Cour d’appel de [Localité 1]

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00213 – N° Portalis DBW6-W-B7J-DPRG

JUGEMENT

DU 13 MAI 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Loïc FROSSARD, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Laura MOTIER

DÉBATS :

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 02 Mars 2026 du tribunal judiciaire de LISIEUX dans la composition énoncée ci-dessus.

***

L’affaire oppose :

PARTIE DEMANDERESSE

Monsieur [Y] [K],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Adam LAKEHAL, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Marie TSAGOURIA, avocat au barreau de LISIEUX

PARTIE DÉFENDERESSE

Madame [B] [S] épouse [T],

demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

***

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 30 avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction. Le délibéré a été prorogé au 13 mai 2026 par mention au dossier.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé daté du 06 octobre 2022, Monsieur [Y] [K] a donné en location meublée à Madame [B] [S] épouse [T] un logement situé à [Localité 3] moyennant le paiement mensuel d’un loyer révisable d’un montant initial 420,00 euros et de provisions sur charges de 150,00 euros.

Le dépôt de garantie versé par Madame [B] [S] épouse [T] en début de bail s’élève à 840,00 euros.

L’état des lieux d’entrée a été établi le 14 octobre 2022 et signé par notamment Madame [B] [S] épouse [T].

Le 12 novembre 2024, Monsieur [Y] [K] a fait signifier à Madame [B] [S] épouse [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Cet acte a été dénoncé à la CCAPEX le 14 novembre 2024.

Selon acte de commissaire de justice du 23 juillet 2025, Monsieur [Y] [K] a fait assigner Madame [B] [S] épouse [T] devant la présente juridiction aux fins essentiellement de résiliation du contrat de bail, expulsion de Madame [B] [S] épouse [T] et condamnation de celle-ci à lui payer une indemnité d’occupation ainsi que l’arriéré locatif.

La locataire a volontairement quitté les lieux le 04 décembre 2025.

L’état des lieux de sortie a été établi à cette même date, et signé par Madame [B] [S] épouse [T].

L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 03 novembre 2025 puis a fait l’objet de plusieurs renvois pour échange des pièces et écritures des parties.

L’affaire a été retenue à l’audience du 02 mars 2026.

À ladite audience, Monsieur [Y] [K] était représenté par son avocat, qui a essentiellement demandé à voir :

débouter Madame [B] [S] épouse [T] de toutes ses demandes,condamner celle-ci à lui payer la somme de 5 048,56 euros au titre du solde de tout compte,condamner celle-ci aux dépens de l’instance, incluant les frais du commandement de payer, ainsi qu’à lui payer la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Il estime que les désordres dénoncés par Madame [B] [S] épouse [T] ne sont pas suffisamment graves pour fonder une exception d’inexécution ; que les factures qu’elle produit n’ont aucun lien de causalité avec la présente instance ; que les charges locatives sont suffisamment justifiées par la production des décomptes généraux ; que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie justifient largement de la somme retenue au titre des dégradations locatives ; que le solde de fin de bail tient compte d’une provision de 20 % conformément à la loi ALUR, d’un prorata de TEOM et de la restitution du dépôt de garantie ; qu’aucun manque de réactivité dans la gestion du dégât des eaux ne peut lui être reproché ; que les préjudices qu’elle invoque, à les supposer établis, relèvent de son assureur.

Madame [B] [S] épouse [T] a comparu personnellement et a essentiellement demandé à voir :

débouter Monsieur [Y] [K] de toutes ses demandes,constater qu’elle restait devoir la somme de 2 705,47 euros, sauf à parfaire, et dire qu’elle bénéficierait d’un délai de 06 mois pour procéder à ce règlement,avant dire droit, dire que Monsieur [Y] [K] devrait justifier du décompte des charges réelles imputables à la locataire,à défaut qu’il y soit déféré, débouter Monsieur [Y] [K] de toutes ses demandes relatives aux charges et ordonner le remboursement des sommes déjà versées, soit « à peu près 3 360 € » à ce titre,condamner Monsieur [Y] [K] à lui payer la somme de 3 000,00 euros à titre de dommages-intérêts,condamner Monsieur [Y] [K] « aux entiers dépens comprenant les frais d’huissier »,« dire et juger que les dépens, en ce compris les frais du commandement, devront être partagés par 1/2 ».

Elle fait valoir que l’appartement a subi un dégât des eaux en juillet 2023 et qu’il en a résulté de multiples nuisances pendant plusieurs mois ; que l’agence en charge de la gestion locative a manqué de diligence ; que l’absence de sanitaires l’a contrainte de se reloger temporairement à l’hôtel ; que ses impayés de loyers sont volontaires, pour compenser les frais que cela a occasionné ; que la régularisation des charges locatives ne s’appuie sur aucun décompte de charges réelles ; que les dégradations locatives qui lui sont imputées ne correspondent pas à l’état des lieux de sortie.

Vu l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties oralement soutenues à l’audience pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DU JUGEMENT

I. SUR LES DEMANDES DE Monsieur [Y] [K]

Sur les loyers

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire a pour obligation essentielle de régler les loyers et charges contractuellement stipulés.

En l’espèce, Monsieur [Y] [K] produit la copie du bail passé entre les parties ainsi qu’un décompte actualisé (sa pièce n° 18). Il en résulte, pour la période d’arguée d’impayés, que Madame [B] [S] épouse [T] est redevable des loyers suivants :

août 2024 (solde) : 255,11 eurosfévrier, mars, juin, juillet, août, septembre et octobre 2025 : 7 x 448,85 = 3 141,95 eurosnovembre 2025 : 453,52 euros,décembre : 60,47 euros,SOIT TOTAL : 3 911,05 EUROS.

Selon l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur doit notamment remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il doit également délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation et assurer la jouissance paisible de l’immeuble. Il doit aussi assurer l’entretien de la chose, sauf s’agissant des réparations imputables au locataire.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, « une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il revient à la partie qui invoque l’exception d’inexécution prévue par le texte précédent de démontrer que les conditions en sont réunies.

Aussi, en application des textes précités, pour pouvoir s’exonérer du paiement de la totalité des loyers, le locataire doit démontrer une défaillance majeure du bailleur dans le respect de ses propres obligations contractuelles, cette défaillance se caractérisant par l’impossibilité totale de jouir du logement objet du contrat de bail.

En l’espèce, la présence transitoire d’une forte humidité telle que caractérisée par le procès-verbal de constat de Me [I], commissaire de justice, le 16 août 2023, ainsi que la dépose temporaire des toilettes, constituent certes un trouble dans la jouissance du logement mais ne présentent pas une gravité telle qu’elle s’oppose à tout usage du logement, et puisse ainsi justifier l’inexécution par la locataire de son obligation principale de paiement des loyers.

Dans ces conditions, Madame [B] [S] épouse [T] sera condamnée à payer à Monsieur [Y] [K] la somme de 3 911,05 euros, au titre des loyers demeurés impayés.

Sur les charges

Conformément aux dispositions de l’article 25-10 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 et de la stipulation par le bail de provisions sur charges, la régularisation desdits charges relève de l’article 23 de cette loi.

Ledit article 23 édicte que la récupération des charges par le bailleur sur le locataire est conditionnée à la justification par le bailleur de la nature et de la réalité des charges. Quand les charges ont fait l’objet d’appels de provisions, elles doivent être régularisées annuellement. Un mois avant la régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Conformément aux dispositions de ce texte et de l’article 9 du code de procédure civile, la charge de la preuve des faits justifiant le remboursement des charges récupérables repose exclusivement sur le bailleur (Cass civ 3, 28 novembre 2019, n° 18-23.919).

De façon générale, dans l’intérêt d’une bonne administration de la Justice, le pouvoir d’injonction de juge ne saurait servir à recueillir, à la demande du défendeur, des renseignements que la partie demanderesse aurait dû elle-même fournir dans son propre intérêt.

En l’espèce, Madame [B] [S] épouse [T] conteste les régularisations de charges, les estimant insuffisamment justifiées, et sollicite qu’il soit fait injonction à Monsieur [Y] [K] de produire divers justificatifs.

En dépit de cette contestation et de cette demande, à l’audience et dans le dernier état de ses pièces et écritures, Monsieur [Y] [K] se borne à produire des décomptes sommaires pour les années 2022, 2023 et 2024 (ses pièces n° 20 à 22).

Ces décomptes, composés d’un unique feuillet par année, sont établis par le mandataire du bailleur, ce qui s’apparente à une preuve à soi-même.

Ils ne sont accompagnés d’aucune pièce justificative émanant de tiers attestant de l’exactitude de leurs mentions (factures, relevés de compteurs…) et des modalités de répartition des charges (règlement de copropriété).

Il était pourtant loisible au bailleur de tenir à la disposition de la locataire, fût-ce devant la juridiction, les pièces justificatives des charges locatives que celle-ci réclamait en cours d’instance, ainsi que le mode de répartition de ces charges (Cass civ 3, 20 janvier 2009, n° 08-10.269 ; Cass civ 3, 8 décembre 2010, n° 09-71.124).

Dès lors qu’il s’est abstenu de le faire, sauf s’agissant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, il appartient à la juridiction d’en tirer dès à présent toutes les conséquences sans retarder davantage l’issue du procès.

Par conséquent, la demande de communication de pièces soutenue par Madame [B] [S] épouse [T] sera rejetée, de même que la demande de Monsieur [Y] [K] en paiement des charges locatives, à l’exception d’une somme de 211,00 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 7 c) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu « de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement».

Le locataire est de plus tenu de prendre à sa charge, en vertu de l’article 7 d) de la loi susvisée, l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf le cas de la vétusté, de la malfaçon ou de la force majeure. Lesdites charges sont détaillées de façon non-limitative par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

En l’espèce, il résulte de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie que le logement est restitué avec plusieurs défauts de propreté non constatés en début d’occupation, ce qui justifie d’imputer à Madame [B] [S] épouse [T] les frais de nettoyage facturés par le mandataire de Monsieur [Y] [K], à hauteur de 202,40 euros TTC, déplacement inclus.

Condamnation sera prononcée en ce sens.

Au total, sur les sommes restant contractuellement dues par la locataire

Le dépôt de garantie est destiné à garantir la bonne exécution des obligations du locataire envers le bailleur, énoncées par l’article 7 de la loi susvisée du 06 juillet 1989 (paiement du loyer et des charges récupérables, paiement des réparations locatives, remise en état des lieux après travaux de transformation non autorisés) et le paiement des sommes dont le bailleur pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous condition de justification.

En l’espèce, Madame [B] [S] épouse [T] est contractuellement redevable d’une somme totale de : 3 911,05 + 211,00 + 202,40 = 4 324,45 euros.

Il convient d’en déduire le montant du dépôt de garantie, soit 840,00 euros.

Il en résulte un solde de : 3 484,45 euros.

Madame [B] [S] épouse [T] sera ainsi condamnée à payer cette somme à Monsieur [Y] [K].

II. SUR LES DEMANDES DE Madame [B] [S] épouse [T]

Sur le remboursement des provisions sur charges

Par application de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire peut obtenir le remboursement des provisions sur charges acquittées par lui quand il n’est pas procédé à la régularisation annuelle dans les formes requises (Cass civ 3, 20 janvier 2009, précité ; Cass civ 3, 09 juin 2015, n° 14-15.444).

Pour rejeter une demande de remboursement de charges locatives, la juridiction doit constater que le bailleur a tenu à la disposition du locataire les pièces justificatives des sommes réclamées (Cass civ 3, 01 avril 2009, n° 08-14.854).

Il a en l’occurrence été retenu ci-avant que la régularisation annuelle des charges n’avait pas respecté les formes légales, en l’absence de mise à la disposition de Madame [B] [S] épouse [T] de pièces justificatives suffisamment probantes.

Dès lors, les sommes correspondant aux provisions sur charges devront être remboursées, soit dans les limites de la demande de Madame [B] [S] épouse [T] à ce titre, la somme totale de 3 360,00 euros.

Sur le délai de grâce

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’occurrence, Madame [B] [S] épouse [T] a déjà bénéficié des larges délais induits par la procédure, ne justifie aucunement de sa situation, et bénéficie d’une condamnation réciproque d’un montant supérieur à sa dette, si bien que sa demande de délai sera écartée.

Sur le préjudice de jouissance

Selon l’article 6 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus, et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, il est acquis aux débats que le logement a subi un dégât des eaux le 11 juillet 2023, puis que l’agence en charge de la gestion locative a fait intervenir une entreprise de plomberie, laquelle a notamment déposé, le 19 juillet 2023, les sanitaires de chaque étage pour pouvoir accéder à la gaine technique.

Madame [B] [S] épouse [T] produit des photographies non datées des toilettes déposées, mais le bailleur ne conteste aucunement que la repose de cet équipement n’a pas eu lieu immédiatement et que la locataire en a été privée pendant plusieurs jours.

Il est constant que les peintures du logement en cause ont été refaites en fin d’année 2023.

Le procès-verbal de constat précité de Me [I], dressé le 16 août 2023, rapporte de façon indubitable que si les toilettes avaient alors été réinstallées, plusieurs murs et plafonds du logement présentaient encore de substantielles marques d’humidité (chambre, salon, salle d’eau et WC), dégageaient une telle odeur et étaient constellés de moisissure. Certains meubles étaient pareillement dégradés.

Ces circonstances matérialisent un trouble dans la jouissance du logement, justifiant qu’il soit alloué à Madame [B] [S] épouse [T] l’indemnisation des quatre nuits d’hôtel qu’elle sollicite, à hauteur de 761,60 euros (nuitées + taxes de séjour), pour la période du 06 au 10 août 2023, correspondant immédiatement aux troubles retenus.

Par ailleurs, la réalisation du procès-verbal de constat précité ayant été exclusivement rendue nécessaire par ces troubles et pour en constater les conséquences, Madame [B] [S] épouse [T] devra en aussi en recevoir une indemnisation totale, soit la somme de 473,20 euros.

Il n’est en revanche démontré aucun autre préjudice indemnisable.

Monsieur [Y] [K] ne justifie d’aucune démarche auprès de son propre assureur, pourtant gestionnaire du sinistre, affectant un local loué meublé, en vertu de la convention IRSI entre assureurs.

Aussi, il sera condamné à payer à Madame [B] [S] épouse [T] la somme de : 761,60 + 473,20 = 1 234,80 euros, pour indemnisation des préjudices susdécrits.

III. SUR LES FRAIS DU PROCÈS ET L’EXÉCUTION PROVISOIRE

Vu l’article 514 du code de procédure civile, il sera constaté que la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

La procédure ayant été initialement motivée par le refus injustifié de Madame [B] [S] épouse [T] de régler ses loyers, celle-ci sera condamnée aux dépens de l’instance, incluant le coût du commandement de payer, à l’exception des frais de signification du présent jugement, qui seront à la charge de Monsieur [Y] [K], en ce qu’il est principalement débiteur des condamnations prononcées.

Eu égard aux termes de la résolution du litige, il n’apparaît pas inéquitable de débouter celui-ci de sa demande au titre de l’article 700 code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

CONDAMNE Madame [B] [S] épouse [T] à payer à Monsieur [Y] [K] la somme de 3 484,45 euros, au titre du solde des loyers, charges et réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie ;

DÉBOUTE Monsieur [Y] [K] du surplus de sa demande en paiement ;

DÉBOUTE Madame [B] [S] épouse [T] de sa demande de délai de grâce et de sa demande de production de pièces ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [K] à payer à Madame [B] [S] épouse [T] les sommes de :

3 360,00 euros pour remboursement des provisions sur charges ;1 234,80 euros, pour indemnisation des frais d’hôtel et d’établissement du procès-verbal de constat par commissaire de justice ;

DÉBOUTE Monsieur [Y] [K] de sa demande au titre de l’article 700 code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [S] épouse [T] aux dépens de l’instance, incluant le coût du commandement de payer, à l’exception des frais de signification du présent jugement, qui seront à la charge de Monsieur [Y] [K], et qui y est CONDAMNÉ au besoin ;

CONSTATE que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

Le présent jugement a été signé par le juge et la greffière, puis prononcé par mise à disposition au greffe à la date susdite après avis donné aux parties conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LE JUGE,