N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00806 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GQQT

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société ODHAC 87 -OPH

C/

[X] [J]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 29 Mai 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 22 Avril 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE, en présence de Madame [H] [Z], Auditrice de justice,

GREFFIERE : Madame Audrey GUÉGAN, en présence de Madame [U] [O], Greffière stagiaire,

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 29 Mai 2026 :

Entre :

Société ODHAC 87-OPH

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Eric VALLERON, avocat au barreau de LIMOGES;

DEMANDEUR

Et :

Madame [X] [J]

née le 09 Mars 1979 à [Localité 1] (87)

demeurant [Adresse 2]

COMPARANTE en personne ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 22 Avril 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et la défenderesse en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 29 Mai 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 11 juillet 2016 à effet au 1er août 2016, l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 a donné en location à [X] [J] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel initial de 459,43 €.

Le 8 juillet 2025, l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 a fait délivrer à [X] [J] un commandement de payer la somme de 977,71 € au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice délivré le 3 novembre 2025, l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 a assigné [X] [J] devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de bail est acquise de plein droit et obtenir :

l’expulsion de [X] [J] ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de l’ancien loyer, le cas échéant réactualisé dans les conditions prévues par la loi, payable jusqu’au jour de libération des lieux ainsi qu’au paiement par provision de la somme de 1 615,13 € au titre des loyers et charges impayés, terme de septembre 2025 inclus ;sa condamnation au paiement de la somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 22 avril 2026, l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87, représenté par son conseil, réitère ses demandes, précisant que la dette locative actualisée au mois de mars 2026 inclus s’élève à la somme de 2 668,77 €, incluant les frais de procédure. Il a précisé que le dernier loyer de mars 2026 a été réglé mais pas ceux d’avant, de sorte qu’ s’oppose à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

[X] [J], comparante en personne, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et son maintien dans les lieux par l’octroi de délais à hauteur de 100 € par mois en supplément du loyer courant. Elle indique travailler en tant qu’aide-ménagère en CESU, avoir un deuxième emploi en cosmétique, et avoir deux enfants à charge.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la clause résolutoire et l’arriéré de loyers et de charges :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des pièces versées aux débats :

que le bail signé entre les parties comporte une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers ou de justification d’une assurance après un commandement de payer resté infructueux ;que le commandement du 8 juillet 2025 reprend les termes de la clause résolutoire du bail ainsi que ceux des articles 6 et 24 de la loi modifiée du 6 juillet 1989 ;que [X] [J], ainsi que le révèlent les décomptes produits par l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 et non contestés par elle, ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte.

Ainsi, le manquement de la locataire à l’obligation de payer les loyers et charges n’est pas sérieusement contestable et justifie l’octroi d’une provision.

Le bénéfice de la clause résolutoire du bail est acquis au bailleur depuis le 9 septembre 2025, soit deux mois après la délivrance du commandement, de sorte que les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit.

Depuis cette date, [X] [J] est occupante sans droit ni titre du logement et redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel des loyers et des charges jusqu’à la date de son départ.

Afin de mettre fin à ce trouble manifestement illicite, il convient par conséquent d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de [X] [J], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte des décomptes versés aux débats que la dette de [X] [J] s’élève désormais à la somme 2 416,01 € à titre de loyers, indemnité d’occupation et charges, échéance de mars 2026 incluse. En effet, il convient de déduire les frais de procédure d’un montant de 252,76 € de la somme demandée de 2 668,77 €.

Ainsi, il y a lieu de condamner [X] [J] au paiement de cette somme de 2 416,01 € à titre de provision, qui portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer à hauteur de 977,71 € et à compter de l’assignation en justice pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant par le versement le 2 avril 2026 d’un montant de 371 € par la locataire et des revenus professionnels déclarés, il convient, afin de solder cette dette tout en assumant le paiement du loyer courant, d’accorder à la locataire un délai de paiement selon les modalités prévues au dispositif., malgré l’opposition du bailleur social.

Il convient de préciser que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant les délais ainsi octroyés tant que [X] [J] respectera les modalités de remboursement de la dette en plus du paiement de l’indemnité d’occupation et des charges courantes.

En revanche, en cas de non-respect du paiement de l’une de ces échéances, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera alors définitivement acquise au bailleur qui pourra immédiatement poursuivre sans délai l’expulsion de [X] [J] selon les modalités précitées, cette dernière devant payer à l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [X] [J], succombant au procès, sera tenue aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et sa notification au préfet.

De plus, il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 les frais qu’il a dû exposer au titre de la présente procédure et [X] [J] sera donc condamnée à lui payer la somme de 200 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en premier ressort par ordonnance exécutoire par provision contradictoire et mise à disposition au greffe de la juridiction ;

CONSTATONS l’acquisition, au bénéfice de l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87, de la clause résolutoire insérée au bail en date du 11 juillet 2016 portant sur le logement situé [Adresse 2] à compter du 9 septembre 2025 ;

DISONS que, depuis cette date, [X] [J] est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges ;

CONDAMNONS [X] [J] à payer à l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 :

la somme provisionnelle de 2 416,01 € à titre de loyers, charges et indemnités d’occupation, arriérés, terme du mois de mars 2026 inclus ;les intérêts au taux légal afférents à cette somme à compter du commandement de payer à hauteur de la somme de 977,71 € et à compter de l’assignation en justice pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges, soit 511,58 €, révisable selon les dispositions contractuelles, à compter du mois d’avril 2026 inclus jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

AUTORISONS [X] [J] à régler la somme de 2 416,01 € sous la forme de 24 versements de 100 € chacun et d’un 25e versement correspondant au reliquat de la dette ;

DISONS que la première mensualité devra être réglée au plus tard dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, et les suivantes au plus tard le 10e jour des 24 mois suivants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette ;

DISONS que ces paiements devront intervenir en plus du paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation et des charges courantes et que, à compter de la signification de la présente décision, faute de paiement de l’un d’entre eux dans le délai fixé et après une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, le solde de l’intégralité de la dette de [X] [J] deviendra immédiatement exigible ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés ;

DISONS que si [X] [J] respecte ses engagements et se libère de sa dette dans le délai fixé et selon les modalités indiquées, la clause résolutoire du bail sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS qu’au contraire, à défaut du règlement d’une seule mensualité ou d’un seul terme à son exacte échéance et après une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours :

l’intégralité des sommes deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le bail sera immédiatement résilié sans autre décision judiciaire ;

ORDONNONS, dans cette dernière hypothèse et faute de départ volontaire, l’expulsion de [X] [J] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS [X] [J] à payer à l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [X] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et sa notification au préfet ;

RAPPELONS que la présente ordonnance de référés est exécutoire de droit à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ;

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,

Audrey GUÉGAN Matthieu LANOUZIÈRE