N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/01392 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GRQU

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[G] [A] [W]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 22 Mai 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 11 Mars 2026,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 22 Mai 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substituée par Maître Frédérique AVELINE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [G] [A] [W]

né le 12 Mai 1997 au RWANDA

demeurant [Adresse 2]

COMPARANT en personne ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 11 Mars 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et le défendeur en ses observations.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 22 Mai 2026 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 22 juin 2023, la Société Civile Immobilière ARES87 a donné en location à [G] [A] [W] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] (appartement n°6) à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel initial de 320 €.

Par contrat du 14 juin 2023, la Société Civile Immobilière ARES87 a souscrit un cautionnement VISALE avec la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

Le 29 janvier 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à [G] [A] [W] un commandement de payer la somme de 1.083,60 € au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice délivré le 4 septembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné [G] [A] [W] devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de bail est acquise de plein droit et obtenir :

l’expulsion de [G] [A] [W] ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est ;sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de l’ancien loyer, le cas échéant réactualisé dans les conditions prévues par la loi, payable jusqu’au jour de libération des lieux ainsi qu’au paiement de la somme de 1.870,94 € au titre des loyers et charges impayés, terme de mai 2025 inclus ;sa condamnation au paiement de la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 11 mars 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, réitère ses demandes, précisant que la dette locative actualisée au mois de février 2026 inclus s’élève à la somme de 3.256,84 €. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement au locataire.

[G] [A] [W], comparant en personne, sollicite des délais de paiement de 90 € par mois, indiquant qu’il souhaite rester dans le logement, qu’il perçoit le revenu de solidarité active et qu’il a repris le paiement du loyer du mois de février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la clause résolutoire et l’arriéré de loyers et de charges :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des pièces versées aux débats :

que le bail signé entre les parties comporte une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers ou de justification d’une assurance après un commandement de payer resté infructueux ;que le commandement du 29 janvier 2025 reprend les termes de la clause résolutoire du bail ainsi que ceux des articles 6 et 24 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;que [G] [A] [W], ainsi que le révèlent les décomptes produits par la société ACTION LOGEMENT SERVICES, ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte, ni postérieurement ;que la société ACTION LOGEMENT SERVICES, caution, dispose d’une quittance subrogative établie le 27 février 2026 d’un montant de 3.601,25 € au titre des loyers et charges impayés, mois de février 2026.

Ainsi, le manquement du locataire à l’obligation de payer les loyers et charges est caractérisé.

Le bénéfice de la clause résolutoire du bail est acquis au bailleur depuis le 29 mars 2025, soit deux mois après la délivrance du commandement, de sorte que les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit.

Depuis cette date, [G] [A] [W] est occupant sans droit ni titre du logement et redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel des loyers et des charges jusqu’à la date de son départ.

Afin de mettre fin à ce trouble manifestement illicite, il convient par conséquent d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de [G] [A] [W], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte des décomptes versés aux débats que la dette de [G] [A] [W] s’élève désormais à la somme de 3.256,84 € à titre de loyers, indemnité d’occupation et charges, échéance de février 2026 incluse.

Ainsi, il y a lieu de condamner [G] [A] [W] au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer à hauteur de 1.083,60 €, à compter de l’assignation en justice à hauteur de 1.870,94 € et à compter du présent jugement pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, compte tenu de la proposition du locataire et de l’accord de principe du bailleur, il convient, afin de solder cette dette tout en assumant le paiement du loyer courant, d’accorder au locataire un délai de paiement selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de préciser que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant les délais ainsi octroyés tant que [G] [A] [W] respectera les modalités de remboursement de la dette en plus du paiement de l’indemnité d’occupation et des charges courantes.

En revanche, en cas de non-respect du paiement de l’une de ces échéances, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera alors définitivement acquise au bailleur qui pourra immédiatement poursuivre sans délai l’expulsion de [G] [A] [W] selon les modalités précitées, ce dernier devant payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger à ce principe.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [G] [A] [W], succombant au procès, sera tenu aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

De plus, il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de la société ACTION LOGEMENT SERVICES les frais qu’elle a dû exposer au titre de la présente procédure et [G] [A] [W] sera donc condamné à lui payer la somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par décision contradictoire et mise à disposition au greffe ;

CONSTATE l’acquisition, au bénéfice de la société ACTION LOGEMENT SERVICES, de la clause résolutoire insérée au bail en date du 22 juin 2023 portant sur le logement situé [Adresse 3] (appartement n°6) à [Localité 1] à compter du 29 mars 2025 ;

DIT que, depuis cette date, [G] [A] [W] est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges ;

CONDAMNE [G] [A] [W] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifiant des quittances subrogatives correspondantes :

la somme de 3.256,84 € à titre de loyers, charges et indemnités d’occupation, arriérés, terme du mois de février 2026 inclus ;les intérêts au taux légal afférents à cette somme à compter du commandement de payer à hauteur de la somme de 1.083,60 €, à compter de l’assignation en justice à hauteur de 1.870,94 € et à compter du présent jugement pour le surplus, en application de l’article 1236-1 du code civil ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges, soit 350 €, révisable selon les dispositions contractuelles, à compter du mois de mars 2026 inclus jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;AUTORISE [G] [A] [W] à régler la somme de 3.256,84 € sous la forme de 35 versements de 90 € chacun, et d’un 36e versement correspondant au reliquat de la dette ;

DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, et les suivantes au plus tard le 10e jour des 35 mois suivants ;

DIT que ces paiements devront intervenir en plus du paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation et des charges courantes et que, à compter de la signification de la présente décision, faute de paiement de l’un d’entre eux dans le délai fixé et après une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, le solde de l’intégralité de la dette de [G] [A] [W] deviendra immédiatement exigible ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés ;

DIT que si [G] [A] [W] respecte ses engagements et se libère de sa dette dans le délai fixé et selon les modalités indiquées, la clause résolutoire du bail sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’au contraire, à défaut du règlement d’une seule mensualité ou d’un seul terme à son exacte échéance et après une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours :

l’intégralité des sommes deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le bail sera immédiatement résilié sans autre décision judiciaire ;

ORDONNE, dans cette dernière hypothèse et faute de départ volontaire, l’expulsion de [G] [A] [W] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [G] [A] [W] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [G] [A] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ;

Le présent jugement a été signé par le juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,

Audrey GUÉGAN Matthieu LANOUZIÈRE