N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00597 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GOME

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société [Localité 1] HABITAT

C/

[W] [N] [P]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 04 Février 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 07 Janvier 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 04 Février 2026 :

Entre :

Société [Localité 1] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean VALIERE-VIALEIX, substitué par Maître Océane TREHONDAT LE HECH, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [W] [N] [P]

née le 04 Novembre 1992 à [Localité 2] (976)

demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANTE, ni représentée ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 07 Janvier 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 04 Février 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 juillet 2020, à effet au 10 juillet 2020, pour une durée d’un an renouvelable, l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] HABITAT, a donné à bail à Madame [W] [N] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel révisable de 351,63 € outre une provision sur charges ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant équivalent à un mois de loyer en principal.

Par acte sous seing privé du 21 février 2024, prenant effet le 22 février 2024, l’OPH [Localité 1] HABITAT a donné à bail à Madame [W] [N] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 381,16 € outre une provision sur charges ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant équivalent à un mois de loyer en principal.

Par acte de Commissaire de justice signifié à étude le 24 juillet 2025, l’OPH Limoges Habitat a fait assigner sa locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, du bail conclu entre les parties ;

▸ ordonner son expulsion, et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin est avec le concours de la force publique ; et voir autoriser le requérant à faire séquestrer ses meubles et objets mobiliers dans un garde meuble à ses frais ;

▸ la condamner au paiement par provision de la somme de 2 657,50 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à ce jour, sauf à parfaire au jour du prononcé de la décision, ou à diminuer sous réserves d’éventuels acomptes qui auraient été versés, et suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

▸ la condamner au paiement par provision d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier terme du loyer, à compter du jour où le bail s’est retrouvé résilié jusqu’à la totale libération des lieux loués ;

▸ la condamner au paiement par provision de la somme de 500 € au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Le diagnostic social et financier n’est pas parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 janvier 2026.

A l’audience susdite, l’OPH LIMOGES HABITAT, représenté par Maître VALIERE-VIALEIX avocat au barreau de LIMOGES, a donné son accord pour des délais de paiement à hauteur de 70 € par mois pour solder la dette locative qui s’élève à 1 778,25€ au 5 janvier 2026, compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant. Il a sollicité que le montant de l’indemnité d’occupation soit fixé à la somme de 553,38 €.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [W] [N] [P] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 3] par voie électronique le 25 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH [Localité 1] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 février 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 et applicable aux contrats de bail conclus postérieurement à son entrée en vigueur en date du 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 21 février 2024 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté six semaines sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 20 février 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 3 avril 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 21 février 2024 à compter du 4 avril 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Madame [W] [N] [P] n’a pas réglé avec régularité le montant de ses loyers de sorte qu’au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation reste dû à la date du 5 janvier 2026, selon décompte actualisé, la somme de 1 778,25€.

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [W] [N] [P] au paiement à titre provisionnel de cette somme.

Sur les délais de paiement :

Le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, sur le fondement de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience et en situation de régler sa dette locative.

Il ressort du décompte actualisé que la locataire a repris le paiement du loyer courant avant l’audience et qu’elle respecte le plan d’apurement signé le 27 février 2025, démontrant ainsi sa capacité financière à apurer sa dette locative.

En outre, le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, et de l’accord du bailleur, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser Madame [W] [N] [P] à se libérer de sa dette locative en 25 mois par 24 mensualités de 70€ minimum le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 25ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [W] [N] [P] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Madame [W] [N] [P] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [W] [N] [P] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— Madame [W] [N] [P] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 553,38 € (selon dernier avis d’échéance du mois de décembre 2025) ;

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Sur les demandes accessoires :

Madame [W] [N] [P], qui succombe, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH [Localité 1] HABITAT les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Madame à [W] [N] [P] lui verser une somme de 200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 4 avril 2025 ;

CONDAMNONS Madame [W] [N] [P] à payer à titre provisionnel à l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] HABITAT la somme de 1 778,25 € (mille sept cent soixante-dix-huit euros et vingt-cinq centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 5 janvier 2026 ;

AUTORISONS Madame [W] [N] [P] à régler les sommes dues sur 25 mois à l’aide de 24 mensualités de 70 € au minimum, dans la limite de la dette, au plus tard le 10 de chaque mois et le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, étant rappelé que la 25ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette;

DISONS que la dernière mensualité sera égale au solde restant dû majoré des frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Madame [W] [N] [P] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés sus du paiement du loyer courant ;

DISONS qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant :

— la totalité de la somme due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [W] [N] [P] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [W] [N] [P] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi soit la somme de 553,38 € ;

CONDAMNONS Madame [W] [N] [P] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] HABITAT la somme de 200 € (deux cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [W] [N] [P] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, ;

REJETONS le surplus des demandes de l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] HABITAT ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON