copies délivrées le / /2025 à

CCC + CE M^e Marc REYNAUD

CCC + CE M^e Didier PILOT

3 CCC expertise

CCC dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT

DU

18 Septembre 2025

AFFAIRE N° RG 24/00013 – N° Portalis DBW6-W-B7I-DK7W

MINUTE N° : /2025

ENTRE

PARTIES DEMANDERESSES :

Monsieur [L] [O]

né le 29 Août 1962 à [Localité 12]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

Madame [G] [H] épouse [O]

née le 25 Mai 1953 à [Localité 15]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

Madame [T] [O]

née le 07 Février 1989 à [Localité 13]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 7]

Monsieur [J] [O]

né le 30 Novembre 1991 à [Localité 13]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 8]

Monsieur [V] [H]

né le 22 Septembre 1982 à [Localité 14]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

Madame [Y] [K]

née le 06 Mars 1957 à [Localité 16]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

Représentés par M^e Marc REYNAUD, avocat au barreau de LISIEUX

ET

PARTIE DEFENDERESSE :

S.A.R.L. LA MARTANIE, immatriculée au RCS D'[Localité 11] sous le n°802 966 630, prise en la personne de son représentant légal, demeurant [Adresse 6]

Représentée par M^e Caroline DESRE, avocat au barreau de MEAUX (plaidant), M^e Didier PILOT, avocat au barreau de LISIEUX (postulant)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES LOYERS

COMMERCIAUX : Madame Anne-Laure BERGERE, Présidente ;

GREFFIER

LORS DES DEBATS : Madame Camille LAMOUR, Greffier ;

GREFFIER LORS

DE LA MISE A DISPOSITION : Madame Camille LAMOUR, Greffier ;

Après avoir entendu à l’audience du 19 Juin 2025, les parties comparantes ou leurs conseils, l’affaire a été mise en délibéré et le jugement rendu ce jour le 18 Septembre 2025.

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte notarié en date des 4 et 7 janvier 2014, Mme [B] [R], veuve [H], M. [C] [H] et Mme [G] [H], épouse [O] ont donné à bail commercial à la société Paillotine les lots n°1, 2 et 52 d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 17].

Ce bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er janvier 2014, pour un montant annuel de 9 000 euros, payable d’avance au bailleur en 12 termes égaux de 750 euros.

M. [L] [O], Mme [G] [H], épouse [O], Mme [T] [O], M. [J] [O], M. [V] [H] et Mme [Y] [K] sont venus aux droits des bailleurs initiaux et la Sarl la Martanie est venue aux droits du preneur initial.

Suivant exploit en date du 22 novembre 2023, les bailleurs ont signifié au preneur un congé avec offre de renouvellement, sollicitant que le loyer renouvelé soit fixé annuellement à la somme de 20 091 euros au 1er juin 2023.

Les bailleurs ont adressé à la Sarl la Martanie un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lisieux en date du 14 mars 2024, afin d’obtenir la fixation d’un loyer annuel de 20 091 euros hors taxes et hors charges, assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2024.

En l’absence d’accord entre les parties, le 20 août 2024, M. [L] [O], Mme [G] [H], épouse [O], Mme [T] [O], M. [J] [O], M. [V] [H] et Mme [Y] [K] ont fait assigner la Sarl la Martanie devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lisieux afin que le montant du loyer du bail renouvelé soit fixé judiciairement au montant précédemment réclamé.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 19 septembre 2024 puis a fait l’objet de plusieurs renvois, pour être plaidée à celle du 19 juin 2025.

Aux termes de leur mémoire n°2, les bailleurs demandent au juge des loyers commerciaux de :

— débouter la société la Martanie de l’ensemble de ses demandes et de son argumentation,

— principalement, fixer le montant du loyer renouvelé au bail consenti les 4 et 7 janvier 2014 à la somme annuelle en principal de 20 091 euros hors taxes et hors charges,

— dire que les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés seront dus à compter de la délivrance de l’assignation du 20 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 1234-6 du code civil,

— ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil,

subsidiairement,

— ordonner une expertise judiciaire en application de l’article R145-30 du code de commerce,

— condamner la société la Martanie à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Selon son mémoire en réponse, la Sarl la Martanie sollicite du juge des loyers commerciaux de :

à titre principal,

— rejeter l’intégralité des demandes des demandeurs dirigées à son encontre,

— constater et juger que le déplafonnement du loyer est impossible, faute pour les demandeurs de justifier d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 du code de commerce,

— rejeter l’intégralité des demandes fins et conclusions plus amples ou contraires,

à titre subsidiaire,

— ordonner une mesure d’instruction en application de l’article R145-30 du code de commerce,

— débouter les demandeurs de leur demande en fixation du loyer annuel à la somme de 20 091 euros pendant toute la durée de la procédure et le fixer au montant contractuel hors taxes et hors charges,

en tout état de cause,

— fixer le montant du bail renouvelé à la somme annuelle de 7 200 euros hors taxes et hors charges,

— condamner solidairement les demandeurs à lui régler la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux mémoires des parties pour un plus ample exposé des faits et de leurs moyens, conformément à l’application des dispositions de l’article R. 145-29 du code de commerce

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que : « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1°) Les caractéristiques du local considéré ;

2°) La destination des lieux ;

3°) Les obligations respectives des parties ;

4°) Les facteurs locaux de commercialité ;

5°) Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ».

En outre, en application de l’article R.145-2 du même code, les éléments mentionnés par cet article L.145-33 s’apprécient dans les conditions fixées par les articles R.145-3 à R.145-11.

Enfin, selon les dispositions de l’article R.145-30 du code de commerce, « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R.145-7, L.145-34, R.145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge ».

En l’espèce, en application des dispositions de l’article L.145-34 du code de commerce, les bailleurs demandent la fixation du loyer renouvelé à hauteur de la somme de 20 091 euros, se fondant sur une surface pondérée globale de 173 m², s’agissant des baux des 4 et 7 janvier 2014 et des 28 et 30 juin 2014, pour un prix annuel de 399 €/m², majorations comprises.

Au soutien de cette demande, estimant que le local bénéficie d’un positionnement très favorable sur la commune de [Localité 17], ils exposent que les facteurs locaux de commercialité ont notablement évolué dans un sens positif. Ils précisent que se sont développés, à [Localité 17], la capacité d’accueil touristique et le renforcement de son offre en matière de commerce pour les particuliers.

Il convient par ailleurs de retenir que le rapport d’expertise amiable de M. [A], produit par les demandeurs – qui porte sur l’ensemble du bien immobilier comportant les deux baux donnés à la société Martanie – fonde en outre son estimation sur, notamment :

– le bon état général de l’immeuble,

– la situation en centre-ville,

– une destination large qui induit habituellement une majoration de la valeur locative,

– la présence de trois terrasses sur le domaine public qui engendre une majoration de la valeur locative.

En réplique, la société Martanie conteste, tout d’abord, le principe même d’un déplafonnement du loyer. Ainsi, la société preneuse ne remet pas en cause certains développements connus par la commune de [Localité 17] mais affirme que ses contradicteurs n’établissent objectivement aucune cause de déplafonnement résultant d’une modification notable des caractéristiques du local, de la destination des lieux loués, des obligations respectives des parties et des facteurs locaux de commercialité.

Bien au contraire, la société Martanie fait valoir que de nombreuses fissurations ont affecté les lots loués depuis la prise de possession, constatées par Me [Z] [W], commissaire de justice, le 10 août 2024, notamment dans la salle de restauration, diminuant son attractivité. Elle estime la décote de la valeur des locaux, à défaut d’expertise, à 20% de la valeur des locaux loués.

En conséquence, la société preneuse demande une diminution du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle, fixée arbitrairement, de 7 200 euros.

Elle produit par ailleurs un rapport d’expertise amiable établi par Mme [S] [N], proposant le maintien du loyer actuel ou la fixation d’un loyer renouvelé global de 36 788 €/an au titre des baux des 4 et 7 janvier 2014 et des 28 et 30 juin 2014, se fondant sur une surface pondérée totale de 241 m².

Au vu de ces éléments, force est de constater que le juge des loyers commerciaux est confronté à un désaccord des parties sur le principe même du déplafonnement, que les demandeurs sollicitent au titre de la modification des facteurs locaux de commercialité, point qu’il est impossible d’examiner sans informations sur les pratiques et évolutions du secteur et extérieures aux strictes relations contractuelles entre les parties. Si des rapports d’évaluation et des constats sont joints aux pièces produites dans le cadre de l’instance, un examen plus approfondi est nécessaire quant aux locaux, leur état, ou encore leur agencement pour apprécier avec pertinence cet aspect.

Par ailleurs, force est de constater que les parties produisent des études d’évaluation des surfaces amiables mais non contradictoires. Les contestations concernent, outre le montant même du dernier loyer acquitté au titre des baux des 4 et 7 janvier 2014 et des 28 et 30 juin 2014 (37 676,16 €/an pour les demandeurs contre 44 122,80 €/an pour la société défenderesse), la surface des locaux et sa pondération. Or, la valeur locative du bien dépend de cette surface contestée.

Dans ces conditions, une solution adéquate au litige ne saurait être trouvée sans qu’il soit recouru à une expertise judiciaire, conformément à l’article R.145-30 du code de commerce susmentionné, afin que soient regroupés des éléments complémentaires permettant d’évaluer les critères d’un déplafonnement du montant du loyer et, en cas de déplafonnement, de nature à apprécier ce que serait alors le montant du loyer à la valeur locative.

En conséquence, une expertise judiciaire sera ordonnée, dans les termes de la mission spécifiée dans le dispositif ci-après, la consignation étant mise à la charge des demandeurs.

Dans l’attente, il sera sursis à statuer sur les demandes des parties et le montant du loyer du bail renouvelé sera fixé, à titre provisoire, au montant prévu par le bail initial, actualisé selon l’indexation prévue dans ledit acte.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort ;

Avant dire droit sur la demande de fixation du loyer du bail commercial,

ORDONNE la réalisation d’une expertise judiciaire et désigne, pour y procéder la SARL FBR EXPERTISE, [Adresse 2] (mail : [Courriel 9]), expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 10], avec pour mission de :

– entendre les parties en leurs explications,

– se rendre sur les lieux loués, les décrire et les photographier, déterminer leur surface, dire et justifier le cas échéant l’application d’un coefficient de pondération,

– procéder à l’examen des faits allégués par les parties et à celui des éléments mentionnés aux articles L.145-33, L.145-34 et R.145-2 et suivants du code de commerce,

– fournir tous éléments d’information permettant de déterminer si le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2023 est susceptible ou non à la valeur locative,

– donner son avis, en s’attachant aux prix du marché locatif et non aux seules références judiciaires, sur la valeur locative des lieux loués à la date de renouvellement du bail (le 1er janvier 2023),

– fournir tous autres éléments qu’il estimera utiles,

– rédiger, à l’issue de chaque réunion d’expertise, une note aux parties en fixant le délai pour présenter leurs dires et observations, afin de s’expliquer techniquement dans le cadre de sa mission et avant la clôture des opérations,

– mettre, en temps utile, aux termes des opérations d’expertise, les parties en mesure de faire valoir leurs observations, qui seront annexées au rapport ;

DIT que l’expert déposera son rapport écrit, en double exemplaire, au greffe du tribunal judiciaire de Lisieux, dans les quatre mois de l’avis de versement de la consignation, terme de rigueur, et qu’il en adressera, à chaque partie, une copie accompagnée de sa demande de rémunération, mention étant faire sur l’original ;

DIT que M. [L] [O], Mme [G] [H], épouse [O], Mme [T] [O], M. [J] [O], M. [V] [H] et Mme [Y] [K] verseront une consignation de 4.000,00 euros (quatre mille euros) à valoir sur la rémunération de l’expert, dans le délai impératif de deux mois à compter de la notification de la présente décision, à peine de caducité de la désignation de l’expert ;

DIT que si les parties viennent à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et qu’il en fera rapport ;

COMMET, pour suivre les opérations d’expertise, le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

SURSOIT à statuer sur les demandes ;

FIXE, à titre provisoire, le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2023 sera fixé au montant prévu par le bail initial, actualisé selon l’indexation prévue dans ledit acte ;

RÉSERVE les dépens de l’instance ;

ORDONNE le retrait du rôle de la présente instance dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise et DIT qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de solliciter la réinscription de l’affaire ;

RAPPELLE que, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est, de plein droit, assortie de l’exécution provisoire.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

Le greffier, Le juge,

C.LAMOUR AL BERGERE