N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00564 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GN6H

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société [Localité 1] HABITAT

C/

[M] [L]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 01 Avril 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 04 Mars 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 01 Avril 2026 :

Entre :

Société [Localité 1] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean VALIERE-VIALEIX, substitué par Maître Océane TREHONDAT LE HECH, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [M] [L]

demeurant [Adresse 2]

assistée par Maître Marie-France GALBRUN, avocat au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 07 Janvier 2026, l’affaire a été renvoyée au 04 Mars 2026, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et la défenderesse en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 01 Avril 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 novembre 2019, à effet au 22 novembre 2019, pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Habitat a donné à bail à Mme [M] [L] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 325,09 € outre un dépôt de garantie d’un montant du même montant.

Par acte de Commissaire de justice délivré à étude le 22 juillet 2025, l’Office Public de l’Habitat de Limoges Habitat a fait assigner Mme [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :

▸ constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion de la locataire, et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique ; et voir autoriser le requérant à faire séquestrer ses meubles dans un garde meuble à ses frais ;

▸ la condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 4 931,66 € au titre des loyers et charges impayés, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

▸ la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant du dernier terme de loyer jusqu’à son départ effectif des lieux ;

▸ la condamner au paiement de la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement et de l’assignation.

L’affaire, appelée à l’audience du 7 janvier 2026, a fait l’objet à l’audience du 4 mars 2026.

A l’audience susdite, l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Habitat, représenté par son avocat, a maintenu ses demandes, en actualisant sa demande en paiement à la somme de 5 235,67 € et en sollicitant que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme de 483,02 €. Il s’est opposé à la demande de délais de paiement malgré le règlement du dernier loyer courant et ce compte tenu de l’ancienneté de la situation d’impayé.

Mme [L], assistée de son conseil, a sollicité des délais à hauteur de 100 € par mois en plus du loyer courant pour régler le solde la dette locative dont elle ne conteste pas le montant, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle explique sa dette locative par la perte de son emploi Concernant sa situation, elle explique les impayés par le fait d’avoir perdu son emploi et d’avoir un enfant à charge. Concernant sa situation, elle expose avoir un enfant à charge et percevoir l’allocation adulte handicapé. Elle précise ne pas vouloir rester dans les lieux et avoir un projet de déménagement au cours de l’été prochain.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 22 décembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 2], par voie électronique le 23 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La somme totale sollicitée à titre provisionnel arrêtée au 25 février 2026 s’élève à 5 235,67 € et comprend des frais de dossier « SLS OPS » d’un montant total de 15,24 € (7,62 € x 2).

Aucun justificatif d’envoi de courrier de mise en demeure à la locataire n’est versé au débat par le bailleur alors que l’envoi d’une mise en demeure constitue une formalité requise par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation. Dès lors, le bailleur ne peut prétendre au paiement des frais de pénalité de non-réponse à l’enquête sociale, lesquels seront soustraits de la dette locative.

La créance n’étant du reste pas sérieusement contestable ni contestée, il convient de condamner Mme [L] au paiement à titre provisionnel de la somme de 5 220,43 € (5 235,67 € – 15,24 €) arrêtée au 25 février 2026.

Sur les délais de paiement :

Si le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, sur le fondement de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement ayant pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience, une telle suspension ne peut être accordée lorsque les demandes du bailleur sont fondées sur le défaut d’assurance.

En l’espèce, s’il ressort du décompte actualisé que Mme [L] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience et qu’elle justifie être en mesure de régler la dette locative (suivant attestation CAF du 4 mars 2026 faisant état d’un montant total mensuel de 1 224 € au titre des prestations versées), il ressort cependant de l’assignation que le bailleur fonde ses demandes sur le défaut de paiement des loyers mais également sur le défaut d’assurance locative, visé au commandement ayant été délivré le 29 avril 2025.

Par conséquent, au vu de la reprise du paiement du loyer par Mme [L], de ses propositions de règlement à l’audience et de sa situation financière lui permettant d’apurer sa dette locative, il convient donc de lui accorder des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues, sans que ces délais n’aient pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire, étant par ailleurs rappelé que Mme [L] a pour projet de déménager au cours de l’été prochain, selon ses déclarations.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion :

L’article 7 g) de la Loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, la justification de cette assurance résultant de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux, pour défaut de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2025, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Habitat a fait délivrer à Mme [L] un commandement de justifier de la souscription d’une assurance locative, lequel rappelant expressément la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 7 g) susvisé, est régulier.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant une durée d’un mois à compter de sa signification. Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 30 mai 2025.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Mme [L] et de tous occupants de chef de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, le bailleur ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire , et prévoyant une vente éventuelle , au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 30 mai 2025, Mme [L] se trouve occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Mme [L] à son paiement à compter du 26 février 2026 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [L], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Habitat les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Mme [L] à lui verser une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 30 mai 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 3], l’expulsion de Mme [M] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS la demande de séquestration des meubles ;

CONDAMNONS Mme [M] [L] à payer à titre provisionnel l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Habitat la somme de 5 220,43 € (Cinq mille deux cent vingt euros et quarante-trois centimes), arrêtée au 25 février 2026, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation ;

ACCORDONS un délai à Mme [M] [L] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISONS Mme [M] [L] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 140 euros minimum, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 30 mai 2025 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Mme [M] [L] à payer à titre provisionnel à l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Habitat une indemnité mensuelle d’occupation de 483,02 € (quatre cent quatre-vingt-trois euros et deux centimes) du 26 février 2026 jusqu’à la libération effective des lieux (les indemnités d’occupation dues entre le 30 mai 2025 et le 25 février 2026 se confondant avec la dette de 5 220,43 €) ;

CONDAMNONS Mme [M] [L] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Habitat la somme de 300 € (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [M] [L] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON