N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00655 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GOZ3

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A. NOALIS

C/

[C] [Z]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 11 Mars 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 04 Février 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 11 Mars 2026 :

Entre :

S.A. NOALIS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [X] [F], munie d’un pouvoir régulier ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [C] [Z]

né le 01 Janvier 1993 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

COMPARANT en personne ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 04 Février 2026, le demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et le défendeur en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 11 Mars 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 novembre 2016, prenant effet le 30 novembre 2016, pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, la SA DOM’AULIM, aux droits de laquelle est venue la SA Noalis, a donné à bail à M. [C] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 197,71 € outre une provision sur charges d’un montant de 24,81 € ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 197,71 €.

Par acte de Commissaire de justice délivré à étude le 3 septembre 2025, la SA Noalis a fait assigner M. [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :

▸ constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion du locataire, et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

▸ le condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 2 630,58 € arrêtée au 25 août 2025 au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

▸ le condamner au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

▸ le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;

▸ le condamner au paiement de la somme de 350 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 février 2026.

A l’audience susdite, la SA Noalis représentée par Mme [F], chargée de recouvrement dûment munie d’un pouvoir, a donné son accord pour des délais de paiement afin d’apurer la dette locative qu’elle actualise à la somme de 4 406,86 € au 2 février 2026. Elle expose ainsi que le locataire a repris le paiement du loyer courant. Elle précise en revanche que l’attestation d’assurance n’est toujours pas justifiée mais ne s’oppose pas à ce que le justificatif soit transmis en cours de délibéré.

M.[Z], comparant en personne, a sollicité des délais de paiement à hauteur de 40 € par mois afin d’apurer la dette locative dont il ne conteste pas le montant. Il a également sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire. Au soutien de ses demandes, il explique la situation d’impayé par l’arrêt de son emploi en intérim. Il expose percevoir actuellement la somme de 800 € au titre de l’allocation de retour à l’emploi.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 10 décembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026.

Par courriel du 16 février 2026, la SA Noalis a transmis l’attestation d’assurance fournie par M.[Z].

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 2], par voie électronique le 3 septembre 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA Noalis justifie avoir préalablement signalé à la Caisse d’allocation familiales la situation d’impayé du locataire le 12 février 2025, de sorte que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 14 mai 2025, la SA Noalis a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 741,16 € arrêté au 13 mai 2025, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

Le locataire n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 15 juillet 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé au 2 février 2026, que M. [Z] n’a pas réglé avec régularité le montant de ses loyers et charges.

Le bailleur sollicite le paiement à titre provisionnel de la somme de 4 406,86 € (4 654,48 € – 247,62 € de frais de procédure qu’il chiffre à la somme de 247,62 €).

Toutefois, il ressort dudit décompte que le montant total des frais de procédure facturés s’élève à 343,02 € (236,67 € + 106,35 €). S’agissant de frais prohibés en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 et relevant des dépens, ils seront déduits dudit décompte.

La créance n’étant pas sérieusement contestable ni contestée, il convient de condamner M.[Z] au paiement à titre provisionnel de la somme de 4 311,46 € arrêtée au 2 février 2026, et ce avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 14 mai 2025 sur la somme de 741,16 €, à compter de l’assignation du 3 septembre 2025 sur la somme de 2 630,58 € et à compter de la présente décision sur le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement :

Le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, sur le fondement de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que M.[Z] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Par ailleurs, il est justifié par le locataire de la régularisation de sa situation d’assurance locative.

Enfin, il ressort des déclarations à l’audience que le défendeur est en situation de régler la dette locative.

Compte tenu de ces éléments, de l’accord du bailleur, et au vu du montant de la dette locative, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser M. [Z] à se libérer de sa dette locative en 36 mois par 35 mensualités de 50 € minimum le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention du locataire sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si M. [Z] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de M. [Z] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— M. [Z] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 369,19 € (selon dernier avis d’échéance du mois de janvier 2026) ;

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M.[Z], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA Noalis les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner M. [Z] à lui verser une somme de 200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de la SA Noalis aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 15 juillet 2025 ;

CONDAMNONS M.[C] [Z] à payer à titre provisionnel la SA Noalis la somme de 4 311,46 € (Quatre mille trois cent onze euros et quarante-six centimes), arrêtée au 2 février 2026, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 mai 2025 sur la somme de 741,16 €, à compter de l’assignation du 3 septembre 2025 sur la somme de 2 630,58 € et à compter de la présente décision sur le surplus ;

AUTORISONS M.[C] [Z] à régler les sommes dues sur 36 mois à l’aide de 35 mensualités de 50 € au minimum, dans la limite de la dette, au plus tard le 10 de chaque mois et le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette ;

DISONS que la dernière mensualité sera égale au solde restant dû majoré des frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si M.[C] [Z] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés sus du paiement du loyer courant ;

DISONS qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant :

— la totalité de la somme due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de M.[C] [Z] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— M.[C] [Z] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi soit la somme de 369,19 € ;

CONDAMNONS M.[C] [Z] à payer à la SA Noalis la somme de 200 € (Deux cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS M.[C] [Z] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON