DISONS qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant :

— la totalité de la somme due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [D] [Z] [E] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [D] [Z] [E] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi soit la somme de 328,17 € ;

CONDAMNONS M. [D] [Z] [E] à payer à la SA Noalis la somme de 200 € (Deux cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [D] [Z] [E] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON