TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 25 Avril 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 15 Février 2024

GROSSE :

Le 26 avril 2024

à M^e DI COSTANZO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 26 avril 2024

à M^e Noémie ZERBIB

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/04635 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3VQ2

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association SOLIHA PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [G] [L], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Noémie ZERBIB, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 1er septembre 2020, l’Association Soliha Provence a consenti à Madame [G] [L] un bail d’habitation, de type contrat de sous-location, portant sur un appartement situé au [Adresse 3], premier étage, dans le troisième [Localité 4], pour un loyer de 530 euros et une provision sur charges de 91 euros.

Le bail était consenti pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction.

L’objet du contrat visait notamment la réinsertion par le logement des personnes éprouvant des difficultés particulières en raison de l’inadaptation de leurs ressources ou de leur condition d’existence.

Le 5 janvier 2023, l’Association Soliha Provence a fait signifier à Madame [G] [L] un commandement de payer la somme en principal de 1.781,04 euros.

Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2023, l’Association Soliha Provence, anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône, prise en la personne de son Président en exercice, a fait assigner Madame [G] [L] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1708 et suivants du code civil, aux fins de voir :

— constater la résiliation de plein droit du contrat pour violation des obligations contractuelles et expulsion de Madame [G] [L] sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

— condamnation de Madame [G] [L] au paiement de la somme provisionnelle de 1.371,54 euros au titre des loyers et charges impayés au 21 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— ordonner le dépôt et l’enlèvement des meubles (…),

— condamner de Madame [G] [L] à lui payer une indemnité d’occupation de 675,31 euros, indexée selon les modalités du contrat, et une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et les frais d’exécution forcée.

Un diagnostic social et financier a été établi le 6 juillet 2023.

A l’audience du 15 février 2024, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures.

La décision a été mise en délibéré au 25 avril 2024, par mise à disposition au greffe

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions, l’Association Soliha Provence a réitéré ses demandes initiales et actualisé le montant de sa créance à la somme de 900,61 euros, arrêtée au 7 février 2024.

Au soutien de ses prétentions, elle se prévaut du commandement de payer signifié le 5 janvier 2023, demeuré infructueux. Elle indique ne pas s’opposer à un échéancier et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

En réponse aux conclusions adverses, sur la mise en demeure, elle rappelle qu’elle n’est pas prévue par la loi. Elle fait état des courriers adressés à Madame [G] [L] et de ses démarches amiables, s’agissant notamment du plan d’apurement.

Sur l’irrecevabilité tirée du défaut d’intérêt à agir, elle oppose la régularisation d’un plan d’apurement plus de deux mois après la délivrance du commandement de payer. Elle ajoute que ce plan n’a pas été respecté.

Sur la contestation sérieuse, elle soutient qu’un décompte était joint au commandement de payer, mentionnant huit feuillets.

Aux termes de ses conclusions en réplique, [G] [L] représentée par son conseil, a, au visa des articles 31 et 32 du code de procédure civile, 24 de la loi du 6 juillet 1989, 834 et suivants et 700 du code de procédure civile, demandé :

— à titre principal et in limine litis, que l’Association Soliha Provence soit déclarée irrecevable en ses demandes, la suspension de la clause résolutoire, le rejet de la demande d’expulsion, un échéancier de six mois pour le paiement de la somme de 900,61 euros qui ne peut constituer une dette,

— à titre subsidiaire, qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé en raison d’une contestation sérieuse,

— à titre très subsidiaire, la suspension des effets de la clause résolutoire et un délai de paiement de 36 mois,

— en tout état de cause, le rejet des demandes de l’Association Soliha Provence.

Elle se prévaut de l’absence de mise en demeure et de l’absence de décompte précis et détaillé joint au commandement. Sur l’irrecevabilité, elle fait valoir le règlement de la dette visée au commandement de payer dès le 11 avril 2023.

Sur la contestation sérieuse, elle avance l’absence de décompte précis et détaillé joint au commandement. Elle indique avoir commencé à régler sa dette dès le 8 décembre 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la loi applicable

En application de l’article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation.

Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location.

En l’occurrence, les parties sont liées par un contrat de sous-location signé le 1er septembre 2020 faisant expressément référence aux dispositions sus-visées.

Sur la fin de non-recevoir

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, le moyen tiré du règlement de la dette visée au commandement de payer relève de l’appréciation du bien-fondé de l’action en résiliation du contrat de sous-location.

La fin de non-recevoir tirée de l’apurement de la dette locative sera par conséquent rejetée.

Sur l’exception de nullité du commandement de payer

Sur l’irrégularité de forme

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, le contrat ne soumet pas la mise en œuvre de la clause résolutoire à une mise en demeure préalable à la délivrance du commandement de payer.

Le moyen est mal fondé.

Sur l’irrégularité de fond

Une erreur sur le décompte ou la somme visée au principal d’un commandement de payer ne constituant pas une irrégularité de fond au sens de l’article 117 du code de procédure civile.

L’exception de nullité sera par conséquent rejetée dans son ensemble.

Sur la résiliation

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 1728 2° du code civil.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce il est produit le contrat de sous-location signé par les parties qui contient en son article 7 une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le contrat de sous-location sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [G] [L] le 5 janvier 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1.781,04 euros au titre des loyers et charges impayés.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois, le solde du décompte étant débiteur de 1.423,61 euros au 1er mars 2023, puis de 1.076,61 euros au 11 mars 2023.

Madame [G] [L] ne justifie pas de l’apurement de sa dette locative avant le 5 mars 2023.

La clause résolutoire est donc acquise au 6 mars 2023.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Au soutien de sa demande, l’Association Soliha Provence produit un décompte arrêté au 11 février 2024, échéance de février 2024 incluse, indiquant un solde débiteur de 900,61 euros au 11 février 2024. Il convient de déduire les frais d’huissier de 127,87 et 133,36 euros, soit une somme totale de 261,23 euros.

Le contrat prévoit le versement du loyer par fraction mensuelle à terme à échoir. Le décompte indique des paiements par versements en espèces entre les 1er et 27 du mois. Il en résulte que Madame [G] [L] est bien fondée à soutenir l’absence d’exigibilité du loyer du mois de février 2024. Le solde est ainsi créditeur de la somme de 40,05 euros au 11 février 2024.

L’Association Soliha Provence sera par conséquent déboutée de sa demande en paiement de l’arriéré locatif.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 1343-5 du même code prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La situation de Madame [G] [L] justifie de lui octroyer des délais de paiement rétroactifs jusqu’au 11 février 2024 en suspendant les effets de la clause résolutoire, de constater que la locataire ayant respecté les délais accordés, la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué.

Il s’ensuit que l’Association Soliha Provence sera déboutée de ses demandes en expulsion et en paiement à titre provisionnel d’indemnités d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Madame [G] [L] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation.

L’équité, eu égard à la situation économique respective des parties, ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la bailleresse qui sera débouté de sa demande en paiement de ce chef.

Sur la demande relative à la charge des frais d’exécution forcée

Les dispositions de l’article 10 du décret du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale portent sur l’allocation à l’huissier instrumentaire d’un droit proportionnel dégressif sur les sommes recouvrées, à la charge du créancier. Ces dispositions sont d’ordre public.

La seule dérogation, prévue en son article 10-1, permettant de faire porter cette charge sur le débiteur, concerne le débiteur auteur de contrefaçons du titre exécutoire, ce qui ne correspond nullement à la présente espèce. Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande faite en ce sens.

Sur l’exécution provisoire

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de l’apurement de la dette locative ;

ÉCARTE l’exception de nullité du commandement de payer du 5 janvier 2023 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de sous-location conclu le 1er septembre 2020 entre l’Association Soliha Provence et Madame [G] [L] concernant le logement, situé au [Adresse 2], dans le [Adresse 6] [Localité 4] sont réunies à la date du 6 mars 2023 ;

CONSTATE l’apurement de la dette locative au 11 février 2024 ;

DÉBOUTE l’Association Soliha Provence de sa demande en paiement de l’arriéré locatif ;

ACCORDE à Madame [G] [L] un délai de paiement rétroactif pour s’acquitter du paiement des loyers et charges impayés, et ce, jusqu’au 11 février 2024 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

CONSTATE que le délai accordé a été respecté ;

DIT en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué ;

CONSTATE que la dette locative arrêtée au 11 février 2024 est soldée ;

DÉBOUTE l’Association Soliha Provence de ses demandes en expulsion et en paiement à titre provisionnel de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

CONDAMNE Madame [G] [L] aux dépens ;

DÉBOUTE l’Association Soliha Provence de ses demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des frais d’exécution forcée ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA PRÉSIDENTE LE GREFFIER