TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 21/04910 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CUFEJ

N° MINUTE : 1

Assignation du :

11 Mars 2021

Jugement en fixation

JUGEMENT

rendu le 28 Février 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. MATSURI RESTAURANT [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Catherine MUTELET de la SELARL LP-CM, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0676

DEFENDEURS

Madame [U] [P]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Madame [D] [L] veuve [P]

[Adresse 11]

[Adresse 18]

[Localité 1]

Monsieur [J] [P]

[Adresse 10]

[Localité 8]

Monsieur [W] [P] épouse [Y]

[Adresse 2]

[Localité 7]

tous représentés par M^e Isabelle CHAUDESAIGUES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0687

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale LADOIRE-SECK, Vice-Président, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 06 Décembre 2023 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 1er février 2008, M. [E] [P] et Mme [U] [P] épouse [Y] ont consenti à la société MATSURI RESTAURANT [Adresse 3] un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 3] à [Localité 15] pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 28 mai 2008, moyennant un loyer in-dexé de 120.000 € par an HT et HC.

L’activité autorisée par le bail est : « restauration commerciale sur place, à emporter et livrée, sans restriction particulière ».

Parvenu à son terme, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Le loyer est actuellement appelé sur la base de 136.628,28 € HT et HC par an.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 février 2020 adressée à M. [E] [P] et Mme [U] [Y], la société MATSURI RESTAURANT [Adresse 3] a sollicité le renouvellement du bail.

Les bailleurs n’ont pas répondu à cette demande dans le délai de trois mois prévu par l’article L.145-10 du code de commerce.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 octobre 2020, la société MATSURI RESTAURANT [Adresse 3] a notifié un mémoire préalable sollicitant la fixation du loyer du bail renouvelé le 1er avril 2020 à la somme de 92.600 € par an HT et HC.

M. [E] [P] étant décédé le 28 octobre 2020, la société MATSURI RESTAURANT [Adresse 3] a fait procéder à une nouvelle notification du mémoire, le 25 janvier 2021, à son épouse Mme [D] [L] épouse [P] et à ses enfants M. [J] [P] et M. [W] [P].

Par acte des 11 mars, 12 mars, 24 mars, 2 avril 2021, la société MATSURI RESTAURANT VIC-TOR HUGO a fait assigner Mme [U] [Y], Mme [D] [P], M. [J] [P] et M. [W] [P] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris. Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 28 avril 2021, la société MATSURI RESTAURANT [Adresse 3] demande au juge, sur le fondement des articles L.145-33, L.145-34 et R.145-8 du code de commerce, de :

— dire que le bail s’est renouvelé pour neuf années à compter du 1er avril 2020 moyennant un loyer de 92.600 € HT et HC par an;

— dire que le trop-perçu de loyer portera intérêt au taux légal à compter de chacune des échéances contractuelles, avec capitalisation desdits intérêts ;

— condamner Mme [U] [Y], Mme [D] [P], M.[J] [P] et M. [W] [P] à lui payer 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

— à titre subsidiaire, désigner un expert judiciaire pour donner son avis sur la valeur locative ;

— mettre à la charge du bailleur la provision à valoir sur la rémunération de l’expert ;

— fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 92.600 €.

Aux termes de leur mémoire notifié par voie électronique le 16 avril 2021, Mme [U] [Y], Mme [D] [P], M. [J] [P] et M. [W] [P] demandent au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L.145-33, L.145-34 et R. 145-2 et suivants du code de commerce, de :

— mettre hors de cause M. [J] [P] et M. [W] [P] ;

— débouter le preneur de toutes ses demandes ;

— fixer le loyer du bail renouvelé le 1er avril 2020 à la somme de 139.392 € par an HT et HC ;

— subsidiairement, ordonner une mesure d’expertise judiciaire pour donner son avis sur la valeur loca-tive au 1er avril 2020 ;

— laisser la provision à valoir sur la rémunération de l’expert à la charge du preneur ;

— fixer le loyer provisionnel pendant la durée de l’instance à la somme de 136.628,28€ HT et HC par an ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

— condamner le preneur à payer à Mme [U] [Y], Mme [D] [P] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le preneur aux dépens.

Par jugement en date du 08 juillet 2021, le juge des loyers commerciaux de Paris a :

— constaté, par l’effet de la demande de renouvellement notifiée le 24 février 2020 par la société MATSURI RESTAURANT [Adresse 3] et du défaut de réponse du bailleur dans le délai de trois mois de l’article L.145-10 du code de commerce, le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er avril 2020,

— déboute M. [J] [P] et M. [W] [P] de leur demande de mise hors de cause,

— désigné Monsieur [S] [N] en qualité d’expert avec pour mission de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2020 au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce et de donner son avis sur le montant du loyer plafonné à la date du 1er avril 2020, suivant les indices applicables en précisant les termes et modalités de son calcul,

Monsieur [S] [N] a déposé son rapport le 14 octobre 2022 retenant une valeur locative des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 15] égale à la somme annuelle en principal de 123.200 euros, hors taxes et hors charges.

Suivant dernier mémoire en ouverture de rapport suivant expertise, notifié par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 novembre 2023, la société MATSURI RESTAURANT [Adresse 3] demande au juge des loyers commerciaux, au visa de l’article L. 145-33 du code de commerce, de :

« DIRE que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2020, aux clauses et conditions du bail expiré, hormis le cas échéant leur mise en harmonie avec les dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et de son décret d’application n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 et moyennant un loyer annuel hors charges et hors taxes fixé à 95.200 € (QUATRE-VINGT QUINZE MILLE DEUX CENT EUROS)

DIRE ET JUGER que le trop-perçu résultant du loyer ainsi fixé portera intérêts au taux légal de plein droit, à compter de chacune des échéances contractuelles

DIRE ET JUGER que par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts

CONDAMNER Madame [U] [P], Madame [D] [L], Monsieur [J] [P] et Monsieur [W] [P] à payer à la société MATSURI RESTAURANT [Adresse 3] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les honoraires de l’expert désigné par le Tribunal

RAPPELER QUE l’exécution provisoire est de droit"

Suivant dernier mémoire en ouverture de rapport suivant expertise , notifié par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 1er décembre 2023, Mme [U] [Y], Mme [D] [P], M. [J] [P] et M. [W] [P] demandent au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L.145-33 et suivants et R. 145-2 du code de commerce, de :

«  – mettre hors de cause Messieurs [J] [P] et [W] [P] ;

— débouter la société MATSURI RESTAURANT [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes ;

— fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2020, par application de l’indice INSEE des loyers commerciaux, à la somme annuelle de 139.392 euros hors taxes et hors charges ;

A titre subsidiaire,

Vu l’absence de communication par la société MATSURI RESTAURANT [Adresse 3] du relevé des surfaces réalisé le 28 novembre 2008,

Vu l’absence de réponse de l’expert judiciaire à certains points soulevés par les bailleurs dans leur dire récapitulatif du 23 septembre 2022,

— ordonner une contre-expertise et désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission de déterminer les surfaces actuelles exactes des lieux loués et rechercher leur valeur locative à la date du 1er avril 2020 ;

A titre infiniment subsidiaire,

— fixer le coefficient de pondération à 1 pour la totalité de la salle de restaurant et à 0,40 pour les espaces de préparation situés au premier sous-sol ;

— dire et juger que l’éventuel trop-perçu résultant du loyer fixé portera intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir pour les loyers échus avant cette date et à compter de la date de paiement pour ceux échus après le jugement ;

En tout état de cause,

— condamner la société MATSURI RESTAURANT [Adresse 3] à régler à Mesdames [U] [P] veuve [Y] et [D] [L] veuve [P] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société MATSURI RESTAURANT [Adresse 3] aux entiers dépens. "

L’affaire a été appelée à l’audience du 06 décembre 2023 et mise en délibéré ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de mise hors de cause de Messieurs [J] [P] et [W] [P]

Les défendeurs ont déjà été déboutés de cette demande par jugement du 8 juillet 2021.

En outre, si cette demande figure au dispositif du dernier mémoire des défendeurs, elle n’est pas développée dans les motifs ;

En conséquence, les défendeurs seront déboutés de cette demande.

Sur le principe de renouvellement du bail et la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative

Les parties s’accordent sur le principe d’un renouvellement du bail à compter du 1er avril 2020 et sur la fixation du loyer en renouvellement à la valeur locative de marché.

Sur la valeur locative

Aux termes de l’article L.145-33 du code de commerce, la valeur locative d’un local commercial doit être fixée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En l’espèce, les locaux sont situés à dans le [Localité 15], dans un quartier d’habitation dans lequel les immeubles de bureaux sont bien représentés et où réside une population disposant d’un fort pouvoir d’achat. Plus particulièrement, l’avenue [Adresse 3] est une voie renommée du 16ème arrondissement, très active sur le plan commercial.

En l’espèce, les locaux sont situés sur le tronçon compris entre la [Adresse 17] et la [Adresse 19], le plus prisé des enseignes nationales moyen de gamme. Néanmoins, les locaux se trouvent sur un court segment en rupture de commercialité, côté des numéros impairs de ce tronçon, encadrés, sur la droite, par un bureau de Poste et, sur la gauche, par le lycée [16].

Les locaux sont desservis par la station de métropolitain [Adresse 3] (ligne 2 du métro) qui se trouve à environ 300 mètres.

Les locaux dépendent d’un ensemble immobilier datant des années 1970, élevé sur deux niveaux de sous-sol d’un rez-de-chaussée, de huit étages droits et d’un 9ème en retrait avec terrasse. Il s’agit d’une construction en maçonnerie de béton à façade en pierre agrafée, couverte par une toiture terrasse.

Il ressort du rapport d’expertise et des photographies qu’il comporte que les lieux loués présentent un linéaire de façade de 8 mètres environ comportant deux portes d’accès vitrées à battant unique à ouverture automatisée.

Les locaux se distribuent sur deux niveaux reliés entre eux par un escalier et un monte-charge : rez de-chaussée et 1er sous-sol.

Ces lieux se développent comme suit:

— au rez-de-chaussée en bon état selon l’expert : une salle de restaurant avec un îlot central et comptoir équipé d’un convoyeur pouvant accueillir 60 couverts, un monte-charge desservant le sous-sol, un local de préparation, des sanitaires clientèle, un local plonge et un office

— Au 1er sous-sol en assez-bon état relié à la salle de restaurant par un escalier en maçonnerie large d’environ un mètre et un petit monte-charge, un dégagement avec une chambre froide, un évier et un monte-charge, des sanitaires, un laboratoire, des sanitaires, un local plonge, deux réserves et des vestiaires

— Au 2ème sous-sol en état d’usage, desservi par l’ascenseur de l’immeuble et accessible depuis les parties communes, une cave

L’expert judiciaire a calculé la superficie pondérée sur la base des superficies reconstituées à partir des plans côtés de l’état projeté des locaux loués après travaux d’aménagement du preneur, ce qui a été contesté par les bailleurs qui ont reproché au preneur de ne pas avoir communiqué de relevé de superficies après la réalisation de ses travaux d’aménagement.

La société MATSURI RESTAURANT [Adresse 3] a en conséquence mandaté un géomètre-expert qui a mesuré les superficies des locaux ainsi que l’expert l’avait recommandé. Dans la mesure où il n’est pas contesté que le géomètre-expert missionné par la demanderesse n’a pas pu accéder à une pièce du 1er sous-sol, la surface mesurée par l’expert soit 237,90 m² sera retenue.

Il n’est donc pas nécessaire d’ordonner une contre-expertise.

L’expert retient une surface totale pondérée de 121,15 m²B arrondie à 121 m²B qui est contestée par les bailleurs lesquels font valoir que compte-tenu de l’activité de restauration exercée, la surface de la salle de restauration ne doit pas faire 'objet d’une pondération et qu’un coefficient de pondération de 0,40 doit être appliqué pour la surface du 1er sous-sol relié au rez-de-chaussée par un escalier et un monte-charge.

L’expert judiciaire a fait à juste titre, application de la charte de l’expertise en évaluation immobilière qui prévoit de zoner les parties du local en tenant compte de l’importance de sa profondeur par tranches de 5 mètres pour les deux premières zones puis de 10 mètres pour la 3ème.

Par ailleurs, l’application d’un coefficient de pondération moyen supérieur à 0,25 n’est pas justifié pour la surface du sous-sol qui n’est pas accessible à la clientèle

Ainsi, au vu de la configuration et de l’état des lieux, l’expert judiciaire a retenu, à juste titre, une surface pondérée totale de 121,15 m²B arrondie à 121 m²B.

Au titre des références locatives afin de déterminer la valeur locative de la partie commerciale des locaux, l’expert judiciaire cite des références locatives présentées par la bailleresse qui pour trois d’entre elles sont situées [Adresse 13] et pour 21 d’entre elles sont situées dans une zone de 400 mètres autour des lieux loués: les trois renouvellements baux [Adresse 13] sont à des prix unitaires compris entre 643 et 810 euros/m²B, à effet en avril 2014 et janvier 2015, les cinq nouvelles locations situées dans le rayon de 400 mètres, sont à des prix unitaires compris entre 536 euros/m²B et 1.695 euros/m²B, les prix unitaires les plus élevés correspondant à des locaux de petites surfaces pondérées (20,60 et 46,25euros/m²B) bénéficiant de ce fait d’une effet bonbonnière, 10 loyers décapitalisés aux prix unitaires compris entre 296 euros/m²B et 1.916 euros, les prix unitaires les plus élevés correspondant à des locaux situés rue Saint-Dominique, dont la commercialité est distincte de celle du boulevard de la Tour Maubourg, cinq renouvellements de baux dont les prix unitaires sont compris entre 339 euros/m²B et 944 euros/m²B, avec des dates d’effet compris entre janvier 2010 et janvier 2015 et une fixation judiciaire pour des locaux d’une surface pondérée de 32 m²B à effet au 6 juin 2012 et un prix unitaire de 300 euros/m²B.

L’expert judiciaire cite :

— Trois fixations judiciaires situées [Adresse 17] , [Adresse 14] et [Adresse 12] pour des surfaces comprises entre et 141 m²B, 53,70 m²B et 58,19 m²B et des prix unitaires entre respectivement 1050, 1100 et 1400 euros le m²B, à effet au 1er janvier 2018, 1er janvier 2012 et 1er janvier 2015 et à destinations de pharmacie et d’horlogerie-joaillerie,

— Quatre renouvellements amiables situés avenue [Adresse 3] pour des surfaces comprise entre 49 m²B,22 m²B, 25 m²B, 48,25 m²B 53 m²B, 81,15 m²B et 86 m²B et des prix unitaire entre respectivement 1.000 euros le m²B, 1.226 euros le m²B, 1.479 euros le m²B, euros le m²B et 1.065 euros le m²B, à effet au 1er juillet 2013, 1er janvier 2016, 1er septembre 2014 et 1er janvier 2014 et à destination de fleuriste, prêt à porter, cosmétiques- parfumerie Yves Rocher et agence bancaire,

— Quatre loyers en 1ère location situés avenue [Adresse 3] pour des surfaces comprises entre 48,25m²B, 52,75 m²B, 22 m²B et 25 m²B et des prix unitaires entre respectivement 1329 euros le m²B, 1.874 euros le m²B, 1.909 euros le m²B et 2.382 euros le m²B, à effet 1er mars 2019, 1er août 2019, 1er mars 2016 et 1er avril 2017, et à destination de restauration rapide, horlogerie montres Louis Pion, cigarettes électronique, bijouterie Les Néréïdes.

Les références retenues par l’expert sont comprises dans la durée du bail à renouveler et ne peuvent dès lors être qualifiées d’anciennes.

La preneuse ne justifie pas que la crise des gilets jaunes aurait affectée la commercialité des lieus loués et déprécié leur valeur locative, ses difficultés ayant pris naissance antérieurement en décembre 2012 et ayant donné lieu à l’adoption d’un plan de sauvegarde le 12 juillet 2016, et l’activité du groupe ayant été conforme aux prévisions entre 2016 et 2018.

Par ailleurs la crise sanitaire qui a débuté le 14 mars 2020 avec la mise en place du premier confinement n’a eu qu’un impact extrêmement limité sur l’activité de la preneuse.

Au vu de l’ensemble de ces éléments de comparaison, des conditions du bail et de la situation favorable des locaux au sein d’un quartier d’habitation dans lequel les immeubles de bureaux sont bien représentés et où réside une population à fort pouvoir d’achat sur une voie renommée, commercialement très active mais néanmoins située sur un court segment en rupture de commercialité, de la catégorie de l’immeuble, de la bonne visibilité de l’établissement qui bénéficie d’un important linéaire façade, de la configuration rationnelle des locaux et l’état du marché des loyers résultant des fixations amiables et judiciaires, l’expert retient en définitive et après réponse aux dires récapitulatifs, le prix unitaire de 1.050 euros le m²B, soit 1.050 €/m²B x 121 m²B = 127.050 € auquel il convient d’appliquer un abattement résiduel de 3%résultant de :

— une majoration de 2 % au titre de l’exploitation d’une terrasse ouverte d’environ 16,00 m² sur le domaine public

— un abattement de 5 % au titre des travaux de mise en conformité des locaux à la charge du preneur;

Soit une valeur locative au 1er avril 220 de 127.050 euros x 0,97 = 23.238 € arrondis à 123.200 €

Il ressort de l’ensemble de ce qui précède que la valeur locative totale au 1er avril 2020 s’élève à la somme annuelle de 123.200 euros montant auquel le juge des loyers commerciaux fixera le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2020.

Les intérêts au taux légal sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel seront dus à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance, le 2 avril 2021 pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date. Les intérêts échus dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute M. [J] [P] et M. [W] [P] de leur demande de mise hors de cause,

Déboute Mme [U] [Y], Mme [D] [P], M. [J] [P] et M. [W] [P] de leur demande de contre-expertise,

Constate le principe du renouvellement du bail liant la société MATSURI RESTAURANT [Adresse 3] d’une part et Mme [U] [Y], Mme [D] [P], M. [J] [P] et M. [W] [P] d’autre part portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 15] à compter du 1er avril 2020,

Fixe à la somme annuelle de 123.200 € (cent vingt trois mille deux cents euros) en principal par an le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2020 entre la société MATSURI RESTAURANT [Adresse 3] d’une part et Mme [U] [Y], Mme [D] [P], M. [J] [P] et M. [W] [P] d’autre part portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 15],

Dit que les arriérés des loyers échus à compter du 2 avril 2021 porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l’article 1343-2 du code civil,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires,

Partage les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l’expertise judiciaire.

Fait et jugé à Paris le 28 Février 2024

La GreffièreLa Présidente

M. PLURIELP. LADOIRE-SECK