TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

20 Janvier 2025

N° R.G. : N° RG 23/09976 – N° Portalis DB3R-W-B7H-ZAVB

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble secondaire 7-9 bis rue Vanne 92120 Montrouge représenté par son syndic :

C/

[O] [S], [B] [X]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble secondaire 7-9 bis rue Vanne 92120 Montrouge représenté par son syndic :

Cabinet SGI

16 rue Gabriel Péri

92120 MONTROUGE

représentée par Maître Romain HAIRON de la SELEURL RHA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0567

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [S]

7 rue de la Vanne

92120 MONTROUGE

défaillant

Madame [B] [X]

7 rue de la Vanne

92120 MONTROUGE

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Novembre 2024 en audience publique devant :

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Carole GAYET, Juge

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble secondaire sis 7-9 bis, rue de la Vanne à Montrouge (92120) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de Monsieur [O] [S] et de Mme [B] [X] dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société de Gestion Immobilière SGI les a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 11 décembre 2023, aux fins de voir :

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [O] [S] et Madame [B] [X] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble secondaire 7/9 bis rue de la vanne à MONTROUGE (92120) la somme en principal de 9.260,95 €, à titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01/10/2023, et représentant :

8.478,95 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ; 782 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

ASSORTIR la condamnation SOLIDAIRE prononcée au paiement de l’intérêt au taux légal à compter:

de la mise en demeure notifiée par SGI, Syndic, en date du 27/08/2021 d’avoir à payer la somme de 6.096,16 € ; de la mise en demeure notifiée par SGI, Syndic, en date du 24/11/2021 d’avoir à payer la somme de 6.564,86 €; de la mise en demeure notifiée par SGI, Syndic, en date du 16/05/2022 d’avoir à payer la somme de 7.039,06 € ;de la présente assignation pour le surplus ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [O] [S] et Madame [B] [X] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble secondaire 7/9 bis rue de la vanne à MONTROUGE (92120) la somme de 2.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [O] [S] et Madame [B] [X] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble secondaire 7/9 bis rue de la vanne à MONTROUGE (92120) une indemnité de 1.500 00 € sur le fondement de l‘article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Monsieur [O] [S] et Mme [B] [X], assignés par actes délivré en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique leur avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 septembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 26 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un décompte des sommes dues pour la période du 01/01/2019 au 01/10/2023 distinguant les frais réclamés,

— différents appels de fonds et répartitions de charges adressés aux défendeurs entre le 19 décembre 2017 et le 21 septembre 2023 mentionnant exclusivement le lot n°208 de l’état descriptif de division,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en date des 30 mars 2021, 16 mai 2022 et 27 juin 2023 et les attestations de non recours afférentes,

— différentes « mise en demeure » adressées par le syndic en date des 27/08/2021 aux fins de paiement de la somme de 6.096,16 euros (avis de réception produit non produit), 24 novembre 2021 aux fins de paiement de la somme de 6.564,86 euros (avis de réception produit non produit) et du 16 mai 2022 aux fins de paiement de la somme de 7.039,06 euros (avis de réception produit non produit) et les factures correspondantes de frais établies par le syndic,

— le contrat de syndic,

— un extrait du règlement de copropriété (pages 1 à 27).

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 8 528,95 euros (et non pas 8.478,95 euros comme indiqué par erreur) au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27 août 2021 sur la somme de 6.096,16 euros, du 24 novembre 2021 sur la somme de 6.564,86 euros, du 16 mai 2022 sur la somme de 7.039,06 euros et de l’assignation pour le surplus.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que Monsieur [O] [S] et Mme [B] [X] sont propriétaires indivis des lots n°208 et 279 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 30 mars 2021, 16 mai 2022 et 27 juin 2023 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2020, 2021 et 2022, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2023 et 2024, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées visant le seul lot n°208.

L’examen du décompte produit permet cependant de constater que la somme dont le syndicat des copropriétaires poursuit le paiement englobe des appels de charges et travaux pour la période du 01/01/2019 au 31/12/2019, pour laquelle il ne produit pas les assemblées générales ayant voté des budgets correspondants. Partant, il ne justifie pas du bien fondé de sa créance pour cette période, étant rappelé que la production des appels de fonds ne permet pas de pallier cette carence probatoire, au regard des termes de l’article 10 précité.

Il convient donc de déduire des sommes dont le paiement est poursuivi le solde débiteur de 11 740,67 euros existant au 31/12/2019 aux termes dudit décompte, correspondant aux sommes appelées et réglées pour la période du 01/01/2019 au 31/12/2019.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne développe, dans son exploit introductif d’instance, aucun paragraphe relatif à l’imputation des sommes portées au crédit du compte du défendeur durant la période postérieure, du 01/01/2020 au 01/10/2023, pour un montant total de 12.937,89 euros au titre des règlements intervenus (800 euros X 15) et des répartitions 2020 et 2021 (331,59 et 429,20 euros), ainsi que d’une annulation de la provision « ETUDE ETBL NOUVELLE CLE » (89 euros).

Il en résulte que ces règlements doivent être retenus au titre de la période au cours de laquelle ils ont été adressés et imputés en compte, ce à partir du 03/04/2020, soldant les causes des appels de charges et travaux émis du 01/01/2020 au 01/10/2023.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas être créanciers des défendeurs. Il sera donc débouté de sa demande de paiement au titre des charges et travaux impayés et de celles subséquentes au titre des intérêts au taux légal et de leur capitalisation.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 742 euros (et non 782 euros comme indiqué par erreur) au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, comme indiqué ci-avant, il n’est pas démontré que les défendeurs seraient redevables de charges et travaux impayés et, partant, que les frais de recouvrement, dont le paiement est sollicité, seraient ainsi justifiés.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formée au titre des frais de recouvrement de charges et travaux impayés, sans qu’il soit nécessaire d’analyser leur bien-fondé ou leur caractère nécessaire, ainsi que de celles subséquentes au titre des intérêts au taux légal et de leur capitalisation.

Débouté de l’ensemble de ses demandes au titre des frais de recouvrement à l’encontre de Monsieur [O] [S] et Mme [B] [X] en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 742 euros sur le compte de Monsieur [O] [S] et Mme [B] [X].

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, comme indiqué ci-avant, il n’est pas démontré que les défendeurs seraient redevables de charges impayées.

Le demandeur ne peut ainsi solliciter le paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice que lui aurait causé la défaillance de ces derniers.

Les demandes du syndicat des copropriétaires à titre de dommages-intérêts seront donc rejetées.

Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs

Compte tenu du rejet de l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires, il n’y a pas lieu de statuer sur la condamnation solidaire des défendeurs, qui est sans objet.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile et sa demande sur le fondement de l’article 700 du même code sera rejetée.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble secondaire sis 7-9 bis, rue de la Vanne à Montrouge (92120), représenté par son syndic, de toutes ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (742 euros) doivent être recréditées sur le compte de Monsieur [O] [S] et Mme [B] [X],

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,