N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00070 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GHBK

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Association [H]

C/

[W] [B]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 29 Avril 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 25 Février 2026,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 29 Avril 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

Association [H]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Thomas GONÇALVES, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [W] [B]

né le 31 Mai 1977 à [Localité 1] (976)

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Sylvia DELIRANT, avocat au barreau de LIMOGES;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 12 Mars 2025, l’affaire a été renvoyée aux 08 Octobre 2025 et 25 Février 2026, date à laquelle les avocats des parties ont déposé leurs dossiers de plaidoirie.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 29 Avril 2026 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

[D] [E] et [W] [B] se sont mariés le 12 septembre 2015 à [Localité 2].

Le 28 avril 2017, [W] [B] a acquis une part de la Société Civile Immobilière [Z] tandis que [D] [E] détenait l’intégralité des 99 autres parts de cette société constitué le 27 septembre 2012.

Le 30 mai 2017, la Société Civile Immobilière [Z] a acquis un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3] (87) au prix de 25.000 € payé comptant.

Le 26 septembre 2021, [D] [E] et [W] [B] ont établi entre eux les statuts de la Société Civile Immobilière [Z].

Le 5 octobre 2021, [D] [E] et [W] [B], ont ratifié une convention de divorce.

Selon statuts du 4 janvier 2024, l’association [H] a été constituée par [D] [E] et son fils [M] [F], en qualité de membres fondateurs. Le siège de l’association a été établi chez son président [J] [V] résidant [Adresse 4] à [Localité 4] (16).

Selon procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 15 février 2024, la Société Civile Immobilière [Z] a décidé de la vente de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3] (87) et du déplacement du siège social au [Adresse 4] à [Localité 4] (16).

Selon acte notarié du 10 juin 2024, la Société Civile Immobilière [Z] a vendu à l’association [H] l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3] (87) au prix de 25.000 € payé comptant.

Selon procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 13 novembre 2024, la Société Civile Immobilière [Z] a décidé sa dissolution anticipée et la nomination de [J] [V] en tant que liquidateur.

Par acte de commissaire de justice délivré le 31 décembre 2024, l’association [H] a assigné [W] [B] devant le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir notamment son expulsion.

A l’audience du 25 février 2026, l’association [H], représentée par son conseil, a déposé les pièces constituant son dossier et s’est référée à ses conclusions écrites aux termes desquelles elle demande au juge des contentieux de la protection de :

DIRE ET JUGER que Monsieur [W] [B] est occupant sans droit ni titre du terrain sis [Adresse 5] à [Localité 5] ;ORDONNER sans délai et sous astreinte de 100 € par jour de retard, l’expulsion de Monsieur [W] [B] ainsi que de tout occupant dans les lieux de son chef ainsi que de ses biens, avec au besoin l’assistance de la [Localité 6] Publique et l’assistance d’un serrurier ;AUTORISER l’association [H] à faire transporter si nécessaire, l’ensemble des meubles et objets mobiliers appartenant à Monsieur [W] [B] ou à tout occupant dans les lieux de son chef dans le garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls de Monsieur [W] [B] et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;SUPPRIMER le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;FIXER le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [W] [B] à la somme de 500,00 € à compter du mois de Juillet 2024 et jusqu’à libération effective des lieux de tous occupants et de tous biens de son chef ;CONDAMNER Monsieur [W] [B] à payer à l’Association [H] :La somme de 500,00 € par mois à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de Juillet 2024 et jusqu’à libération effective des lieux par Monsieur [W] [B] et tous occupants et biens de son chef ;La somme de 8 000,00 €, somme à parfaire, au titre des indemnités d’occupation dues à compter du mois de juillet 2024 et échéance du mois d’Octobre 2025 incluse ;La somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;Les entiers dépens exposés pour la présente instance, qui comprendront notamment :Les frais du procès-verbal de constat établi par la SELARL DELAIRE PASQUIES ET ASSOCIÉS le 22 août 2024 ;Les frais de signification de l’assignation introductive d’instance ;Les frais de signification de la décision à intervenir ;Les frais de délivrance du commandement de quitter les lieux ;Les frais d’exécution forcée de la décision à intervenir.DÉBOUTER Monsieur [W] [B] de toutes ses demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires ;RAPPELER que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit nonobstant appel ou toute voie de recours.

Au soutien de ses prétentions, l’association [H], sur le fondement de l’article 544 et des articles 1848 et 1849 du code civil estime que Monsieur [W] [B] occupe le terrain sans droit ni titre. Elle indique que Madame [D] [E] en sa qualité de gérante était habilitée à procéder à la vente du terrain. Elle ajoute que Monsieur [W] [B] a été régulièrement convoqué aux assemblées générales mais ne s’est pas présenté, de sorte qu’il aurait pu s’opposer à la vente lors de ces assemblées. Elle estime que l’occupation à titre gratuit tolérée par la SCI [Z] a pris fin au jour de la vente et que le JCP n’est pas compétent pour statuer sur la validité de la vente. Elle ajoute que le défendeur est de mauvaise foi en ce qu’il invoque la nullité de la vente uniquement que pour les besoins de la cause et qu’il occupe les lieux par intention de nuire, étant bénéficiaire d’un autre logement sur la commune de [Localité 7] qui est sa résidence principale.

Au soutien de sa demande d’indemnité d’occupation, se fondant sur l’article 1240 du code civil, l’association [H] indique que le défendeur s’est maintenu dans les lieux en sachant que la SCI [Z] n’était plus propriétaire du terrain et estime la surface occupée par lui importante.

[W] [B], représenté par son conseil, a déposé les pièces constituant son dossier et s’est référé à ses conclusions écrites aux termes desquelles il demande au juge des contentieux de la protection de :

DIRE ET JUGER que Monsieur [B] occupe légitimement et gratuitement le terrain sis [Localité 3] et cadastr sur ladite commune AM169, [Cadastre 1] et [Cadastre 2] situé [Adresse 3] ;A titre principal,

DIRE ET JUGER que la cession établie entre la SCI [Z] et l’association [H] est inopposable à Monsieur [B] dans la mesure où les régles de droit n’ont pas été respectées, notamment les dispositions de l’aritlce 40 de la loi du 3 juillet 1978, Monsieur n’ayant pas été convoqué à l’assemblée générale prévoyant la vente par courrier recommandé ;A titre subsidiaire,

DIRE ET JUGER que compte tenu du caractère légitime et gratuit de son occupation, son statut est opposable à tout acheteur comme un bail à titre gratuit, l’acheteur étant tenu par les contrats en cours ;CONDAMNER la SCI [Z] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [W] [B] estime que la collusion frauduleuse et l’abus de droit de Madame [E] sont caractérisés par le fait que cette dernière est gérante majoritaire de la SCI vendeuse et membre fondatrice de l’association, acheteuse. Il estime que la cession du terrain ne lui est pas opposable en qualité d’actionnaire de la SCI en ce qu’il n’a pas été convoqué à une assemblée générale en vue de la vente par lettre recommandée avec accusé de réception comme le prévoit l’article 40 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 à défaut de précision dans les statuts de la SCI et qu’une telle vente prive la SCI de son seul actif la rendant obsolète. Il ajoute que le prix de vente n’a pas été affecté au remboursement du prêt souscrit pour l’achat du terrain qu’il continue à rembourser seul.

Il indique par ailleurs que son occupation s’impose à l’association acheteuse. Il ajoute qu’il habite les lieux qui étaient le logement familial depuis son divorce avec Madame [E] et qu’il y reçoit les enfants issus de son union avec cette dernière. Il estime que son occupation n’est pas gratuite dans la mesure où il règle les mensualités du prêt souscrit auprès de la Société Générale pour l’achat du terrain. Il affirme qu’il s’agit de sa résidence principale et que son occupation légitime est opposable à tout acheteur.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’occupation des lieux sans droit ni titre :

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application des dispositions des articles 1848 et 1849 du code civil et des stipulations de l’article 17 – VI des statuts de la Société Civile Immobilière [Z], dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social et dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société.

En l’espèce, il est établi tant par la convention de divorce du 5 divorce 2021, que par le constat de commissaire de justice du 22 août 2024 et par les factures et avis d’imposition communiqués par [W] [B] qu’il est domicilié sur le terrain situé [Adresse 3] à [Localité 3] (87), adresse où il a d’ailleurs été assigné.

De fait, [W] [B] dispose a minima d’une convention tacite avec [D] [E] et la Société Civile Immobilière [Z] pour l’occupation de ce terrain, tandis qu’il est manifeste que les anciens époux ont trouvé des compensations et arrangements dans le cadre de leur partage matrimonial qui a amené [W] [B] à prendre en charge certains crédits et abandonné la soulte à laquelle il avait droit.

L’association [H], personne morale autonome, n’apparaît pas avoir été informée par la Société Civile Immobilière [Z] de l’occupation du bien vendu par [W] [B], sauf à considérer que cette information n’est pas nécessaire dans la mesure où [D] [E] est à la fois l’associé majoritaire de la société vendeuse et le membre fondateur de l’association acheteuse.

La confusion est d’ailleurs telle que l’association [H] produit dans ces pièces les statuts de la Société Civile Immobilière [Z], les procès-verbaux d’assemblée générale extraordinaire de cette société, une lettre de convocation de [W] [B] du 30 janvier 2024, une lettre recommandée avec avis de réception présentée le 23 juillet 2024 dont le contenu est inconnu.

En effet, [D] [E], gérante et associée majoritaire de la Société Civile Immobilière [Z], ne démontre pas qu’elle a valablement convoqué [W] [B], associé minoritaire, afin qu’il participe aux deux assemblées générales extraordinaires de février et novembre 2024 et notamment la première au cours de laquelle a été décidé la vente de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3] (87), alors qu’il s’agissait pourtant d’une décision essentielle et en apparence non conforme à l’objet social de la Société Civile Immobilière qui stipule à l’article 2 des statuts du 27 septembre 2021 le caractère exceptionnel de l’aliénation des immeubles devenus inutiles à la société.

Or, dans le cas présent, la vente de cet ensemble immobilier a abouti à la dissolution subséquente de la Société Civile Immobilière faute de bien immobilier à administrer, de sorte que le bien vendu n’était pas inutile à la société.

Ainsi, il résulte de l’ensemble de ces éléments que [D] [E], en qualité de gérante majoritaire de la Société Civile Immobilière [Z] et de membre fondatrice de l’association [H], a orchestré entre février et juin 2024 la vente de l’ensemble immobilier constituant le patrimoine de la Société Civile Immobilière [Z] et l’éviction de [W] [B], associé minoritaire de la Société Civile Immobilière [Z], de ce processus qui ne lui a pas été notifié en bonne et due forme, au moins par lettre recommandée avec avis de réception, voire par acte de commissaire de justice comme elle a été en mesure de le faire pour découvrir son occupation des lieux ou sa deuxième adresse.

Par conséquent, les manœuvres de [D] [E] et des deux personnes morales qu’elle contrôle caractérisent un abus de droit afin de contourner les règles statutaires et cette fraude a pour effet de corrompre leurs actions.

En l’état, [W] [B] est dès lors bien fondé à soulever l’inopposabilité à son égard de la vente conclue par la Société Civile Immobilière [Z] au profit de l’association [H] portant sur l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3] (87), qu’il occupe a minima en vertu d’une convention tacite conclu avec la Société Civile Immobilière [Z] et sa gérante [D] [E].

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger à ce principe.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, l’association [H], succombant au procès, sera tenue aux dépens de l’instance et il n’y a donc pas lieu de faire droit à sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par décision contradictoire et mise à disposition au greffe ;

DIT que la vente de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3] (87) par la Société Civile Immobilière [Z] à l’association [H] est inopposable à [W] [B] ;

DIT que [W] [B] n’est pas occupant sans droit ni titre de l’ensemble l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3] (87) ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’association [H] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ;

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,

Audrey GUÉGAN Matthieu LANOUZIÈRE